2021年7月6日，馬利蘭州安納波利斯的一所待售房屋。
英文大紀元專欄作家Milton Ezrati撰文／任季編譯
隨着美聯儲（Fed）計劃進一步提高利率，住房市場的未來存在諸多問題。
抵押貸款利率升得越高，普通美國人就越無法負擔購房。購買和建設將相應地比現在下降得更多。然而，隨着時間的推移，一個反向的趨勢可能會出現，因為潛在的買家開始意識到住宅房地產是能夠為他們部分對沖通貨膨脹影響的。因此，儘管融資成本很高，他們還是會購買。
到目前為止，所有的壓力都是在下行方面。美聯儲的反通脹努力推動了抵押貸款利率從2022年初的3%左右上升到目前的6.5%～7%。由於融資成本的上升，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的追蹤，截至11月，在有數據可查的最近12個月裏，房屋購買力相應地下降了約33%。實際購房也隨之下降，在同一時期內下降了15.3%。新房建設也是如此，新房開工率下降了約22.4%。毫不奇怪，房屋價格也在下降。NAR統計的房屋價格中位數從去年6月的高點下降了10.5%。
這種下行壓力將繼續存在。美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾已承諾在可預見的未來繼續提高利率。當然，美聯儲的目的不是要傷害住房市場，它關注的是對抗通貨膨脹，但引起住房市場的痛苦是一個不可避免的副產品。沒有人知道美聯儲將走多遠，甚至主席鮑威爾也不知道。但他已經明確表示，美聯儲目前的政策將保持不變，直到他和他的顧問們確信通脹力量已經從根本上得到緩解。這意味着還有幾次加息。可以肯定的是，未來的這些加息會比去年的加息來得緩和，不那麼極端，因此對住房的額外下行壓力將不那麼強烈，但仍然會很沉重。
2022年9月21日，在華盛頓美聯儲總部舉行的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議後的新聞發佈會上，聯邦儲備委員會主席傑羅姆‧鮑威爾發言。
當然，如果出於某種原因，通脹壓力突然自行解除，一切都可以迅速扭轉，但這是非常不可能的。歷史證明，在過去12～18個月裏，經濟所遭受的通貨膨脹既不容易也不會突然解除。即使在不太可能的情況下，緩解迅速到來，美聯儲為了確保它工作的成效，也會將反通脹的立場再保持一段時間。這意味着住房方面的利率壓力將繼續存在，並可能至少持續至今年下半年。
然而，對通貨膨脹的擔憂將把一些反向趨勢帶入住房市場。通脹持續的時間越長，越多的潛在購房者就會意識到，儘管抵押貸款利率上升，但房屋所有權可以對沖通貨膨脹，因此就會購買。顯然，擁有自己的房子，即使成本很高，也可以解決住房成本，這是一個主要的預算項目。無論他們是免費擁有自己的房產，還是用固定利率的抵押貸款進行融資，他們都可以保持不增加住房成本，在所有東西都漲價的情況下，這是一個不小的好處。
另外，歷史表明在通貨膨脹時期，住宅房地產的價值往往優於其它投資，並在通貨膨脹之前上升。在20世紀70年代和80年代的最後一次大通脹期間，就是如此。儘管從1970年到1990年的通貨膨脹率平均每年達到可怕的6.2%，偶爾甚至會超過10%，但在整個20年期間，住房價值平均每年增長了8.7%。
即使買房變得不那麼實惠，買家也會越來越多地利用房地產套期保值。歷史經驗表明，他們要確保對沖通貨膨脹，他們只是沿着價格分佈向下交易，購買一個小於他們能夠負擔的、也不奢華的房子，或者在一個不太理想的位置。通過這種方式，儘管融資成本更高，在其收入能夠支持的價格點上確保購買的房產可以對沖通貨膨脹。商務部的數據顯示，這樣的向下交易已經開始。與2020年相比，單價高的房產購買比例較小。
這種影響能否壓倒利率上升對購買和建築的下行壓力是值得懷疑的。但是，通貨膨脹持續的時間越長，這種反向趨勢就會越強，也就越會減輕對住宅房地產的不利影響。
作者簡介：
米爾頓‧埃茲拉蒂（Milton Ezrati），《國家利益》雜誌（隸屬紐約州立大學布法羅分校人力資本研究中心）特約編輯，總部位於紐約的通信公司Vested首席經濟學家。曾擔任Lord, Abbett& Co.公司的首席市場策略師和經濟學家。經常為《城市雜誌》撰寫文章，並定期為《福布斯》撰寫博客。他的最新著作是《即將到來的三十年：未來三個十年中全球化、人口和我們的生活》。
原文：Housing Will Remain Depressed刊登於英文《大紀元時報》。
