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3月上海的二手房成交有點妖了

看到這個數字我的第一反應是有點懵。 2.4萬套的成交是讓人有點懵的,一方面去年6月、金九銀十都沒等來2萬套,現在就這麼默不作聲的來了? 不過更懵的是這個成交體量跟目前的市場熱度根本不符啊,因為市場體感根本不是這樣。

3月上海的二手房成交有點妖了

各位知道3月二手成交了多少套麼?

將近2.4萬套上下,撇清所有情緒,理性來看這個數字,這是2021年8月以來的最高成交,也是近20個月來二手成交首次破2萬套。

但看到這個數字我的第一反應是有點懵。

2.4萬套的成交是讓人有點懵的,一方面去年6月、金九銀十都沒等來2萬套,現在就這麼默不作聲的來了?

不過更懵的是這個成交體量跟目前的市場熱度根本不符啊,因為市場體感根本不是這樣。

鏈家中介小哥跟我一樣懵,因為3月當月的轉定成交明明變少了,從中介門店到全市的統計數據都顯示客戶量、帶看量都在清楚的下滑,可成交怎麼卻上來了。

太平洋3月全市業績環比下滑16%,其他帶看量數字也一併下滑,更明顯的是願意降價的房東變多了。

市場上賣不出去房子的房東、沒人來看房的房源,各位中介盆友、各位正在看房的小夥伴應該比我還清楚。

可為什麼這個3月的成交卻能沖這麼高,這也是這個數據讓我覺得妖的地方。

所以背後到底發生了什麼?

1

一個成交趨勢值得關注

我打開了3月成交的每周成交。

確實成交蠻多的,每周都幾乎在五千套以上,而過去大半年的每周成交幾乎都在四五千套,超過五千套的都不多。

3月上海的二手房成交有點妖了全市網簽©太平洋房屋

但很神奇的一點各位發現了麼,基本上每周的成交都在逐步減少。

這個清楚的下滑在前兩周還不明顯,但到了第三周第四周趨勢就出來了。

最新的一周更明顯,破五千,只有4700多套。

各位知道一般月度成交裏面月末都是什麼狀態麼?

我列舉一下正常成交月的月度數據,這是去年6月之後每周成交數據:

3月上海的二手房成交有點妖了

基本月初佔比最低,月中不斷上升,基本都會月末翹尾。

這跟中介月末沖業績促成交有關,但這個趨勢是即便成交比較差的月份也依然如此,但3月不是,不僅沒有甩尾,連平穩都沒有,成交套數逐周下滑,甚至跌破當月平均水平。

3月的成交高位可能跟2月網簽滯後有關,但整體來看3月市場的成交熱度是在肉眼可見的走低的。

這也難怪我們會覺得3月的體感跟2月完全不一樣。

一位鏈家店長分享說,我們公司3月數據顯示都在下滑。他所說數據就是客戶諮詢量、帶看量、以及手裏的轉定成交(3月當月成交)。

太平洋則發來了成交較高板塊的收客跟帶看數據:

一方面是2.4萬套的高成交,另一方面卻是不斷走低的成交趨勢。

也就是說數字是上去的,但市場卻是不斷走低的,3月成交能有多誇張,體感就有多分裂。

2

海量掛牌不斷沖刷二手成交存在感

翻過年來二手庫存的掛牌量是不斷攀升。

按道理說挺正常,但這個3月二手掛牌有點猛。

之前為各位帶來的外網掛牌庫存數據,目前各大平台外網掛牌數據已經來到10萬套上下。

3月上海的二手房成交有點妖了

這個數字已經達到近一年最高,並且從2月到3月短短一個月增加了1萬多套。

如果這個數字還不夠直接的話,我們看下鏈家3月的內網+外網的總計庫存:

3月上海的二手房成交有點妖了

截至3月18日

這個數字過往一直穩定在10萬套左右,但這個3月來到13.4萬套。

這個數字不同於庫存房源,它意味着市場新增房源真的多了很多。

我們對比下2月、3月掛牌增速跟成交增速。

2月成交1.9萬套、3月成交2.4萬套,環比增長26%

2月房源庫存10萬套左右、3月庫存13.4萬套,環比增長34%

也就是說,成交的速度趕不上掛牌的速度。

試想下,房源庫整體比以往新增3萬多套的情況下,市場成交卻只增加了幾千,這背後多的是賣不出去房子的房東,這也難怪我們會有如今的市場體感。

一線中介跟我說現在能賣出去的房子基本都是降價比較多的,或者是房子本身在房齡、小區品質各方面都比較好的。

在我看來房東願意降價就很能說明問題,房價不是由中介決定的、也不是由政策決定的,最終還是市場來決定的,房東掛出去的房子兩個月沒人看,如果他誠心想賣的話,那大概率是要降價的。

3

還有兩個數據很值得跟大家分享,就是非成交佔比。

也就是我們常規意義里的手拉手交易,包括但不僅限於房產證名字增減、贈與等形式。

這個數字在過去半年裏基本維持在19%-21%左右。

但3月里它的但絕對值變了,3月二手成交里的手拉手成交絕對值環比增長14.1%。

具體數字來看,2月手拉手成交4134套,3月手拉手成交4717套。

也就是說,3月二手成交變多的同時,手拉手交易也在變多。

這其中有因為打新騰挪購房積分的可能,也不排除其他可能,但手拉手成交的二手交易變多了,而這部分也成為高成交、低熱度的原因。

而其他中介成交房源裏面,中介朋友跟我分享的比較好賣的房源主要分兩類:

第一種就是房屋質量過硬的,就無論是房齡還是小區品質都不錯的小區。

另一種就是降價比較多的房子,更加符合市場價格,也更容易成交。

這些房子主要分佈在哪呢,我看了下過去3月各板塊成交,排除掉成交低於50套的板塊,全市3月成交增長TOP10板塊分別是這些:

3月上海的二手房成交有點妖了

這些板塊基本都是剛需、首改板塊,尤其是江橋、普陀的真如、桃浦,浦東的三林,也就是說剛需、首改可能是這撥成交的頭部。

4

所以3月是有點妖的。

還是那句成交數據有多高,體感就有多分裂。

來自延遲成交、也有非中介成交的因素,不過更重要的可能是整體掛牌體量沖淡讓真實的二手成交變得更加冷卻。

所以2.4萬套這個數字,最後得解讀依然還是那個字,穩。

不是為了穩而穩,而是當我們抽絲剝繭數據之後,會發現2.4萬套更像是一個濾鏡。

真實的二手市場依然還是那個二手市場。

責任編輯: 方尋  來源:真叫盧俊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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