01
北京二手房掛牌量激增
不久前本號寫過一篇《二手房，加速拋售了》，介紹了新一輪救市之下，弄巧成拙，引發了不少熱點城市的投資客加速拋盤行為，其中包括北京、廣州、深圳、青島、合肥、昆明等城市。
從最新反饋的數據來看，現象還在加劇。尤其是北京，有點讓人破防，新政雖然增加了一些成交量，但是卻引發了更大面積降價拋盤。
中國證券報最新披露：
記者對北京地區二手房、新房市場進行實地調研發現，截至10月6日，北京二手房掛牌量再創新高，突破16.6萬套。認房不認貸政策推行一月有餘，新增掛牌量超過1.6萬套。部分二手房房價出現明顯下降，但整體仍保持平穩態勢。
一個月，二手房掛牌量激增了1.6萬套，說明北京目前的二手房市場，房子越賣越多。
9月1日，上海、北京同時取消認房認貸，加入了一線城市救市大軍，從效果來看，北京的成交量有了明顯增長，但增量不如預期。
中原地產研究院統計數據顯示，9月北京二手房住宅網簽14261套，環比增長30.1%。業內人士認為，相比之前翻倍的預期，新政影響低於預期，市場都在期待針對剛需的寬鬆政策，如果沒有首套房貸利率加點取消等政策出台，10月樓市成交將出現明顯回落。
製圖：城市財經；數據：北京市住建局
北京9月份二手房成交了近1.43萬套，但二手房淨掛牌量反而增加了1.6萬套，說明9月份北京二手房新增掛牌3萬多套。
這其中不乏一些賣一買一置換群體，但大多應該仍是想藉助行情解套的人群。
02
降價跑量仍是主流
在前幾篇文章中，本號說過，當下的市場是一片混沌，新一輪救市之下，有人仍謎一般地執着於政策的力量，相信後續房價即便不會上漲，也會止跌，於是有人開始試探性漲價。
但大多數人群還是更加理性，正想要藉助這波行情實現離場套現。
這從新一輪救市之下中心城市普遍激增的二手房掛牌量現象中，可以得到佐證。
以北京來說，中國證券報實地探訪北京樓市得出的結論是：
為了加速成交，最近很多房源出現調價動作，有的房源一次性降了5%左右。預計短期內這一趨勢將持續。
比如北京大興區南六環外一套次新房兩居室，因為業主着急用錢，258萬就全款成交了，低於市場價30萬元左右套現。
西城區的中介透露，市場房源現在非常充足，一些業主主動調價，西城區某套房源，比5月份成交的同戶型降了100萬元左右，目前標價700萬，僅國慶假期期間就兩次下調報價，累計下調31萬元。
深圳亦是如此。前幾天本號專門寫過深圳，強調過新一輪救市之下，深圳救了個寂寞，新房和二手房成交量的跌勢根本沒有止住，仍在向下縮量。
價格下調，亦是如此。
樂有家披露，新政出台後，深圳業主放盤量有所增加。9月深圳掛牌價仍然處於下滑態勢，僅6個片區的業主報價環比略有上漲，90%的業主報價下滑或維持穩定。全市掛牌均價環比下跌0.8%。
開發商們也是如此。
記得9月1日北京剛宣佈取消認房認貸時，不少開發商還想以收回折扣乃至漲價方式，給購房者製造心理壓力。
比如通州區的招商璀璨公元發佈海報，宣佈9月2日起上調價格2%。北京中海澤西PARK項目宣佈「9月1日0時起，全部戶型產品價格全面上調1%」。金地北京壹街區則宣稱「9月4日起所有特價房源、折扣全部收回」。
然而，認房不認貸之下，政策的作用效果非常短。數據顯示，9月份，北京新建商品房成交10727套，較8月僅增加954套，環比上漲9.8%。
房子依舊難賣，尤其是外圍區的樓盤，依舊門可羅雀，開發商們根本裝不下去，降價打折依舊是主流。
中國證券報披露：
國慶假期，北京新房促銷活動力度整體較小。一口價立減1萬2千元、買房砸金蛋送家電、買房抽新款蘋果手機等活動較為常見。一些樓盤雖然推出一口價房源，但房源朝向、樓層、戶型與非特價房源比，遜色不少。
廣州、深圳同樣如此。
廣州當下的開發商仍較理性，想藉助這一波大放鬆，打折促銷跑量，快速回款。中國房地產報對廣州樓市給予了6個字評價：不漲價只打折。
深圳方面，假期期間的降價促銷，也沒能換來熱度。
時代財經披露：
「黃金周」期間，時代周報記者走訪深圳多個在售新盤發現，多家房企均推出花樣繁多的暖場活動以及特價房、抽獎等促銷活動，但大部分售樓處並沒有出現火熱的看房景象。
03
市場走向改變不了
長期關注本號的讀者應該知道，在這一輪救市之初，本號就作出過明確判斷：
現在無論何種救市手段，都改變不了大局，新政頂多讓中心城市短暫躁動一下，然後會再次回歸平靜，回歸下調通道中來。
邏輯如下：
第一，宏觀環境之下的預期、信心缺失。
樓市需要經濟和人口依託。有人仍保持慣性思維，認為越是經濟不好的時候，樓市越要承擔大任。
過去的經驗告訴我們，的確如此。但環境在變化，經驗已經無法套用。就連中央也對房地產進行了重新定調，強調房地產供需發生了重大變化。
認為仍會上漲或者難以下跌的人，至少忽略了兩個關鍵點：
1、過去房價雖然在上漲，但經濟好、人口紅利在，大家對未來有盼頭有幹勁，紅紅火火，大家的收入蒸蒸日上，對未來預期滿滿。
所以，敢於掏空家底去賭未來。然而，現在誰敢賭明天？
2、房價收入比。過去房價也高，但沒有高到如今這般離譜程度。
目前中心城市的房價，遠高於大多數人的收入，即便再好的政策鼓勵購房，普通人也是有心無力。
過去你的月收入5000元，房價1萬，面對漲價施壓，你會選擇掏空家裏的6個錢包湊齊首付買入，擔心越往後越貴。
七八年過去了，你的月收入有幸漲到了1萬，但房價漲到了5萬，這時候再上漲，你即便感受到了心理壓力，也沒用，因為根本買不起。
就像一趟沒趕上的高鐵，哪怕你窮盡人體極限速度，也沒法追上。想要大家上車，要麼停下來等待，要麼倒車回來接大家。
有人可能會說，中心城市的房子，本就不是給普通人準備的。
然而，你要知道，即便強悍如一線城市，其主要支撐力量不是富人，而是中產。而中產人群的購買力，與經濟周期正相關。
經濟向好，才會有預期和信心，才能有購買力。換句話說，樓市興衰由經濟浮沉所決定。
只有經濟預期改變，樓市預期才能改變。而不是相反。
第二，槓桿根本加不動。
目前所有的救市行為，都沒有從根本上降低購房者的負擔，只是一味地號召本就捉襟見肘的消費者們去加槓桿買房，在收入和就業不確定之下，還在想着繼續掏空大家的錢包，讓大家背負更重的債務。
有多少人願意，有多少人有能力去加這個槓桿？
上一輪房價大漲，掏空了大多數購房家庭的六個錢包，硬生生將住戶部門的槓桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門槓桿率僅有17.9%。
而大多數熱點城市的居民槓桿率都超過了全國平均值。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局、公積金管理中心
從2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味着什麼？意味着槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
第三，心態變了。
這一次調整，實際上是購房者不再願意、也沒能力再為高房價買單。何況所謂降首付加槓桿，其實最終還是增加了購房成本。
當一個人明明知道奮鬥一輩子也買不上房時，會如何？特別是經歷了疫情三年，很多人對於買房的執着已經發生了根本性改變。
人生一半是執着，一半是釋然。
釋然之後，生死看淡。今年最流行的一個詞便是「絕代佳人」，沒有房貸（不買房）、沒有車貸（不買車）、沒有後代（不結婚生子）。
