2025年初樓市回暖了嗎？從學區房上來看，是有的。
東莞的松山湖片區和莞城學區房成交價上漲，萬科金域松湖等小區單價回升至3萬/平以上，成交量激增。
天津的河西、南開區因學區政策調整，初中轉學需提前3年購房，二手房單日成交量突破400套。
廣州的長隆萬博悅府憑藉優質教育資源，成為市場焦點，成交量和價格均領跑。
但2025年很可能是最後一個學區房小陽春了，因為學區房的價值正在一步步瓦解。
最關鍵的因素是明年小學生入學人數會出現更大的下跌。2020年出生人數下跌263萬人，對應的就是2026年入學。
2月28日，國家統計局公佈了《中華人民共和國2024年國民經濟和社會發展統計公報》。
其中兩組數據很驚人。
一是幼兒園在校人數：2024年，在園人數比上年一共減少了509萬人。二是小學生在校人數：2024年，全國小學在校生較上一年減少了251.6萬人。
這是小學人數首次出現如此大規模的同比減少。
過去幾十年，雖然小學數量在城市化過程中不斷減少，但小學在校生數量一直是增長的。終於，在2024年發生了這種轉變。
原因就是出生人口下跌。2016年「全面二孩」政策釋放的生育高峰在2017年後快速消退，新生兒數量從2016年的1786萬降至2023年的902萬，直接導致2024年小學在校生人數銳減。
而且這種下跌只是一個開始。因為結婚率在逐年降低。2024年全國結婚對數為610.6萬對，這一數據創下45年來新低。
在過去的十一年裏，東北三省的小學生共計減少了127.27萬人，這種情況正在蔓延至全國。
學生數量少了，學校也跟着關了。
示意圖
2012年全國小學數量有22.86萬所，到了2023年僅剩14.35萬所，在這十一年裏減少了8.51萬所。
一線城市的情況會好一些，但形勢也變得嚴峻了。
廣州傳統教育強區越秀區，2024年9月，區內公辦小學一年級共計招生351個班，同比減少74個。
北京多個區的小學入學人數也出現了下跌，2024年海淀區小學生預計減少3.4萬人，西城減少2萬人。上海松江區教育局在2024年官宣了四所小學終止辦學的消息。
幼兒園關停的就更多了，還有幼兒園被爆改成養老院，真是緊跟人口變化趨勢。
學區房市場的整體需求會越來越弱，暫時看不到反轉的可能。
除了入學人數減少這個最重要的原因之外，家長行為模式的轉變也在瓦解學區房的價值。
當下，反覆強調「家」、「校」共同體的小學，學校的重要性一直在削弱，家長的跟進和付出才是最重要的。很多家長明白這一點之後，對小學學區就沒那麼深的執念了。
新一代家長更傾向於「用最小的代價解決教育問題」，購買總價低的小戶型或兼顧自住品質的次新房，而非單純為學區支付高溢價。
優質學區房，如雙學區、有名校資源的，依然會因稀缺性保持溢價，但流動性會降低。普通學區房，尤其是「老破大」以及「老破小」，則因需求減少加速貶值。
學區房逐漸被視為短期教育消費工具而非長期投資標的。家長更願意去購買低總價、用完即拋的「學位占坑房」，而非長期持有。
遙想四五年前，三四十平米的學區房能炒到八九百萬，恍如隔世。
