長期以來被視為房地產天堂的公寓樓，正在成為陷入困境的商業地產領域的下一個主要麻煩點。
（紐約曼哈頓）
《華爾街日報》報道，多年來，投資者被穩步上漲的租金和豐厚回報的前景所吸引，推高了多戶住宅的價格。許多人背負了太多的債務，期望他們能儘快提高租金來償還債務。
寫字樓和購物中心受到遠程辦公和電子商務的嚴重衝擊，而出租公寓的空置率很低。公寓行業的主要問題不是需求不足(租金自2020年以來飆升)而是利率。
然而，去年突然激增的債務成本現在威脅到全國許多多戶家庭的業主。數據公司CoStar的數據顯示，在截至6月份的一年裏，公寓建築價值下跌了14%，而去年同期上漲了25%。這一降幅與辦公室價值的降幅大致相同。
多戶家庭的住房貸款拖欠率雖低，但仍在上升。借貸成本翻了一番，租金增長放緩，建築費用上升。數據提供商Trepp今年早些時候指出，在面臨違約風險的商業抵押貸款中，有一種類型的租賃公寓債務占很大比例。
房地產金融資深高管、黑石集團(Blackstone)房地產債務業務的前創始成員、Mack房地產信貸策略公司(Mack Real Estate Credit Strategies)的前管理合伙人Peter Sotoloff表示，公寓房東面臨着「氫彈場景(hydrogen-bomb scenario)」。
抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示，過去10年，未償還的多戶住房貸款增加了一倍多，達到約2萬億美元。根據Trepp的說法，這幾乎是辦公室債務的兩倍。這家數據提供商補充說，在2023年至2027年之間，將有9807億美元的多戶家庭債務到期。
「每個人都專注於辦公室，」Sotoloff說。他還說，公寓違約的風險「是一個真正的大問題，但沒有得到應有的重視。」
洛杉磯、休斯敦和三藩市的多戶住宅業主已經拖欠了數千套公寓的貸款。據一位知情人士透露，全球最大的另類資產管理公司黑石集團正在為曼哈頓11棟公寓樓相關的住房貸款提供特別服務。黑石集團的一位發言人表示，這些建築有獨特的問題，「不能代表我們在更廣泛的租賃住房投資組合中看到的優勢。」
公寓樓被認為是風險較低的商業房地產投資。即使在經濟衰退時期，它們的表現也相對較好，包括在2008-2009年金融危機期間，房地產市場崩盤。人們總是需要一個住的地方，在危機時期，以前的房主會湧入租賃市場。
通貨膨脹也使房東能夠比平時更高地提高租金，從而提高了房屋的價值。根據租房網站Apartment List的數據，在2021年至2022年的18個月裏，要價上漲了25%。
對許多投資者來說，這些因素證明支付高價是合理的。公寓樓業主通常會從債券市場借入80%以上的資金。大多數公寓貸款都是固定利率的長期貸款。然而，在疫情期間，投資者獲得了更多的短期浮動利率貸款。
這些投資者中的許多人都在積極提高租金，他們押注，一旦這些大樓產生更高的租金收入，他們就可以賣掉這些大樓，或者以更高的估值為債務進行再融資。
但很少有人預料到利率會如此迅速地上升，從而壓低房屋價值，迫使房東以高得多的利率進行再融資。作為重要資金來源的地區性銀行，如今的放貸量大大減少，加大了抵押貸款再融資的難度。美國許多城市的租金增長大幅放緩，而通貨膨脹和不斷上漲的保險費提高了建築的運營成本。
一批新的私人房地產公司主要依靠浮動利率債券和小投資者的現金融資，它們已成為多戶住宅市場上更大的競爭者。由於對未來幾年租金將大幅上漲的樂觀預期，一些人支付了更高的價格。現在，他們很難讓這些數字發揮作用。
自2016年以來，總部位於洛杉磯的Tides Equities收購了超過65億美元的租賃物業，其中大部分是西南城市的中低收入公寓樓。評級機構的報告顯示，2021年，在達拉斯郊區的一處房產，該公司預計將在三年內將租金推高44%。
今年6月，Tides告訴投資者，該策略沒有按計劃進行。該公司在一封信中表示，租房者「手頭太緊了」。信中說，一些房產的收入已經不足以償還債務，投資者可能需要投入更多資金，以避免房屋違約。
在接受採訪時，Tides的聯合創始人Sean Kia和Ryan Andrade表示，他們正在與貸款機構合作，以避免面臨困境的房產違約。
總部位於休斯敦的Nitya Capital擁有價值約30億美元的多戶住宅建築，該公司3月份通知投資者，由於利率上升，該公司正在下調利潤預期。
Nitya行政總裁Swapnil Agarwal在致投資者的信中寫道:「我們實際上是在支付更高的抵押貸款成本，而不是進行現金分配。」
公寓房東仍有理由保持樂觀。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供了政府支持貸款的可靠來源，即便是在銀行撤退之際。大多數分析人士預計，住房短缺和高租金將持續下去。如果利率下降，房地產價格可能會迅速反彈。擁有固定利率抵押貸款的多戶業主更有能力安然度過近期的動盪。
不過，其他威脅也在增加。今明兩年新開的公寓樓數量異常之多，尤其是在高端租賃市場，引發了供應方面的擔憂。
CoStar資本市場分析部門的全國主管Chad Littell說，此外，公寓樓的價值比商業公寓樓更容易受到利率上升的影響，因為它們與10年期美國國債的價格密切相關，而隨着利率上升，10年期美國國債價格大幅下跌。
就連一些經歷過以往風暴的資深房地產投資者也顯得脆弱不堪。三藩市最大的房東之一Veritas Investments及其合作夥伴在過去一年裏拖欠了95棟出租大樓的債務。因此，它在三藩市的投資組合將損失三分之一以上。
該公司今年早些時候表示:「與寫字樓、零售和酒店等其他資產類別一樣，多戶住宅房地產行業也面臨着許多同樣的財務挑戰。」
