珠三角房價領先暴跌,我們見證全國跌!
近3個月，珠三角5個典型城市房價的跌幅都在30%以上。」這就是本周《華夏時報》記者奔赴廣州、深圳、佛山、惠州以及東莞五地一線採訪，所獲得的驚人結論。
珠三角樓市曾經在境內外炒房客競相追逐中扶搖直上，進入2008年以來卻出現了觸礁險情。
東莞大降價
以東莞區號命名的樓盤「理想0769·沁園」第四期正在發售，戶型從兩居到三居不等，面積在97平米到140多平米。
銷售員胡小姐告訴本報記者，周六(26日)將有促銷活動，只要交上1萬元的誠意金，購房時可以在總額中減掉4萬(九三折左右)。據介紹，周六開出的起步價是每平米4600元，均價在5000多元。
據介紹，位置、戶型基本相當的該項目三期，於去年上半年開盤，在去年的銷售中，最高價曾衝破8000元(戶型較好)。
而在東莞大地產商光大地產開發的樓盤「景湖灣畔」，記者看到，前去看盤的顧客稀稀落落。售樓員卜小姐介紹說，目前正在銷售的是二期，大約有1100多套，去年7月開盤，大約目前仍有一半未賣出。
對於近一年來房價的波動情況，卜小姐最初稱該樓盤價格在東莞一直很穩定，下跌幅度並不大。「現在四房(朝南)價格在6500到7500元之間，大約只跌了三五百塊吧。」
不過，在隨後的介紹中，她承認，實際跌幅比這個大，而實際銷售價格也更低。「去年9月份，我8800元賣過一套房，現在這一戶型在7000多元，下跌了20%左右。小戶型跌幅較大，從7000多元回落到5000多元，大約在百分之二三十左右。」
與前述樓盤一樣，該項目周末也有促銷活動：交2萬訂金，可以享受九三折優惠，另有團購折扣。
房價全線回落
佛山市的境況與東莞似乎沒有區別。在被視為新城的城南聚集了大量新建樓盤，到處都是塔吊，樓市廣告鋪天蓋地。
記者在「匯銀·林匹克花園」了解到，在過去的一年中，房價下降了20%到30%。
以名為「美墅」的複式洋房為例，就在年前，其單價是1.8萬-1.9萬。「現在我們暫停銷售，估計5、6月份開始外銷，報價應該在1.4萬左右吧。」
與該樓盤緊鄰的雅樂居降幅稍大，記者24日拿到的價目表顯示，價位最低的戶型是7100元，而據介紹，在樓市瘋狂的去年下半年，一般戶型的單價在1萬元左右。
「深圳最近統計的數據是13000元的均價，但如果與去年同期的深圳樓價相比，下跌的幅度何止30%，部分區域包括龍崗、寶安個別樓盤的調整幅度甚至達到了30%-40%，去年這個時候，深圳樓市的均價是超過2萬元的。」深圳珠三角地產網CEO孟家慶對本報記者表示。
根據廣深兩地房管部門發佈的今年一季度商品住宅成交數據，深圳樓市成交量從2007年8月開始就一直走下坡路，2月1日-18日全市新房僅售出251套。3月，開發商不忍「冷市」，紛紛推出了優惠促銷活動，並帶動了一輪「回暖」風潮，3月成交套數3457套，為13618.4元/平米。
而廣州一季度商品住房成交均價下調到9316元/平米，比去年的房價最高峰10月份的15774元/平米，降幅達15.6%。
與深圳交界的惠州樓市今年1-2月，共成交187套房，均價為3627元／平米，成交量與去年同期相比幾乎進入冰凍期。
「廣州房價回落到8000元/平米左右才正常。」雅居樂地產營銷總監劉華暢對記者坦言。
他解釋稱，公司目前分類定價，第一類是廣州、佛山、中山等地的房子，今年計劃把洋房均價控制在7500元/平米，別墅控制在6000到8000元/平米；第二類是惠州、從化、南海等地的房子，計劃均價控制在4000到5000元/平米。
在上述幾個城市中，東莞樓市的價位調整幅度最大，記者在東莞調查發現，絕大多數中心地段的房價在4000到6000元之間，而去年同期，東莞中心地段的三室兩廳房價曾上升至8500元/平米。是什麼原因造成了2月底3月初東莞城區一批主力樓盤出現價格跳水呢？
炒房團離場
深圳綜合研究院宋丁主任對記者表示：「東莞房價大起大落，與2007年深圳炒房團組團東莞炒樓的關係密不可分，而現在，深圳的炒房團已經撤出了。」
記者採訪了一些去年橫掃珠三角樓市的投資者聯盟，印證了宋丁的推斷。
深圳異地置業團購聯盟「城際族購房會」負責人「大山」23日對記者表示稱：「去年8-10月，基本上每周有十多台車出去團購，一車近50人，成交率有時超過50%，而現在一星期要湊齊50人都難，而且成交也很少。」據了解，今年1、2月城際族購房會都沒有組織外出購房活動，去年12月也僅有一次。
代理了惠州、東莞多個樓盤的「網上行」網絡營銷公司，去年底至今的團購情況也不理想，每次「出團」成交量僅三四套，惠州一處主打深圳市場的樓盤，5次團購的成交量也不到40套，還不如2007年高峰期一次的團購量。
據了解，惠州、東莞等地不少樓盤仍在積極促銷，以低價吸引深圳置業者。以最近在深圳營銷力度較大的樓盤為例：惠州的秋谷陽光里二期位於大亞灣西區，3600元/平米的定價吸引了華為、富士康等企業的一些員工購買。
據深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕介紹,珠三角區域房價今年普遍跌落30%,原因複雜,首先是受宏觀調控的政策打壓,包括信貸縮緊、二套房政策,將一些投機炒樓的資金從源頭上切斷了。
2007年勢頭兇猛的深圳炒房團和一些異地置業者全線退市。深圳受制於土地,所以才會出現成行成市的購房團,不過,在拉高房價後,這部分重要的投機者都消失了。珠三角製造業的衰退搬遷也帶走相當部分的港資、台資企業的購買力,這也是珠三角幾個城市房價暴跌的內因。
放量開發及投資下,房屋的空置率開始被越來越多的房地產研究人士所關注。「沒有消費群體和市場的支撐,如果房子只是在炒家手中倒來倒去,誰接最後一棒,誰就要承擔所有被預支的利潤空間。」東莞房地產協會的一位負責人表示。
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2008年04月23日 08:07:15 來源：上海證券報
任志強「要死，也是銀行先死、房地產商後死」的最新言論或許再度惹惱了一部分業界人士，開發商與金融界之間的關係變得微妙。就在上周，又有準備金率提高和稅收新規兩根「大棒」直接或間接指向開發商的資金鍊。同時，伴隨着如深圳等地退房潮再起等新的市場變化，開發商現金流已經岌岌可危。
「大棒」敲打
4月16日17時，央行發佈公告稱，為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，決定自4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
業內分析，此舉將使銀行放貸更加慎重，從而增加地產開發商的資金壓力，個別競爭力不夠的甚至將被淘汰。「2007年以來，央行6次上調存貸款利率，13次上調存款準備金率至16%的歷史高位，而且至今仍沒有放鬆的跡象。作為宏觀調控重點關注的房地產市場，信貸緊縮意味着開發商從銀行貸款已是難上加難。再加上開發商如今尋求上市也是困難重重，這樣的融資『寒冬』可以說是前所未有的。」安信諮詢公司分析師程默表示。
而在央行宣佈再次提高準備金率的同一天，國家稅務總局網站發佈了一則《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，明確規定對省級地區的住宅（非經濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低於20%的標準預繳企業所得稅，並且還要按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳。業內認為，對於開發商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動率將有所下降。
「無論是從銀行還是證券市場融通資金，風險都高於以往。大開發商由於可變現的項目儲備、能供抵押的資產較多，資金較充裕的話，受影響還小些；但一些小開發商，特別是大部分項目處於開發前期的小開發商，將面臨窘境。」上海易居房地產研究院的分析師表示，「總之，可以肯定的是，今年開發商的資金成本將高於去年。而在這種情況下，去年進行了大量融資的開發商可以說已經取得了戰略溢價。」
倚重回款
任志強雖然在接受媒體採訪時認同這樣的判斷，即近年來房地產企業擴張速度較快，資金需求量劇增，而受信貸緊縮影響，銀行貸款門檻又相應提高。但他同時表示並不擔心對開發投資的信貸縮減，擔心的是對居民消費信貸的緊縮，因為房地產在開發投資方面的信貸比重並不大，主要靠自有資金和銷售回款。
在兩根「大棒」進一步「錘鍊」開發商融資能力和資金流動率的情況下，通過加快銷售以回籠資金的做法得到許多開發商的重視，如此輪帶頭降價的萬科拿出的一季度業績就很能說明一些問題，光從速度上看，萬科去年完成過百億的銷售額用了近半年時間，而今年只用了3個月。「萬科今年以來『轉守為攻』的目的是以較小的空間換取足夠的時間。」中國指數研究院的分析師表示，打折策略可迎合政府調控、降低資金成本、大量回籠資金，真可謂一舉多得。
但是，此舉帶來的「雙刃」效應也不能忽視。近日，有關深圳退房風波群起的報道接二連三，緣由自然是開發商的降價行動讓一批前期買房的准業主「抓狂」。深圳市國土資源和房產管理局發佈的報告顯示，3月深圳新建商品住房銷售均價已經回落到去年4月的水平。面對資產縮水，資金被深度套牢的准業主們終於忍無可忍，逼開發商做出讓步。而開發商一旦妥協，資金鍊又將面臨窘境。甚至有人評論，退房潮或正是開發商「百日劇變」的開始。
上海五合智庫總經理鄒毅指出，特別對於那些要繼續擴張的開發商來說，更需重視資金周轉，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地，手中其餘項目的開發都會受到影響。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分開發商現金流緊張，要是房子賣不動，就比較危險，因為開發商自掏腰包的主要是買地的錢，開發時的各種工程款和稅費等往往會拖到銷售回款後再付，一旦銷售遇冷，風險隨之而來。
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發改委房價報告查無下落
掛上又撤下，國家發改委網站上一份蹊蹺的報告掀起軒然大波。
4月22日，國家發改委網站掛出《一季度房地產市場價格分析報告》，報告預測大量資金將進入樓市，推動房地產價格上行。由於報告是出現在發改委網站上，這被普遍理解為是發改委官方的態度。
然而，就在房價將上漲的消息迅速傳出的第二天，該報告卻從發改委網站上悄然撤下。國家發改委價格司司長曹長慶接受本報採訪時表示對此事並不清楚。價格司辦公室以及發改委負責網站維護的部門，均表示對此並不知情。而發改委涉及地產研究的多位專家，也均否認是這一報告的撰寫者。
至此，這一報告的來源和可靠性顯得撲朔迷離。但可以肯定的是，該報告預測將有更多資金進入樓市，與業界普遍認同的地產企業資金緊張的現狀截然相反。多位專業人士對報告的分析表示質疑。
謎蹤
由於報告具有一定的研究性，記者致電多位發改委涉及地產研究的專家，其均否認自己是這一報告的撰寫者。而發改委價格司司長曹長慶則表示對此事並不清楚。
4月24日，記者致電發改委價格司綜合辦，一位工作人員反問記者，「網上現在有嗎？你能看見嗎？看不見就不好解釋了。」
地產業界人士看過報告後紛紛表示，這份報告有蹊蹺之處。從內容上看，報告稱房價有上漲壓力，並認為部分城市經過一段時期調整後住房交易將會有所回升。這讓業界很容易聯想到深圳、廣州、北京等目前房地產交易清淡的城市。報告公佈後，多家網站轉載並冠以 「房價要漲！」的標題。
發改委網絡維護部門負責人告訴本報，報告來源不清楚，網絡部門的責任僅僅是按照要求刊登稿件。「如果是價格司子網站的內容，通常應該是價格司負責。」而發改委價格司綜合辦的工作人員則表示，網站文章由辦公廳統一掛上。儘管兩者說法有矛盾之處，但至少可以明確一點，即發改委網站的內容刊登是需要經過官方審核程序的。
質疑
報告稱，「近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，同時，隨着中國經濟增長的放緩，部分生產流通環節也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續走高。」
報告提出房價上漲壓力加大的看法，很多人表示難以理解。
社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立認為，股市和樓市是正相關關係 「糟糕的股市行情不僅不會有助於樓市反而會拖累樓市」，他說。
所謂成本問題則涉及兩個方面。一個是土地成本高漲，另一個是普遍意義上的通貨膨脹。發改委報告指出，2008年一季度，居住用地交易價格上漲21.7%，明顯高於2007年同期漲幅和住房價格上漲幅度。但這一數據因為統計方式不同，明顯高於國土資源部的統計。國土資源部地價監測部門負責人向本報介紹，一季度居住用地價格同比漲幅約為15%。「這個數字不算很高，因為去年漲得很快，現在只是維持。」
至於通貨膨脹帶來的影響，尹中立認為，通貨膨脹對於房價只能造成不利影響。依據國際慣例，當通貨膨脹處在初期時，樓市將處於巔峰狀態，當通脹進一步惡化時，樓市可能因為金融政策的緊縮而受到打擊。
基於這些疑點，尹中立認為：「這個報告的判斷有問題。」
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人民網：深圳出現房貸斷供現象
深圳出現房貸斷供現象 業內人士稱壞賬或過千億
來源: 浙江在線(杭州) 2008-06-05 08:28:18
東方強勢
近日，一篇名為《斷供已過千億次貸危機浮現》的博文在網絡上熱傳，稱深圳已出現大量的房貸斷供現象，按比例計算，壞賬最保守估計也過千億。
深圳房價從去年的最高點到現在已經跌了三成，購房者的貸款問題引起了不少人關注。近日，某房產評論員一篇「深圳銀行斷供已過千億」的博文，提出「次貸危機浮現」的觀點，激起業界千層浪。昨日，深圳的房產和銀行人士向記者證實，買房者逾期還款和斷供的現象確實存在，並有越來越嚴重的跡象。
北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科對此表示，現在銀行的不良房貸到了何種程度尚不好判斷，但「中國式次貸危機」的說法並不正確。
博客：房貸壞賬超千億
近日，一篇名為《斷供已過千億次貸危機浮現》的博文在網絡上熱傳，作者「風語的天空」寫道，雖然「進入5月深圳房地產市場平均每天的成交量在300套以上」，但「這僅僅是一種假象，在這種假象下面，隱藏着巨大的次貸危機」。
文章說：「風語從某銀行了解到，其蛇口支行所辦理的蛇口片區的房貸，目前已經有1000多宗超過三個月沒有還款，其總的貸款金額已經超過15億。並且銀行通過多次催款發現，目前這些客戶已經沒有還款意向。」「風語的天空」表示，根據去年該銀行總的放貸額和蛇口片區所佔的貸款比例進行估算後，估計該銀行目前在個人住房貸款這一項上所產生的壞賬，就已經達到200億。「一家銀行所產生的壞賬就達200億，那深圳這麼多家銀行，壞賬最保守估計也過千億。」
昨日下午，記者撥通了「風語的天空」的手機。「風語」告訴記者，他是深圳的房產評論員，「1000多宗超過三個月沒有還款，總的貸款金額超過15億」的數據是銀行內部人士提供的，但後面的1000億是他的推斷。
深圳出現房貸斷供
深圳樓價從去年最火熱時期17350元/平方米的高點，跌至今年4月份的11962元/平方米，跌幅高達30%。業界人士指出，「30%」是一個風險臨界點，因為一般商業銀行房貸的首付是30%，若房價跌幅在30%以上，意味着商業銀行即使賣掉房子，仍舊沒辦法抵過貸款。
房價回落後，逾期還款、甚至斷供的現象開始出現。昨日，中原地產物業顧問有限公司二級市場常務副總經理玉家雄告訴記者，據他了解，目前確實有出現斷供的情況，雖不算特別嚴重，但是如果房價進一步惡化的話，則有可能加劇。鑑於深圳樓市比全國其他地區波動更為激烈，房屋貸款違約、斷供的情況會比其他地方更嚴重。有業內人士稱，由於深圳房價仍在調整，預計斷供現象在第三季度會更嚴重。
記者昨日就房貸者斷供一事詢問深圳地區的銀行。 招商銀行(行情 股吧)某分行個貸部程經理告訴記者，他所在的分行還沒有出現斷供的例子。深發展某分行個貸部鍾經理告訴記者，深發展的貸款門檻比較高，客戶還款能力強，斷供的情況比較少。
平安銀行個貸部黃先生直言不諱地告訴記者，斷供肯定是有的，別的支行有出現斷供的情況，現象還越來越嚴重。而工行相關人士則告訴記者不清楚是否出現斷供的情況。
「中國式次貸危機」提法有誤
北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科告訴記者，雖然這次樓市的調整期比較長，但會出現「中國式次貸危機」的說法他不認同。他說，美國的次貸危機，是因為銀行把款貸給收入差的群體，甚至是一些無家可歸的人，而中國的銀行則把款項貸給收入高的群體，這些人都是優質客戶，因而還款能力良好。
當被問及現在樓價下降，房地產開發貸款是否會給銀行造成壓力問題，馮科表示，現在不良貸款達到什麼程度不好判斷。他認為，目前國家政策不明朗的時候，銀行收縮貸款，開發商可通過發行新股和債券的方法來緩解資金壓力壓力。
深圳房地產研究中心副主任王鋒認為，發生「中國式次貸危機」不大可能。他告訴記者，大多數人買房都做自住用途，比例達60～70%，或長期投資。目前樓市的交易量在漸漸升高，他認為市場在逐漸好轉。
上海5月房貸繼續負增長
3月和4月持續兩個月縮量的個人房貸，在上月仍難有起色。昨日，滬上某股份制銀行人士告訴記者，5月份該行的房貸仍是負增長，而且提前還貸量較大。
去年以來，滬上銀行個人房貸經歷了慢速增長、加速增長、增速回落到負增長的四個階段。今年3月和4月，受到樓市成交縮量的影響，房貸出現負增長。與此同時，連續多次加息的累積效應，導致提前還貸成為一大負面因素。上述股份制銀行人士透露，去年每個月的還款量是1.5億元，現在升至2億元左右。工行上海分行也向記者證實，提前還款確實有所增加。而有的銀行提前還貸量甚至超過了當月的房貸增量。
光大銀行相關人士告訴記者，目前拖累房貸增長的因素，除了新增的樓盤項目較少和提前還貸較多外，地震的發生也有間接影響。部分原定5月份開盤的樓盤項目，被延後至6月份，導致房貸發放延後。
業內人士告訴記者，5月份屬於樓市傳統旺季，但實際表現遠遜色於去年同期，可能影響到6月份的房貸投放。
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