誰能想到，努力賣房的除了中介，還有銀行。
「銀行直售房」，最近火了。過去一年中，商業銀行紛紛加速推進抵債資產處置，部分銀行在資產處置平台較大規模上線房產，起拍價普遍低於市場價20%及以上。
銀行在線上平台的「賣房潮」，引發了廣泛討論。銀行為何親自下場賣房？這對普通人將產生怎樣的影響？
房源不少，「撿漏」很難
加入「賣房潮」中的不僅包括中小銀行，更不乏國有大行與股份行的身影。
據中國新聞周刊不完全統計，農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、興業銀行、平安銀行、蘭州銀行、長安銀行、蘭州農商行等多家銀行及多地農信系統都通過阿里資產平台、京東資產交易等渠道開啟了「不動產專場」。這些房產大多為抵債資產，產權登記在銀行名下，由銀行直接出售。
上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛對中國新聞周刊介紹，當前銀行直售集中在三類資產：優質住宅、變現周期短的商鋪、產權清晰的標準廠房。這類資產占銀行不良房產總量的40%—50%，具有評估標準統一、法律關係簡單的特徵。
其中，部分農信系統大量掛牌引發外界關注。四川農信系統2024年上半年以來，在京東、阿里兩大資產平台累計掛牌直售房產超過2.5萬套（未去重）；廣東農信系統、遼寧農信系統、貴州農信系統的掛牌量分別約為1.2萬套、1.1萬套、9600套。
而銀行直售房源的最大特點，就是低於市場價。
據中國新聞周刊觀察，銀行直售房源多以拍賣出價形式售賣，其單價普遍比市價低20%—30%甚至更多，並且出現了不少起拍價在5萬元以內的「白菜價」住宅。有平台甚至一度打出「銀行直供，不計成本賣」的宣傳語。
圖/圖蟲創意
只是，對於普通人來說，想占銀行的「便宜」並不容易。要知道，在銀行買房，意味着既缺乏線下帶看，也沒有中介撮合、墊傭、過橋等服務，這對購房者而言並不友好。
而從房源質量看，銀行直售房區域、戶型、總價段高度碎片化。雖然價格便宜了，但購房者在篩選與決策層面需要付出更高的隱性成本。
社交平台關於「銀行賣房」的相關討論超過4萬條，不乏撿漏失敗的分享：「沒一套能入眼的，要麼極破、要麼極偏」「看了一圈，都是租賃和欠費情況不明，詳情完全不知道，沒低到骨折的地步不值得買」……因此，便宜的銀行直售房雖然線上圍觀流量很高，但不乏流拍現象。
舉例來說，11月10日，蘭州農商行在京東資產平台掛牌158套「育才壹品」住宅。據介紹，這些住宅位於瀋陽市瀋撫新區，屬於典型「學區房」。按起始價計算折合單價約2000元/平方米，遠低於約5000元/平方米的市場價。雖然本次拍賣線上圍觀超過1200人次，但直至公開競價結束，這100套房產均為「0次出價」狀態，目前該拍賣已經撤回。
為何下場賣房？
從銀行買房的確是「小眾」的選擇。一方面，價格優勢、產權安全是銀行直售房的吸引力所在，而另一方面房源有限、房屋狀況和操作不透明則非常勸退購房者。
更深層次來看，銀行親自下場賣房並非心血來潮，背後的深層含義在於銀行對不良資產處置的方式開始發生變化。
不良資產行業資深從業者、《一本書讀懂不良資產》作者石佳華對中國新聞周刊表示，當前銀行處置不良資產已經形成了「多渠道並行」的市場化體系。銀行既可以自行清收、協商重組或以資抵債，也能通過訴訟和司法拍賣處置抵押物；同時，還可將不良資產轉讓給AMC（資產管理公司）及各類不良資產基金，也可以通過直售房產等方式快速變現。
一位從事不良資產處置的銀行人士對中國新聞周刊表示，銀行直接下場賣房並不新鮮，但過去傳播範圍較為小眾。如今數碼化平台的成熟降低了銀行直面C端市場的門檻，讓其能以低成本觸達海量購房者。而對於大宗不良資產，更常見的是採取「打包甩賣」的方式，將其出售給專業的AMC，以快速降低賬面風險。
關鍵在於，過往對不良資產的打包出售方式，不僅價格與效率方面要打折扣，銀行也難以直接掌控處置過程中的風險。
曾剛指出，銀行直售與AMC處置的核心差異在於處置效率與收益水平。處置效率方面，銀行直售優質房產的平均周期約為180天；而AMC模式因涉及資產包組合、盡職調查、多輪談判等環節，周期普遍在450—720天。
而從利潤角度考量，銀行直售可實現債權回收率的最大化。曾剛以廣東農信系統為案例測算，直售模式下扣除處置費用後淨回收率約78%；而傳統模式下先折價30%—40%賣給AMC，銀行實際回收率僅50%—60%。這意味着10億不良資產，直售模式可多回收1.8億—2.8億元。
另外，法拍市場遇冷，也促使銀行轉向直接處置。根據中指研究院的數據，2025年1—10月全國法拍房總成交金額為2048.7億元，同比下降約22.5%。
更重要的是，財政部《銀行抵債資產管理辦法》規定，銀行取得抵債不動產和股權後應於兩年內處置，若超期未處置，則在資本計量時施加懲罰性風險權重。這也是促使銀行「親自下場賣房」來加快處置速度的動因之一。
多元化減壓進行時
簡單來說，銀行自己賣房就是為了搶時間和省成本。但作為短期內引發關注的行業現象，銀行「賣房潮」其實面臨結構性制約。
曾剛指出，銀行缺乏專業資產運營團隊，對於需要重組、改造的複雜資產處置能力有限。更關鍵的是，大規模直售將佔用其人力和時間成本，當不良資產規模突破某一臨界點時，批量轉讓給AMC仍是更經濟的選擇。
畢竟隔行如隔山，賣房並不是銀行的常規業務。一位資深地產分析人士對中國新聞周刊表示，通過網絡平台拍賣房產並非銀行新增「房產直售業務」，銀行直售房與常規的房地產經紀無關。這種行為屬於年底盤活資產、加快資金回籠，是銀行降低不良率的常規手段。
「銀行抵債多為被迫行為，比如抵押物經法拍變賣（大幅降價）仍然流拍後，法院強裁給銀行以資抵債。一般來說，銀行不會主動要求抵債，因為抵債涉及物權變更、繳稅、經濟資本佔用等事項，與銀行經營貨幣的屬性不相符合。」石佳華補充說道。
雖然售賣價格相對便宜，且部分房源折扣力度較大，但並不意味着銀行在做賠本生意。
前述銀行人士介紹，在「以物抵債」獲得房產時，銀行的評估價格也會在市場價的基礎上給予一定折扣，部分欠債人也會被迫向銀行的壓價妥協，這意味着銀行處置時即便是「打折」幅度較大，仍保留一定的利潤空間。
對於大眾更關注的房價問題，低價的銀行直售房對市場帶來的影響其實是有限的。
前述地產行業分析人士直言，銀行「賣房潮」其實屬於銀行增強流動性的正當方式，整體來看銀行直售房規模不大，比例不高，而且和居民家庭的住房關係不緊密，因此在房地產整體止跌回穩的市場環境下，本身對房價並不會造成很大的影響。
站在銀行的角度看，下場賣房其實屬於消解不良壓力的一種積極探索。
隨着不良貸款壓力的上升，銀行的「甩包袱」需求比較迫切。金融監管總局數據顯示，2025年三季度末，全國商業銀行不良貸款餘額3.5萬億元，環比增加883億元；不良貸款率1.52%，環比上升0.03個百分點。
銀行加速變現抵債房產，一方面是為了把資產負債表上「高風險、低流動」的抵債資產變成現金加速回籠；另一方面也有助於優化資產質量指標——即提升資本充足率與流動性，並同步降低不良率，預留出更充足的安全空間。
曾剛指出，未來銀行不良資產處置將呈現三大趨勢：一是技術驅動下的定價透明化，大數據、AI估值系統將壓縮信息不對稱空間；二是處置主體多元化，險資、產業資本、REITs（不動產投資信託基金）等新興力量入場；三是「處置+運營」一體化，單純依靠折價拋售的粗放模式，將被資產價值重塑的精細化運營取代。
「對於銀行抵押房產的處置，預計將形成『標準化資產直售為主、批量複雜資產轉讓為輔』的雙軌制格局。」曾剛判斷。
