【珠三角】9·27新政後樓市大逆轉
如果說上海是三年前調控風暴的中心，那麼珠三角則是本次調整的「震中」，而廣深則首當其衝成為「雙核」。過去的10個月，珠三角樓市經歷了連豬都飛上天的瘋狂到徹底裸泳的回歸，呈現在人們眼前的是一幕幕真實的市場片段，由此組成了一出中國地產的宏調大片。其中的主角也經歷了由瘋狂搶房到退房的浪潮，由福布斯榜上富豪到資金鍊岌岌可危的悲喜。
《南方都市報》轉引地產投資客鄭勇說，過去10個月裏，他多年來在深圳投資的約20套房產，讓他虧了500萬元，平均每天虧損將近2萬元，「辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前」，他好幾年投資房地產的獲利，在本輪調整中不到1年全賠回去。
在如今的珠三角，像鄭勇這樣的人不難找到，自去年「9?27」新政出台至今，整個珠三角都在經歷着自1998年以來最大範圍、最大幅度的一場樓市危機：七城均出現了成交低迷、房價大跌的慘澹氣象。其中，七城樓市成交量均出現了四五成的劇烈下跌，深圳成交量最大跌幅達90%，房價整體下跌36%，位居跌幅榜第一，廣州、佛山、東莞局部地區房價也都「腰斬」，受創稍淺的珠海、中山、惠州，也是前途未卜。
「2008年的樓市調整，珠三角是震中，深圳更是核心。」中海地產集團副總經理、華南區總經理曲詠海如是描述新政之後的珠三角樓市。
深圳危機 七月流火變飛霜
2007年7月，深圳樓市高點之時，鄭勇一口氣吃進了8套總值1000多萬元的二手房，包括南海玫瑰園等豪宅。這個深圳小有名氣的老投資客，最多的時候擁有20多套房產，在去年7月之前，這些房子為他帶來的賬面利潤已經超過500萬元。
深圳樓市從去年7月便開始泛涼，早於珠三角任何一個城市。包括中國銀行、建設銀行在內的多家銀行，都在那時悄然縮緊甚至叫停了個人房貸業務，加上政府推行新版二手房合同嚴征個稅，「買房人好像一下子都不見了。」鄭勇說。接下來，深圳二手樓成交連續暴跌，從7月的134萬平方米高點劇降到9月的56萬平方米，兩月內下跌近60%.
最先瀰漫於二手房的觀望情緒迅即滲透到新房市場，7月後深圳新盤成交跌入冰窖，以往千人整夜排隊搶購新房的盛景不再。8月18日，銀行緊縮個貸後的首批新盤開售，以龍崗萬科城御景灣別墅為代表的3大新盤共827套房源，開盤3天成交率不到16%.官方數據顯示，8和9月，深圳新房成交量僅為33.83萬和31.3萬平方米，與7月之前相比下跌38%-43%.
8月末，鄭勇一口氣甩出了8套房，包括南海玫瑰園、花園城3期等，後兩套合共虧了50萬元。但事後證明，這只是開始，越往後，他的房子越不值錢。
廣深領跌 珠三角相繼中招
在調整次序上，廣州、深圳首當其衝，佛山、東莞、惠州、中山次之，珠海樓市調整出現最晚。
「9?27」新政成了珠三角樓市的「絕殺」，七城樓市全部應聲下挫。過去10個月裏，七城新房成交量出現四五成的大跌，深圳最大跌幅更達90%.調整次序上，七城略有不同，廣州、深圳首當其衝，佛山、東莞、惠州、中山次之，珠海樓市調整出現最晚。
10月，廣深樓市成交量劇降。廣州一、二手房成交量在當月雙雙下滑，新房成交下跌18%，到了12月份，新房成交量更是下探到42.88萬平方米，短短3個月，整體跌幅近四成。進入2008年，新房成交量跌到40萬平方米以下，最低的2008年2月份只有23.12萬平方米，前後跌幅達到了67%.深圳在當月新房成交量更加慘澹，僅有可憐的15.36萬平方米，比9月再度下挫50%，創下2001年以來的最低記錄，整個第四季度，深圳新房成交量一共只有52萬平方米，僅相當於上半年單月水平。而到2008年2月份，深圳新房成交量更令人咋舌：6.44萬平方米！前後最大跌幅幾達90%.今年上半年，深圳新房成交154萬平方米，同比跌幅達54%，相當於10年前水平。
成交量暴跌，房價拐點隨後出現，廣深雙城房價在10月份達到本輪牛市行情的最高峰之後開始跳水。比廣深遲後約1個月，佛山、東莞、惠州、中山也都出現了明顯調整，這些城市的成交量高峰多出現在10-11月，成交價高峰則多出現在11月，但它們的調整幅度也絲毫不遜於廣深。比如佛山樓市在12月量價齊跌，成交量和新房價分別跌了近20%和26%.東莞在去年第四季度錄得歷史最高房價6406元/平方米之後開始拐頭向下，今年上半年，東莞月均成交量下滑42%.
相似的還有惠州及中山樓市，前者在11-12月房價達到4700-4800元/平方米的頂峰，但今年上半年新房成交量同比下跌了36%.後者新房價格在11月份達到4937元/平方米高位之後拐頭向下，最低於今年1月下探4360元/平方米。
最晚出現調整的珠海樓市，其房價最高點出現在今年2月，當時新房價格錄得7161元/平方米，但自3月開始房價下跌，並在4、5兩月跌回到「5」字頭，其成交量也從去年的12月跌到了最低3月份的18.58萬平方米，最大跌幅近50%.
從暗降到裸降 珠三角房價集體跳水
春節過後，珠三角開發商開始集體性降價。而觀察目前七城房價在半年甚至過往10個月的走向會發現，投資比例高、炒風嚴重的城市和投資比例低、炒風輕微的城市，呈現出兩種不同的價格走勢：深圳、東莞、珠海可以說是「跌跌不休」反彈無力；而像廣州、佛山、中山、惠州，則是「高位盤整，反覆震盪」。
在經過遮遮掩掩的「暗降」後，深圳樓市赤裸裸的價格戰終於爆發，2月末3月初，第一輪波瀾壯闊的大降價正式展開。
在這一輪大降價中，深圳房價幾乎沒有任何反彈，每平方米連續跌破1.6萬、1.5萬、1.4萬、1.3萬以及1.2萬元5道心理大關，到5-6月，深圳普通住宅價格約1.1萬元/平方米，比去年10月高峰期下降了36%，基本已經回落到2006年底，而類似南山、龍崗、寶安之前炒作過盛的區域，不少樓盤慘遭腰斬，甚至已回落到2006年年中水平。
毗鄰深圳的東莞，不少新盤在開春之後也「一瀉千里」，2月底3月初，萬科運河東1號最低折扣6.2折，3920元/平方米。隨後，光大地產也推出「團購」單位，降價幅度都達到三成以上。兩家巨頭的大甩賣，讓東莞樓市開始「地震」。
廣州、佛山、中山、惠州四城的房價則呈現出不同氣象。
廣州在去年12月份，由於萬科等品牌巨頭的跳水，新房價格跌破1萬元/平方米之後，2、3月連續兩個月繼續下行，比起高峰期跌幅約近20%.但是，不少區域的跌幅卻是在30%以上甚至「腰斬」。珠江新城去年住宅最高價位漲到2.5萬-3萬元/平方米，而目前最低價位已經下降到1.4萬-1.5萬元/平方米。而花都、從化一些遠郊樓盤樓價由超過1萬元/平方米降至4000-5000元/平方米，基本上已被「腰斬」。
2月底3月初，佛山也出現集體降價潮，4月份，佛山房價到達本輪調整的最低點5208元/平方米，比去年11月最高點6822元/平方米跌了24%.但像佛山中心城區部分樓盤，價格下跌幅度更大，去年最高峰時該區域不少樓盤價格都高至約8000-10000元/平方米，但目前主流價格在6000-8000元/平方米。
同樣還有中山和惠州，前者雖然目前整體均價仍在4000元/平方米以上，但是從2月份市場進入冰凍期之後，鎮區已出現「2」字頭樓盤，到了5月份，連中心城區都出現了「2」字頭樓盤。
不過，與深圳、東莞、珠海不同的是，上述四城房價走勢呈現出明顯的「拉鋸戰」特徵。比如廣州房價在4月又反常漲至10997元/平方米，重上萬元軌道，顯示出明顯的震盪態勢。
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【珠三角】樓市全面下行 深圳最慘中山最穩
在中國甚至全世界地產低迷的情況下，廣東各城市的樓市也普遍陷入低迷。雖然不會有「完卵」，但受各城市產業結構、投資水平、購買力等因素的影響，各城樓市還是表現出了鮮明的個性。其中深圳跌得最慘，而中山樓市整體最為平穩。
綜合來看現在的市場，一個清晰的表現是：早在去年就進入下降通道的廣州、深圳、東莞、惠州等地樓價還在調整之中，中山、佛山現已有觸底徵兆，而珠海———直到現在，持續降價的序幕好像才剛剛拉開。
中山緩跌即或見底 珠海持續下跌剛開始
《南方都市報》報道，1-6月，深圳房價跌幅達36%。廣州、東莞樓市雖然波動沒有深圳大，但也不好。而中山卻沒有下跌太多。
中山在今年3月才開始第一波降價促銷，周邊鎮區出現了不少低於3000元/平方米發售的樓盤，到5月份，不足2900元/平方米的大信新家園出現。另一個「2」字頭的樓盤——中海翠林華府，開售當天即售出約七成。這樣看來，2800-2900元/平方米，或許就是中山樓市的「底部價」，未來中山房價再繼續大跌的可能性也不是太大。
在這一輪的跌價中，最「特立獨行」的是珠海樓市，在廣東多數城市都已「大跌」的時候，珠海樓市還處於「房價下降的初期」階段，其價格的調整期出現得最晚。
中山鎮區發力跌幅小 珠海供銷皆少反應慢
在本輪廣東樓市價格的大調整中，下跌最為劇烈的是深圳，出現這一現象的具體原因已經是市場共識：2007年房價上漲過快，市場炒風太盛。這似乎也是廣州、東莞等地的市場大跌的原因之一。
而與之形成鮮明對比的是中山樓市——中山在本次調整中表現最為穩健。中山各鎮區都有其特色經濟，發達的民營經濟使中山藏富於民。以前房地產開發集中於中心城區，近兩年來，鎮區房地產持續升溫，購買力爆發，鎮區居民紛紛在自家門口購房。
在今年的調整市道中，中心城區供應明顯過剩而導致深度調整，但是鎮區因為強有力的經濟支撐，調整幅度不大，並且鎮區樓價也開始跑贏中心城區。
而珠海樓價為什麼到現在才開始持續下跌？業內認為一方面是因為其是二線城市，且不少樓盤以外地客戶為主要目標客戶。另一方面珠海的大發展商不多，而且從2005年到2007年，珠海幾乎每年的供應量都在300萬平方米左右，而消化量也在300萬平方米左右，無論是供的量還是求的量在周邊幾個城市來看都偏小，所以發展商對政策的反應相對也不會那麼迅速。
廣州限價房逼低樓價 莞珠禁購房入戶影響大
整體來講，近期廣東的房價還將繼續下行。廣州距離業內專家預測的全市十區8000-8500元/平方米之均價線，尚有1000元/平方米左右的下降空間。今年初以來，廣州在全國首創的限價房（雙限、三限房）大量湧現，限價房的低價效應，對區域周邊的商品房價有較大的影響。由於在未來一年還有不少限價房上市，對於樓市價格的走勢還將帶來直接的影響。
而對於深圳，短期市場繼續下行或成定局。有專家稱深圳房價「跌破萬」指日可待，就目前的情況看，這樣的情況或真會發生。
東莞和珠海市政府取消購房入戶政策，也令調整中的樓市「雪上加霜」。東莞外來人口是本地人口的5倍，取消購房入戶政策，給了房地產市場重重一擊。珠海今年4月停止執行購房入戶政策，這對以外地客戶為主力的西區樓盤影響非常明顯。西區樓盤嘉景名苑項目負責人透露，自從珠海取消了購房入戶政策以後，樓盤都很少有成交，連看房的人都少了一大半。
此外，東莞、佛山的產業結構轉型，則給地產帶來不確定性因素。東莞的產業轉型短期內讓東莞工業利潤下降，部分企業的搬走讓就業人口和消費人口減少，這讓多數東莞人對城市的前景感到迷茫，也讓市民對房地產信心不足。佛山大量的陶瓷產業的外遷，也必然使購房需求減少。
廣州亞運是大利好 深佛受惠於一體化
對於房地產今後的發展，珠三角七城也各有助推劑。2010年將於廣州舉行的亞運會，將帶動廣州乃至廣東基礎設施的大發展，並將對房地產也起到很大的帶動作用。
將於2009年12月建成的亞運村選址於廣州新城啟動區，目前保利地產等地產集團已在周邊區域儲地。亞運會體育場館聚集的廣州東部區域，隨着地鐵、公路網絡的建設，將使東圃的奧體新城、蘿崗新城等區域房地產項目受益。目前該區域正在啟動的廣氮預留地塊規劃，將成為廣州樓市發展後勁最為強勁的區域之一。
深圳、佛山的房地產發展將分別受惠於深港一體化、廣佛一體化的實踐。百仕達地產常務副總經理羅雷表示，深港一體化若能走得通，將給深圳帶來一番新氣象。
而去年6月開工的廣佛地鐵，將加速廣佛兩個城市的融合，市民之間的往來更便利、快捷，吸引更多的廣州市民到佛山來居住和工作，使佛山樓市的需求不斷擴大。
七城中的其他城市，惠州房地產將在石化產業的發展壯大中尋找後勁；珠海以濱海生態旅遊為載體，大力發展特色經濟，也將給房地產業的發展提供新的契機。
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據《南方都市報》發佈的珠三角七城房地產報告顯示，在巨大的資金壓力面前，發展商通過各種手段自救，其一是大幅降價、「薄利多銷」；其二是「壯士斷腕」般賣地、賣項目、賣股權；而接受私募高達20%至60%利息的「吃人」條件也是一些發展商不得不接受的現實。
半年過去，珠三角七城都交出成績單：廣、深、莞、佛、珠、中各市2008年上半年的成交量同比分別下跌38.4%至43.5%，而成交價格也分別下跌10.6%至27%，開發商嚴重受創。
借錢難 銀行拉閘發展商吃緊
報告指出，大多數開發商都表示：2008年，銀行信貸的緊縮直接造成了絕大部分開發商資金困難。而在中國，絕大多數房地產企業，近70%的資金來自於銀行。
「去年銀行很主動地借錢給你，但今年你再怎麼求他也借不到錢。」位於東莞莞太路金升國際公寓的開發商感嘆地說。今年4月，該樓盤由於延遲交樓和樓盤部分收尾工程未如期完工而被眾多業主告上媒體。據該公司某副總介紹，公司資金缺口達1000多萬，將通過存量房抵工程款和向生意夥伴籌措資金來解決。
一千多萬，對於曾經財大氣粗的開發商而言，可能很多人都不放在眼裏；但是在2008年各家銀行嚴控房地產開發貸款的大背景下，極有可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。
融資難 企業「負債」運營維艱
對於大部分企業來說，如果上市融資失敗，企業又不能從另外的渠道獲得更多的資金，那麼前期為上市而儲備的眾多地塊，待付的地價款、積壓未售的項目和待開工的地塊，都將成為企業沉重的負擔，將直接導致企業資金鍊斷裂。
有些企業為了自救，只好私募資金，但私募的資金往往利息高，直接限制了利潤。有業內人士表示：多家公司先後傳出上市又否認，很有可能與目前投資者信心低迷，擔心上市後資產被「賤賣」有關。
與廣州、深圳這些知名的大公司相比，一些東莞、中山的小公司上市之路就更艱辛。東莞某知名房企去年也曾想上市，並在廣東粵東、粵西、粵北拿了相當多的儲備地塊，但是目前據說上市也比較困難，主要是由於項目拿地時間和區域都比較集中，在今年房地產業普遍不景氣的情況下，投行認為風險比較集中和偏大。
對於大部分企業來說，如果上市融資失敗，企業又不能從另外的渠道獲得更多的資金，那麼前期為上市而儲備的眾多地塊，待付的地價款、積壓未售的項目和待開工的地塊，都將成為企業沉重的負擔，如果得不到妥善的解決，那麼這些「負債」將直接導致企業資金鍊斷裂。
花錢多 地價成本高還款建房難
2008年下半年，如果各地房地產市場繼續價量齊跌，回暖乏力，不排除東莞、惠州、中山等一些地區會率先有一批項目公司出現停工、揭不開鍋的現象。
一方面是借錢越來越難，但另一方面逼着企業花錢的地方並沒有減少。去年高價拿地今年已經到了應付款期限，很多開發商還面臨着天價地款的交納問題；前年去年囤地較多，政府打擊閒置土地，企業沒有錢也要加快開發；企業原材料和人工成本也在不斷上升；市場一片慘澹，為刺激市場，該做的營銷活動還要照做……今年，與以前的豪爽大方相比，很多房地產企業花錢花得肉痛，欠款現象也屢有發生。
目前廣、深、莞雖然還沒有明確的發展商「退地」事件，但據說在中山已經有開發商「違約」退地———去年年中拍賣的一幅東鳳鎮商業用地，據說是深圳的一家開發商準備做酒店的，後來沒有再交地價款，國土局方面做了「違約」的處理，並追討相關責任。而拖欠施工隊工資、材料商工資以及廣告商廣告費用在中山今年也普遍存在。
在東莞，還有一發展商年初曾表示，2008年該集團將全面啟動位於東莞本土以及粵東、粵西、粵北等地區超過20個大型房地產項目，但從目前來看，該公司多個項目開盤或上市時間一推再推，還有一個樓盤由於延遲交樓開發商拒不按合同以現金方式支付違約金，而被40多個業主告上了法庭……
2008年下半年，如果各地房地產市場繼續價量齊跌，回暖乏力，不排除東莞、惠州、中山等一些地區會率先有一批項目公司出現停工、揭不開鍋的現象。
還錢難 信心受創市民不願買樓
人民銀行深圳市中心支行數據表示，2008年1-5月深圳市個人住房貸款呈現負增長，5月末全市個人住房貸款餘額比年初還下降20.95億元。業內人士稱，這一現象說明「今年深圳市大部分銀行的個人住房貸款業務均呈現負增長，即貸出去的房貸，還沒有收回來的房貸多。」
報告指，銀行貸款、上市融資和銷售回籠是發展商傳統的三大融資渠道，在前兩個渠道都受阻的情況下，發展商只能寄希望於多賣房快速回款，現金為王。但是從上半年各個城市的成交量來看，七個城市每個城市的銷售量降幅都在40%左右，而且房價都下跌了10%-30%，在這樣的情形下，發展商又怎麼可能實現預期的回款目標呢？
以這一輪調整受創相對嚴重的東莞為例，2007年東莞有四家開發商銷售業績超過或接近20億元，但半年過去，目前東莞房地產市場除了光大地產以外，銷售業績超10億的發展商幾乎沒有。中惠、豐泰、新世紀等品牌開發商都表示：企業已經調整了今年的銷售任務和銷售計劃。而更多的企業表示，早就將年度銷售任務減少了1/3或1/2。
一項數據或許可以更好地說明今年上半年開發商銷售回款有多麼的艱難。據中國人民銀行東莞中心支行上半年的金融運行數據顯示：2008年1-6月，全市個人住房貸款餘額487.76億元，比年初僅增加8.39億元，同比少增49.04億元，比年初增長1.75%，同比增幅回落15.07%。
整個半年，個人房貸才增加8.39億元，用簡單的數據換算一下，以平均一套房貸款50萬元計算，8.39億元也就只是1678套房的貸款數而已。而同比少增49.04億元又意味着：同樣以一套房貸50萬元計，今年上半年至少比去年同期少了9800多套房子進行房貸消費。
不過，比東莞情況更為遭糕的是深圳：人民銀行深圳市中心支行數據顯示，2008年1-5月深圳市個人住房貸款呈現負增長，5月末全市個人住房貸款餘額比年初還下降20.95億元。業內人士稱，這一現象說明「今年深圳市大部分銀行的個人住房貸款業務均呈現負增長，即貸出去的房貸，還沒有收回來的房貸多。」這些數據充分說明了深圳市民對於住房消費的信心基本面已經不足。
中山也有相關數據說明發展商依靠銷售回籠資金，也是十分艱難：2008年上半年，中山一手房抵押備案12394宗，面積129.3萬平方米，抵押總金額約37億元，比去年同期的19976宗，214.4萬平方米分別下降了38.0%和39.7%，抵押的總金額也較去年的49.2億元減少了24.9個百分點。
目前在珠海、佛山、東莞、惠州、中山等珠三角二、三線城市，由於城市級別不夠，基金、熱錢很少關注這些城市，因此民間的借款開始蔓延。
守價難 房企主動跳水互相競低
2008年3月之後，珠三角絕大多數房企已經轉變營銷策略———從最大幅度地追求利潤到追求速度制勝、現金為王，發展商在價格的競爭上已經由被動改為主動，互相競低。
在多重資金壓力和成交量的急劇萎縮下，大多房企最有效的競爭手段仍然是加快回籠銷售資金。尤其是一批去年拿地較多、或盲目擴張太快，而又融資渠道狹窄的企業，面對岌岌可危的資金鍊，只有拼價格戰，以刺激銷售業績的儘快回升。
從一些率先降價的企業銷售業績來看，確實能加快當時項目的銷售進度，因此2008年3月之後，珠三角絕大多數房企已經轉變營銷策略———從最大幅度地追求利潤到追求速度制勝、現金為王，發展商在價格的競爭上已經由被動改為主動，互相競低。
無論如何，艱難的2008上半年已經過去；但是從下半年開局情況來看，成交量依然在下滑，市場信心基本面受挫，國家金融政策融資渠道沒有絲毫放鬆跡象，資金鍊隨時處於斷裂邊緣，下半年多數發展商還將繼續競低價、賣股權，用低利潤甚至壯士斷腕的代價，來打響這一輪調控寒冬中的生存保衛戰！
大起大落的房價，不僅讓深圳成為中國房地產市場調控效果的一個標杆，也讓不少深圳人體驗到了什麼是過山車的感覺