恆大「保本甩盤」 全國樓市掀降價風暴

一場由地產龍頭萬科掀起的降價風暴，在全國樓市範圍內大有愈演愈烈之勢。

恆大地產，昨日更是以宣佈全國13個新開樓盤「保本甩賣」的氣魄，堅定地跟進降價。南京恆大地產一工作人員稱，「大家都在降價，包括萬科，我們也降，沒有什麼原因，只是知道該降價了。」

一葉知秋。

剛剛進入傳統「金九」的中國樓市，寒意已濃。

據《每日經濟新聞》調查，除了萬科、恆大，世貿集團、廣州星河灣等地產商也開始羞答答地降價——以各種優惠的名義。

對此，一位不願透露姓名的專家說，恆大地產的跟進舉動，或將掀起全國樓市降價的更高潮。

中國樓市，變盤在即？

自救

昨日,恆大地產集團宣佈，將於本月29日在全國範圍內的13個新開樓盤同時進行折扣幅度為8.5折的促銷。有業內人士預計，在未來的1個月內，恆大地產有可能在部分銷售停滯的重點城市出現以「成本價」甩盤的「盛景」。繼萬科之後，恆大地產再掀「降價風暴」，中國房地產風雲頓起。

昨日，《每日經濟新聞》記者獲悉，恆大地產此次甩盤的範圍包括全國10餘個城市範圍內的13個樓盤，涉及面積或超過400萬平方米。

降35%南京恆大「領跑」

此前的9月5日，恆大地產在南京的樓盤率先展開降價，恆大綠洲花園毛坯房真實銷售價格為4600元~5000元/平方米，相比南京市江寧區物價局對這一樓盤的核價7480元/平方米，降幅高達35%，領降全國房價。

據了解，除了恆大綠洲花園降價之外，恆大地產在南京的「金碧天下國際花園」也有相同的降價幅度，並且該樓盤將與恆大綠洲花園同時開盤。

南京房地產業內人士介紹，恆大綠洲花園位於南京市江寧區九龍湖板塊，驅車至南京市區需近一個小時，距離南京市中心有20公里。

金碧天下國際花園項目地址則在南京的溧水縣，恆大的這個項目和綠洲花園雖然都降價，但是金碧天下國際花園涵蓋的都是別墅等高檔住宅，項目涵蓋獨聯、雙拼、聯排、花園洋房等產品類型。某南京開發商指出，目前國家已經不再批覆別墅建築用地，而恆大地產連別墅也打折降價，可見資金鍊緊張的局面相當嚴峻。

按照南京市物價部門對樓盤的核價規定，該樓盤所在的江寧區物價局對恆大綠洲花園的核准價格是7480元/平方米。而經過打折出售之後，業內人士計算得出，恆大綠洲花園的實際出售價格則在5000元/平方米左右。通過粗略計算，該樓盤降價幅度達到驚人的35%，創出南京市年內的最高降價幅度。

據該樓盤的營銷人員介紹，恆大綠洲花園共計有400套房子，將於9月底開盤。

全國13樓盤保本「甩賣」

恆大打出如此大的降價幅度，業內人士不約而同的認為，萬科回款第一的原則已經被恆大成功複製，並且有青出於藍之勢。

有知情人士較早時告訴記者，此次南京部分樓盤的打折銷售只是預熱，也許到9月下旬，恆大地產的大面積打折計劃將在全國各個主要的在售項目中實行。據了解，目前恆大地產在全國範圍內在銷樓盤有13個，主要分佈在重慶、成都、瀋陽和南京等城市。

恆大地產一位地區銷售總監向記者證實，涉及的銷售面積預計在400萬平方米到500萬平方米之間，而價格接近「成本價格」。上述銷售總監解釋說，所謂成本價就是公司不蝕本就可以了。

而在昨天上海的某樓盤開盤現場，恆大地產相關人士則表示，將加快二線城市的拿地步伐。這一策略和萬科如出一轍。記者從恆大地產處證實，恆大地產將展開全國降價成本甩賣。

據《每日經濟新聞》了解，此前恆大地產內部已制定了銷售計劃，2008年銷售收入預計500億元。恆大地產所安排的銷售衝刺月份依次為2008年的5月、8月以及10月前後，其銷售計劃安排得十分緊湊。

知情人士指出，此番恆大計劃在整個10月黃金周期間拿下50億元的銷售回款。不過，在市場異常低迷的狀態中，這一銷售目標無疑是一個巨大的挑戰。

上市計劃可能再次推後

針對恆大的大規模促銷活動，有地產中介人士表示了自己的憂慮，認為這或許表明恆大地產2008年完成上市的計劃已經流產。記者了解到，上述中介人士曾參與組織了恆大此前的兩次私募。

此前，《每日經濟新聞》記者獲悉，廣州恆大地產集團已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財務信息和股東資料，以便加快上市步伐。來自香港方面的消息說，恆大地產方面希望在9月中旬能夠「預售新股」。不過，遺憾的是，根據最近的香港聯交所網站顯示，恆大地產的上市工作仍處於停滯中。

了解香港上市程序的人士指出，考慮到恆大上市前準備的財務報表，以及旗下土地與物業的評估材料有效期限將過，而新的資產評估費時費力。「從時間的角度考慮，如果恆大10月份再無法完成上市前程序的話，其上市進程將再次推後。」

昨日，《每日經濟新聞》記者就公司上市問題致電恆大常務副總裁夏海鈞，但夏海鈞手機一直處於關機狀態。

新聞背景

地產商連掀降價潮

前不久的萬科降價剛剛鬧得沸沸揚揚，接着又是恆大地產集團大膽降價35%的消息傳出。在全國範圍內已經展開了一次房地產市場的降價潮。「潘多拉的盒子」已經打開。

中國房地產市場的老大哥萬科率先降價之後，大小開發商緊跟其後，南京一位房地產開發商說：「萬科都降價了，我們還等什麼？萬科是大公司，他們的決定和戰略都具有前瞻性和預見性，跟着做肯定有道理。」

據了解，除了萬科、恆大降價以外，世貿集團、廣州星河灣等地產商也開始羞答答地降價。只是他們的降價是以各種優惠的名目來進行。而世貿集團在旗下的南京濱江新城曾在近段時間打出7.5折試探市場，但是似乎沒有頂住輿論壓力，草草收場。南京濱江新城號稱最大降幅達到6000元/平方米。

上海財經大學房地產專家指出，接下來就是大小開發商降價，在價格相近的前提下，品質好的萬科、世茂集團、恆大等等比較容易迅速回收資金，以達到他們低價買地的意圖。

透視：瘋狂的賭局必然的結果

根據恆大地產去年公佈的數據，2007年一年間，恆大拿下78個發展項目，其中48個將在今年推出,土地儲備較2006年增長了9倍，超過了4500萬平方米，僅次於碧桂園。在今年房產市場急轉直下、「現金為王」的形勢下,恆大此舉，有壯士割腕求生之意。

據媒體報道，恆大地產正面臨的是111.334億元的銀行貸款及其他借款；近10億美元（約合70.4億元人民幣）機構投資者借款，以及至少25億元的拖欠土地出讓金。此外，其4580萬平方米的土地儲備大部分還在等待開發。

原本可以讓恆大地產笑得合不攏嘴的大幅土地儲備，現在卻成了公司難言的痛。

根據該公司的財務報表數據顯示，截至2007年9月30日，資產負債比已經超過了95％，總負債高達140．67億港元。流動資產項目中，應收款項約達51億港元，佔總資產超三分之一。

恆大賭博般地瘋狂圈地,背上沉重的債務負擔，高度緊繃的資金鍊一旦斷裂,很可能墜入深淵。

恆大地產IPO被迫推遲後，為緩解資金的壓力也做了大量的工作，如引進美國地產巨頭特朗普集團作為戰略合作夥伴，與私募基金攜手等。不過，記者注意到，以上的挽救措施收效並不明顯。

實際上恆大地產樓盤打折除要解決流動資金問題外，也是縮小企業負債比例、優化財務結構的積極舉動。

目前，各個重點城市的房屋銷售已經出現了明顯的萎縮，以恆大重點發展的重慶市場為例，恆大計劃今年下半年在重慶有5個項目將陸續開盤，能否實現順利銷售還是一個未知數。據悉，在此番大規模「打折」行動前，恆大重慶一個高檔樓盤僅銷售了5套。

重慶資深地產人士李星辰指出，考慮到恆大的主要項目樓盤，單套面積在200平方米到300平方米之間，總價接近220萬元。「總價過高，導致市場很難消化掉。」

恆大地產要想回籠資金抵債，除了多方融資外，更大力度打折降價是恆大地產必然要採取的措施。

「如果當地的樓盤已經出現了8.5折、甚至8折的時候，再溫和降價，對購房者的吸引力就不夠了，只能出現最有價格優勢的折扣計劃。」易居（中國）房地產研究院高級研究員楊紅旭此前接受記者採訪時說。

據悉，恆大地產的部分項目是由易居中國代理銷售的，其部分銷售計劃的制定也有易居參與的身影。

知情人士告訴記者，如果到時候樓盤銷售情況仍不理想，不排除恆大低價轉讓旗下在建樓盤或者土地儲備項目的可能。