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發生了啥?上海北京杭州合肥,二手房交易量都大跌

—上海北京杭州合肥,二手房交易量都大跌,發生了啥

在經歷了「金三」的成交量高位後,多城二手房市場在「銀四」出現大幅回落。

公開數據顯示,4月份,上海二手住房成交17334套,環比下降26.71%;北京二手房住宅網簽13997套,環比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,環比下降32.7%;南京二手房成交11318套,環比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,環比暴跌40%……

價格方面,據諸葛數據研究中心監測數據,4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米,環比下降0.15%,較上月擴大0.05個百分點;同比下降0.4%,較上月擴大0.13個百分點。

「一季度,前期積壓需求集中釋放迭加部分入學購房需求釋放,熱點城市二手房市場成交快速上升,成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續走高影響,二手房價格承壓,多數城市價格環比下跌。」

5月10日,中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示,二手房市場的城市分化較為明顯,4個一線城市二手房價格環比均上漲,表現相對穩健;二線城市和三四線代表城市的二手房價格環比分別下跌0.18%和0.22%,價格表現走弱。」

陳文靜指出,伴隨着前期積壓需求的快速釋放後,4月份購房者入市動能不足,各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看,4月二手房成交量的回落,一方面受季節性因素影響,另一方面也是積壓需求帶動的高基數下的正常回落。

與此同時,購房者的熱情在數據表現上同樣直觀。58安居客統計顯示,4月全國40城二手房購房需求熱度出現較大幅度的回落,看房需求熱度指數為0.65,環比上月下跌了16.7%。

「在持續保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下,二手房市場相對就冷清了不少。」58安居客研究院研究總監陸騎麟表示,二手房市場景氣度指數在4月出現明顯拐頭向下走勢,並且已跌至偏冷和冰封的臨界值,主要也是需求不足導致。」

全國40城二手房看房需求熱度走勢數據來源:安居客

上海:成交量跌近3成價格連漲14個月

原本3月份就着急看房的宋女士,如今也有些「篤悠悠」了——每個周末看一兩套房,如果樓層朝向不符合自己要求,也就不看了。「幫父母置換房子,既然市場比較穩定,那就慢慢選。」

「小陽春」熱情過後,成交量開始顯出疲態。來自同策研究院的數據顯示,4月份上海二手房成交1.72萬套,環比下跌28%。

價格方面,據諸葛找房統計,4月上海二手住宅市場均價為73998元/平方米,環比上漲0.45%,環比漲幅較上月擴大0.06個百分點。至此,上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲14個月。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為,「4月份二手房成交量雖然比3月下降了約7000套,但還是符合上海二手房交易穩健的基調。儘管沒有達到2萬套的水平,但還算是在合理的區間內運行。如果低於15000套,那就意味着整個市場真的比較『冷』了。」

工作在一線的房產中介們,對於上海二手房市場的感受更為直觀。

「門店成交量比2月、3月差一點,但也還可以,只比3月份減少了10%左右。帶看比較多,很多客戶該買還是在買。主要是剛需和置換改善等需求,投資客少。」21世紀不動產上海某門店的李小憶告訴記者。

數據來源:同策研究院

相比成交量,4月份上海二手房掛牌量繼續高位盤整。據盧文曦介紹,上海每周新增的二手房掛牌量在1.3萬套左右,從絕對值來看,依舊處於高位。

「實際上,房東賣了都是要買的,掛牌量大只能說明置換需求大,不能說明供過於求或市場下滑。對於房東來說,掛牌價格都定得比較高,但如果掛了很久賣不出,看着同類房源掛牌多也會降價。目前市場,要樓層好、房型好、沒有硬傷的房子,加上定價合理,才具備賣出去的可能。」李小憶告訴記者,「買房人心態很穩,因為價格穩定,一定要挑到自己喜歡的、滿意的、性價比高的房子,才會下手。」

盧文曦表示,「從整個二手房市場來看,上半年剩下的時間更多的是需要繼續夯實底部,強化交易價格。我個人判斷二手房價格還會有一定的回調空間。並不是說一下子會有比較大的折扣,更多的可能是有3%到5%的議價空間,比較穩定的運行。」

北京:成交量跌超3成短期仍存下降壓力

在3月二手房市場大規模釋放下,4月北京二手房成交活躍度下降,同環比雙雙轉降。

據諸葛數據研究中心監測數據顯示,4月北京二手住宅成交13928套,環比下降34.65%,同比下降1.2%。不過,從月均成交水平來看,2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套,較2022年同期上升15.46%。

在鏈家購房平台上,海淀區新外大街的一套三居室掛牌價900萬元,單價近11萬元/平方米。「這套房剛剛登記第4天,大概有12組客人看過。」北京當地中介趙凌峰5月10日對記者說,「這是比較熱門的房源,業主置換時已經預定了房子,所以交易周期給不了很長,價格還有空間。」

5月11日,記者再次打開鏈家APP,發現上述房源價格已經下調至885萬元。

「北京現在80%-90%的人買賣房子,都是換房,手裏拿着五六百萬現金買房的客戶群體特別少,所以現在市場上沒有太大的價格波動餘地,屬於一個穩定期。」

3月份,北京二手房成交量22192套,2月份也有15315套,4月成交量快速萎縮,但掛牌量卻仍在上升。陳文靜分析認為,購房者議價空間變大,二手房成交節奏出現一定放緩趨勢,北京「一區一策」試點尚未真正落地,短期存在一定政策優化預期,或對二手房市場活躍度起到帶動效果。

另一方面,前4月北京新房市場熱火朝天,新建商品住宅成交17931套,同比上漲39.8%。不過,供應卻同比下跌33.6%,房山、順義的多個高性價比剛需盤熱銷,也搶走了一部分剛需。

「整體來看,短期內北京二手房成交規模存在下降壓力,但隨着政策優化預期的增強,二手房市場仍有望保持一定活躍度。」陳文靜表示。

南京:學區房降溫新增掛牌量降超4成

據我愛我家研究院數據顯示,4月南京全市二手房成交11318套(含高淳、溧水),環比下跌13%。

不過,4月南京二手房新增掛牌量7514套,環比減少42.2%。我愛我家南京研究院認為,一方面是因為部分業主趁年初高峰期已將房源掛出;另一方面也是因為市場預冷,不少業主在觀望樓市走勢,謹慎掛牌。

位於南京市主城區的雲錦美地,目前掛牌量大約90套。「這算是比較正常的量,即使是2018年掛牌量最低谷的時候也有七八十套。南京2月份這波成交量上漲,主要是2022年年底想買又沒買的客戶,過完年正好交易,所以說2月份有一個小井噴。還有一個原因是很多需要學區房的人,在這個時間點必須要買了。」南京當地房產中介潘莉娜告訴記者。

價格方面,4月南京二手房成交均價達30628元/平方米,相較3月份環比下跌1.9%。我愛我家南京研究院認為,由於3月份處於學區房交易高峰期,學區房價格通常情況下都會高於一般住宅價格,從而使二手房市場交易均價高於通常。4月份價格下降,與學區房交易高峰結束也有着很大關係。「4月新增掛牌房源均價為33637元/平方米,環比下滑5.3%,也是近一年來的絕對低谷值。」

在潘莉娜看來,「正常情況下,房東都不願意降價很多,除非有特殊需求急賣的情況下才可能大降,這也是有一種互相間的博弈吧。業主也會參考上半年和去年底的成交價格,比如雲錦美地這個103平方米的戶型,最高峰時可賣到520萬元,後來曾有過480萬元成交的情況,大部分業主都覺得太便宜不能接受。」

從成交周期走勢來看,4月南京二手房客戶平均成交周期46.2天,環比減少8.9天;房源平均成交周期188.4天,環比也縮短7.6天。這也說明,當前市場環境下,南京二手房買賣雙方的成交意向度都較高,整體成交節奏明顯加快。

杭州:「小陽春」熄火成交量跌破萬套

杭州市場新房、二手房的分化,比其他城市更為明顯。

據杭州貝殼研究院數據,包含臨安和自主成交數據,4月份杭州二手房成交量為7635套,環比3月份破萬套的成交量下跌約30%,不過同比去年4月份增長量達82%。

另一方面,為了緩解二手房去化壓力,杭州4月起連續多個區域實行「一區一策」的樓市精準化調控政策。

4月14日,錢塘區的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的範圍,即外地戶籍只需1個月社保即可購買該區域內新房或二手房,本地戶籍無需社保,購買二套房不受落戶5年限制。至此,杭州錢塘區全域放鬆限購。4月23日,杭州臨平區將臨平街道加入臨平區限購放寬區域,這意味着外地戶籍只需1個月社保即可購買該區新房或二手房。

同時,4月份杭州住房公積金優惠政策再次調整,多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的,貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。

從成交結構上看,杭州4月二手房市場熱銷樓盤仍以近郊剛需樓盤為主,成交均價多在30000元/平方米以內。這類樓盤普遍為次新房,周邊配套較成熟,距離核心區較近且有小戶型,總價可控制在300萬元以內。而4月杭州新房成交套數TOP10項目,普遍為近郊板塊,單價在25000元/平方米左右,套均面積為110平方米左右的剛改項目。

「當前杭州二手房掛牌量處在歷史高位,二手房價格下行壓力加大,購房者持幣觀望情緒進一步加重,短期來看杭州二手房成交規模或繼續走低。」

陳文靜指出,進入二季度,去年積壓需求已基本釋放結束,但居民收入及就業預期尚未扭轉,市場仍面臨下行壓力。「未來,城市分化仍將是市場主要特徵之一,熱點城市在政策寬鬆和需求支撐下,市場有望持續平穩恢復,但多數城市的樓市調整壓力仍然較大。」

合肥:限購鬆綁滿月二手房反而難賣了

與一線城市不同的是,合肥二手房交易更容易被市場情緒影響。

貝殼數據顯示,4月合肥二手房成交量僅2127套,與2月份的3532套相比,暴跌40%。回看近4個月合肥的二手房成交量可以發現,自從2月份成交量份飆升之後,合肥的二手房成交量正在逐月下跌。

近一年合肥二手房價格走勢數據來源:安居客

記者從貝殼APP上看到,合肥4月份二手房新增供應保持平穩,但新增帶看出現了非常明顯的沖高回落。在2月份,新增帶看猛升至33.4萬次,到了3月份增速放緩,為36.7萬次;而4月份直接降到27.8萬次,降幅達24%。

值得注意的是,4月初合肥已經調整了購房政策,對持有安徽省居住證(或電子居住證、安徽省居住證確認單)且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭,可在合肥市限購區域購買1套住房。此外,有60歲及以上成員、或有未成年子女的二孩及以上多子女戶籍居民家庭,可購買第3套住房。

5月10日,在合肥從事中介行業12年的張曉龍告訴記者,「外地戶籍辦個居住證就能買房,現在只剩下限購兩個字沒拿掉了。」

不過,在合肥頻頻加推新盤、一二手房價格倒掛的背景下,二手房對於剛需和改善型需求的吸引力進一步下降。據不完全統計,僅4月份,合肥就有5342套新房源入市。

據張曉龍介紹,在合肥4月份為數不多的二手房成交中,約50%成交房源是學區房,30%是改善型住房,剩下的20%是剛需。「二手房裏面成交主要還是學區房撐起來的。」

「其實政策都已經到底,只是傳導到市場還需要一定的時間。但房東現在心態很穩,反正房價已經是跌無可跌了。」張曉龍表示,「當你關注了一個月的房子還在賣;關注了兩個月、三個月,這套房子還沒賣掉,你肯定覺得不能買,所以現在市場處於膠着狀態。」

據安居客統計,近半年合肥二手房價格走勢平穩,4月份均價為16222元/平方米,較3月份的16158元/平方米略有上漲;而去年12月,合肥的二手房均價為16265元/平方米。

責任編輯: 李冬琪  來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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