數據正一步步向人們展示，深圳樓市正步入冬天，大幅度的調整將要來到。

以6 月份數據為例，如果僅僅簡單地看成交價格，很可能對深圳樓市的走向做出錯誤的判斷：6月份深圳房價為14574元/平方米，環比上漲30.79%，與 2007年同期基本持平，似乎樓市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的別墅，6月份深圳的成交均價大致為11342元/平方米，相對於5月份 11014元/平方米的價格，處於基本持平這樣一個水平。由此可見，最近3個月深圳房價基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交價格分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。

與成交價格相比，用成交量來判斷市場將更為真實可靠。上個月深圳成交套數和成交面積分別為2905套和28.3萬平方米，環比下降了38.61%和 30.29%.市場沒有延續前5個月總體呈現的成交量逐步增長的趨勢（1-5月份成交面積分別為26.35萬、6.44萬、18.97萬、33.37萬、 45萬平方米）。

回顧2008年上半年，整個半年才銷售新房132.8萬平方米，按照這一銷售水平預測深圳全年銷量將達不到300萬平方米。這一銷量僅僅相當於最近幾年年銷量的1/3左右，由此來看，樓市的價格調整仍未到位，市場形勢的嚴峻性可能遠遠超過許多開發商的估計。基於錯誤的估計而未能適時適當地做出調整銷售策略，滯銷將成為必然的結果。

調整是否因已經到位抑或僅僅還是開始仍將繼續，這是一個非常值得關注的問題。部分業內人士認為，當前房價已經回歸理性，價格與內在價值比較接近，但是這一判斷過於主觀和樂觀。首先，價格是否已經回歸價值是一個很複雜的問題，很難簡單判斷。如果一定要尋找一個尺度來測量的話，租金房價比是比較合適的。出租回報率至少要高於存款利率，按照 4%回報率來計算，一套80平方米、市值100萬的房子租金，月租金至少要達到3600元（考慮一個月的空置期）。而目前相當多的片區，房租水平是低於 4%.從這一角度來看，房價還有一定的泡沫。其次，調整的必然過渡，也就是說在調整的過程會有一個階段價格低於價值。儘管深圳房價已經從最高峰下降了百分之二三十，但是如果我們對比觀察股市縮水超過一半來看，這樣一個幅度還算不上深度調整。

考慮到國際國內經濟形勢，樓市調整很可能在未來2 -3年內完成，而2009年很有可能成為樓市最艱難時期。因為從整體經濟形勢來看，2009年將比2008 年的情況更不容樂觀，由工資上漲帶動的第二輪通脹可能高達兩位數，國家反通脹的任務非常艱巨，從緊的貨幣政策不會有鬆動的可能。儘管存款準備金率已經攀升至17.5%的歷史高位，不排除其繼續上升的可能。

當前「房價僵持，成交量萎縮」的局面難以維持。從供給來看，已經獲批預售而尚未售出的新房已經積累了450萬平方米，下半年還有大量項目入市，將市場的供給量推向高峰；從需求來看，月均銷量不足30萬平方米，消化速度極慢，市場供需格局將進一步失衡。對於開發商來說，來自銀行貸款收緊和銷售速度放緩兩方面作用的資金壓力之大將是空前的。比較流行的說法認為，房地產已經進入了冬天。如此說來，當前階段還只能算是初冬，剛剛經過盛夏的豐收，儲備了不少糧食，開發商暫時無憂；明年卻可能就是寒冬。能否捱過這個可能長達2-3年的長冬，開發商就該考慮採取怎樣的過冬策略了。