王先慶：誰說珠三角房價不可能大跌？
在全國房價普遍下降，以萬科為首的房地產開發商剛剛發起降價運動，珠三角房價在一批大型房地產開發商的硬挺拒降的策略下剛剛出現下跌跡象，在有價無市的疲軟市場「久盤必跌」的規律下下跌的缺口僅僅鬆動一點點以及股市跌幅高達67%的前景下，《廣州日報》2008年9月16日A6要聞版卻以近半版的篇幅刊出「廣佛樓價不可能再大幅下跌」的長篇記者報道，並一一列舉了珠三角主要城市廣州、深圳、東莞、佛山四個城市的「救市方案」，並將廣州知名房地產專家韓世同的觀念「廣州房價均價很難調整到5500~7000元/平方米水平」加以改造，以小標題的方式表示為「廣州：均價很難低過7000元/m2」。
或許這篇報道的動機是極其好的。因為為了珠三角城市經濟的穩定和繁榮，政府不希望房價大跌，並希望媒體多些支持。從該報道的引言也可以看出這種動機的良苦用心。引言中寫道：「記者走訪廣深莞佛樓市的過程中，業內專家認為，廣佛兩地樓價進一步大幅下跌的可能性不大。而被專家稱作『比開發商更着急』的地方政府，有的已展開調研，有的已開始『迂迴救市』。昨日公佈的存款準備金下調更是被看作樓市利好。」這段話一語破的：地方政府最不願意看到房價下跌。
然而，這種基於地方政府單方面利益考慮的輿論和信息，是一種不顧客觀事實和脫離周期波動基本規律的「反危機」思維方式和政策取向的非理性選擇，是極其危險和阻礙市場正常運行的決策導向。因為，筆者堅信：珠三角房價一定會大幅下跌。房價下跌的高潮也一定會到來，正如2007年房價大漲的高潮來臨一樣。
實際上，除了地方政府、房地產商、炒房人三大利益團體主觀情感上不希望房價大跌外，誰也無法阻礙房價大跌的來臨。「樓市」和「股市」從來就是患難兄弟，榮辱共進退。這兩大「泡沫雙雄」在經濟過熱時往往會同台演繹各種泡沫神話。東南亞金融危機就是房價大跌引發的金融危機，這次美國的次貸危機無疑樓市更是「肇事者」，導致日本迄今仍然處於長達15年衰退低潮期的經濟危機更是房地產業泡沫的「傑作」。顯然，在經濟大波動時期，期望股市大跌而樓市不大跌，無疑是「痴人說夢」，只會人為地加劇政策和信息的混亂。
首先，樓市大跌對股市大跌有一種「滯後性」跟隨效應。中國股市自1990年12月19日，上證指數以96.05點開盤，100點、500點、1000點、2000點、3000點，直至去年的6000點紛紛被踩在了腳下。其中，2000點被突破無疑被視為A股市場發展的一座里程碑。
2000年11月8日，上證指數首次突破2000點，見證了一輪牛市行情的輝煌，也預示着當時的網絡股泡沫的破滅。在4年多的大熊市中，2000點被輕易擊穿，最終"千點論"變成了現實。因為股改，再加上其他諸多因素的影響，另一輪大牛市行情隨之而來，上證指數在2006年11月20日再次突破2000點，並在去年演繹了瘋狂，股指最高上摸6124點才停歇。自2007年10月後，股市進入「最後的瘋狂」的「牛熊搏鬥」期，在美國次貸危機、國內通脹壓力、上市公司業績增速放緩以及大小非因素的影響下，股指隨波逐流，低點不斷下移，終於在9月16日上午9點48分，2000點再次被擊穿。從6124點到2000點被擊穿，股指跌幅高達68%，並且還是在不到一年的時間裏完成的。相比於攀上6124點，其時間要少得多，過程也要慘烈得多。並且，市場的劇烈波動，是超過十數萬億的市值縮水換來的，這個代價無疑非常巨大。
回顧往事，股市裏的每次低潮與樓市是否相依相伴？既然股市已經用無情的事實對那些泡沫製造者和參與者作出了回答，為何不「順勢而為」以「過冬」的心態來對待即將來臨的更嚴重的樓市下跌？其實，樓市低迷和房價下跌並不可怕，可怕的是，類似的一幕被反覆重演；更可怕的是，房價的高企被某些地方政府官員和利益集團作為獲得暴利的「搖錢樹」而牢牢地抱住不離不棄。錯誤的心態和理念，將會使樓市繼續找不到正確的道路，反而更深地誤入歧途。
其次，從房地產開發成本和供給因素看，下跌空間很大。筆者在《論房地產業暴利的計算標準及其下跌空間》一文中分析過房價下跌的空間，在考慮了工業化水平、收入水平、人口等因素的情況下，明確表示「象廣州、深圳等都市型城市主城區的房價在5000元左右相對合理，而一般中等城市的房價在3000元左右才算合理，對於小城市和鎮區的房價在1000元左右才相對合理。」而實際上，根據廣州市國土房管局數據，2008年7月份廣州十區9122元/平方米的一手住宅成交均價比去年10月11574元/平方米這一最高值下降了21%。顯然，這距離市場的正常價格還有30%的下跌空間。
最後，從市場需求看，住房市場需求難以為繼。在正常情況下，為居住而購買住房的消費者的需求才是主導房地產的基本因素。代理銷售該盤的中原地產做了一個市場調查，發現大多數東莞人能接受該盤的價位為2000元/平方米，最多也不超過2500元/平方米。廣州市統計局也曾對5000名18歲—60歲的常住市民進行問卷調查顯示，超過52.8％的人認為目前房價過高，超過9成家庭打算購買的是每平方米售價不超過5000元的中、低檔房屋。廣州市國土房管局發佈的數據顯示，廣州多數市民傾向於接受售價20萬—50萬元的房子。按照國際流行規律，房價應當相當於夫妻雙方6—8年的工資收入，2007年廣州市職工平均工資為2.8萬元，6—8年總收入正處於30萬—50萬元之間。
顯然，無論從市場供給和成本角度，還是從市場需求和價格承受能力角度，誰說珠三角房價不可能大跌？如果誰站出來，我敢與他設局一賭，大家不妨娛樂娛樂。
實際上，導致珠三角房價下降的因素很多，包括「後奧運時代」與經濟長周期拐點的來臨、通貨膨脹下的貨幣緊縮、國際經濟震盪下外部遊資活動的冷緩等外部因素，包括人口總量、經濟成長水平、工業化水平等變動不大的內部「常數」，更包括收入預期、房地產市場波動、政府決策導向等內在「變數」。但真正影響房價大幅波動的因素主要有三個：
一是地方政府因素。十多年來，中國房地產市場的畸形發展的主導力量就是政府。由於房價和土地出讓金「捆綁」在一起，而土地出讓金又是地方政府利益所在。於是房價和政府利益的「曖昧」關係成了公開的秘密。有資料佐證，導致房價上漲的還有租、稅、費三個因素。租、稅、費三個經濟範疇，在理論上的區別十分明顯。但在實踐中，租、稅、費體系混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。《人民日報》在一篇報道中指出，目前，我國房地產開發業法定的有13種稅，約佔建設成本的9%；而各地的「費」大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約佔建設成本的41%。這樣，地方政府在有意無意之間，將房地產市場當成了一個巨大的「賭場」，自己成了最大「莊家」，無論是買方還是賣方都得向這個大莊家交「場子費」，於是，靠「土地出讓金」過貫了「大手大腳」日子的地方政府自然不希望這個場子冷落下來，內心裏總是希望它旺起來。無形中，地方政府成了阻礙房價的中堅力量。但這種力量並不是萬能的，就如同不同阻止「雪災」、「地震」的發生一樣，不顧規律地逆勢而行，只會遭到更大的懲罰。可以說，依中國內地目前的國情而言，徹底斬斷地方政府利益與「土地出讓金」的關係，是房地產市場回歸正常的基本因素。從本質上看，房價泡沫中最大的部分就是政府的土地出讓金部分，不在一定程度上擠掉這一部分泡末，房價就一定存在大跌的空間和可能。
二是投機炒作因素。溫州炒房團是全國樓市泡沫製造的「始作俑者」，而深圳炒房團的形成則是珠三角房價暴漲的主要動力。例如，珠三角的代表性城市東莞，從2002年每平方米不到2000元的價格，到2008年上半年接近8000元，不到五年時間，東莞房價整整升高了6000元，升幅比例在珠三角城市佔據榜首。房價的不斷攀高，一方面全面彰顯了東莞房地產的不斷發展，另一方面，也讓生活在這個城市的市民只能「望樓興嘆」。導致東莞房價暴漲的主要因素之一就是深圳炒房團。據東莞一家地產代理研究機構統計，2007年1月，深圳人在東莞的置業成交率所佔比例，南城3%、東城5%、靠近城區的寮步鎮達到1%。而靠近深圳的常平深圳客戶的成交率最高為15%，5個月之後，再次統計深圳在東莞南城區的置業成交率已達到15%，增長率達到了5倍；東城區也發生了同樣的變化，2007年6月深圳在東莞市東城區的置業成交率達到20%。
筆者在《政府害怕房價下跌的深層根源》中已經說過，炒房一族是房價快速上漲和波動的三大主要誘因之一。由於目前房地產對銷售市場的監管有很多漏洞，變相地給遊資的轉線提供了機會，東莞的房價波動證明了這點。炒房團和莊家坐莊的原理是一樣的：通過炒作一些房地產熱點城市的標誌性產品，以及在房源供給上和開發商達成某種默契，從而影響消費者的價格預期，刺激場外資金跟進，從而迅速拉動房價上漲。有觀點認為，如果一個城市沒有炒房的人是不健康的，但是一個城市都在炒房就更不健康。因為沒有炒房者說明房地產業本身不存在利潤的空間，而其數量過多則會給買房自住的購房者增加一筆沉重的負擔。此外，在珠三角的炒樓大軍中，還有一股重要力量，就是香港投機客。我曾在一篇博文中介紹過我所知道和了解的香港人在珠三角買房的情形。可以肯定的一點，隨着整個經濟形勢的變化，無論是深圳炒樓團，還是香港投機者，他們中相當一部分已經陷入水深火熱之中，有的已經「彈盡糧絕」，自顧不暇，已無「炒作」之力了。因此，既然房價無人炒，那就只能理性回歸，自然就會下降。
三是經濟成長因素。改革開放三十年，廣東成了「全球工廠」，近4000萬外來工造就了珠三角巨大的住房需求。珠三角原住居主中相當多就是靠蓋樓出租而發財致富的。在炒樓群體中，有相當一部分的心理安慰和「如意算盤」就是希望通過出租來付銀行利息，而白賺一套房。但現在看來，這種「黃金時代」已經成為過去。隨着廣東經濟推進「雙轉移」（產業轉移和勞動力轉移），已經出現外來工回流高潮，其直接結果就是東莞出現整片整片的樓房人去樓空，有的鞋廠原來員工近10萬人，現在關閉或外遷，原來的住房需求一下子「消失」，留下空蕩蕩的房屋。廣州棠下村是全國近百萬南下打工人曾經歇息和停留過的地方，一直住房供不應求，二手房和房屋租賃市場興旺發達，然而，現在到處都是招租廣告卻少人問津。筆者估計，2008年春節將是廣東30年民工潮的一個轉折點，成千上萬的外來工將從此告別廣東的打工生活，回歸家鄉創業或異地謀生。在外來工對住房購買和租賃需求巨幅下降的同時，而常住居民近五年內的快速置業，也使換房需求和置業需求暫告一段落。
總之，綜合政府自身因素、投機炒作因素和購買需求三重因素考慮，都已經無力挽回即將大跌的房價走勢。有名的「爬坡理論」告訴我們，一塊巨石需求很多力量很多因素共同作用才能慢慢地把它推上山頂，但從山頂往下滾落時，並不需要多少外在的力量。在筆者看來，目前的房價就如同滑到山頂邊緣的巨石，在地方政府、房地產開發商、炒房者的共同拉動者還沒有真正「滾落」，但一旦這種拉力「精疲力竭」或者某一方突然鬆手（如房地產商為了生存大幅主動降價），那麼「殺跌」的力量洶湧而出，房價就如同石頭從山頂滾落那樣，一路狂泄。想像當今的股市下跌情形，難言房價下跌的景象。
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廣州房地產：為何堅決不降價？http://kesum.blog.163.com/blog/static/962880820069502129351/edit/
政府害怕房價下跌的深層根源：http://kesum.blog.163.com/blog/static/96288082008765229488/
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房價上漲的「另類」思考：http://blog.kesum.cn/user1/19/archives/2007/708.html