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我,北京人,越南創業三年,目睹河內地價三年翻三倍

穿越到80年代的中國掘金?我們找了位北京「越漂」來回答。

半個月前,老薛從北京回到越南首都河內,繼續開展他在當地的工作。落地後,他發了一段小視頻,越南時間22點40分,畫面內熙熙攘攘的人群擠在一條不到5米寬的街道,兩側是燈火通明的商戶和坐在街邊的食客,一條煙火氣十足的夜市街,望不到頭。

兩個月前,「越南出口額超過深圳」上了熱搜。5月底,東南亞運動會男足決賽上,越南以1:0戰勝了泰國,舉國沸騰,萬人空巷的視頻,讓很多國人想起2001年中國隊世界盃提前出線的激動。很多人說,處於經濟飛速上漲時期的越南,就像20年前的中國。

對於看到此情此景、並且已經步入職場的90後、00後來說,很難不會聯想,如果在2022年跑到越南工作,會不會早早逃離內卷,實現有房有車的自由。相對於上一代跑到北上廣奮鬥、通過個人努力和時代際遇實現財富自由的70後、80後,年輕人們即使每天996,也已經很難實現財富的積累和階層的躍升。

作為一名北京人,老薛在2019年就意識到了越南的崛起,和朋友跑到越南考察一個月後,就決定辭去國內工作,留在越南創業。如今在越南生活已經接近兩年,生活中明顯的變化是,從到處找中國餐館再到路邊隨意吃一碗PHO(越南河粉)、出門從使用GRAB(東南亞網約車平台)打車到騎摩托車。

截圖來自@老薛在越南賬號

老薛對36氪表示,越南生活沒有去之前想像的苦,但創業也沒有如周邊朋友預想那般一帆風順。對於想去其他發展中國家「掘金」的年輕人,老薛的經驗一定有借鑑意義。

1、對比越南和北京的生活,其實沒有摺疊感

Q:北京、越南河內,聽起來似乎是生活質量有落差的兩個城市,在河內生活有什麼體驗?

老薛:落差就是隨時能約出來見面的朋友,其他生活上的衣食住行還是挺方便的。說說幾個顛覆的點:1.來之前一直認為河內人民都是住在那種陰暗狹長的排屋,來了之後發現整個城市景觀已經很現代化;2.來之前總感覺飲食上會非常不適應,因為從網上了解到這邊的菜很清淡,還擔心要每天自己做中餐,但是來了之後發現越南也有很多菜系,有些味道非常不錯,而且在這邊沒有食品安全的問題;3.語言這塊,之前以為越南如果語言不通非常不方便,但其實胡志明市的英語普及率很高,河內也是,超乎我認知的是,很多人都會說中文,在越南本地,中文是熱門專業,很多重點大學每年有幾百個學中文的學生,而且他們對中國電視劇,文化也都很感興趣,很多越南人會過春節,清明,端午這些中國傳統的節日。

Q:看你視頻,這兩年從偏瘦變成中等身材,是不是越南生活更快樂?這次回去打算待多久?

老薛:對,總出去吃飯,在這邊有點容易胖的。這次回到越南,做好了起碼半年不回北京的打算,現在疫情原因,往返不是很方便。2019年那會,基本每一兩個月都要往返一次,想回來就回來。5月份,在北京被隔離在家兩次。

Q:想家了怎麼辦?

老薛:騎小摩托去找賣榴槤的路邊攤,提醒自己「榴槤忘返」,忘卻鄉愁。最近就是越南的榴槤季,120塊錢(人民幣)可以買一整個,比超市便宜,冰凍後更好吃,能對沖一些甜度。

要麼就是吃海底撈,除了麻將(蘸料),中國話說的非常溜的越南服務員還會調一份低脂越式調料。

截圖來自@老薛在越南賬號

Q:在當地有交越南朋友嗎?還是會更多和國人打成一片?

老薛:越南朋友和中國朋友一半一半吧。在這邊結識的同胞,整體創業佔少數,大部分是公司外派,我認識的朋友們,基建、供應鏈行業比較多。還有一些朋友來自知名投資機構、互聯網公司,被公司派來研究市場。

Q:目前在河內的居住條件怎麼樣?是什麼價格水平?

老薛:我在市中心的公寓租了一套兩居室,有兩個衛生間,室友是同事,他還在上海,應該也快過來了,月租金大概4800人民幣。這類公寓設施都比較齊全,小區里游泳池、健身房都是免費的。在河內西北方向比較繁華的商務區,一居室價格基本在3000人民幣;兩居室4000-5000人民幣左右。

Q:我們沒去過越南的人,單從圖片上感受,還是覺得有些落後,你最受不了越南生活哪點?

老薛:交通這件事是比較頭疼的,雖然北京也堵車,但越南的交通擁堵是不一樣的。越南目前的基礎設施還是沒法跟北京比的,路面的磚起伏不平;很多立交橋只有2個車道,總是擁堵嚴重;越南是個摩托車大國,越南人開車鳴笛是「標配」。河內的輕軌從2011年建設到現在,剛剛通車。

另還有一點是跟當地政府部門溝通辦事,有時候還會有人浮於事的感覺,辦簽證流程比較慢,在辦營業證照或其他事情,不清晰的要求還是很常見。

當然也看你怎麼看待這個問題,交通擁堵、基礎設施落後背後恰恰能反映出未來改善的潛力,我是學金融專業的,在外資寬鬆的准入機制下,越南整體的基建速度會成幾何級的上升,這些也都會倒逼交通狀況的改善,這個改善的過程如果類比到國內,是很多普通人財富上升支撐和助力。

Q:當初怎麼想到去越南創業?這幾年公司業務開展得順利嗎?

老薛:2019年之前,我在北京一家500強外企商業地產代理行的海外房產部。2018年底和幾個同事約着去胡志明玩,結果大家都因為職業病跑去看房,雖然當時越南、泰國的市場都火起來了,但越南還是小眾市場,我們研究了一下覺得這邊比較有前景,就進入思考、計劃的過程。2019年初,我們又去了趟河內,覺得這邊的市場更有潛力,競爭沒有胡志明市激烈,所以從原公司離職,重新組建團隊做房產相關的事情。

創業就是風險和機遇並存。其實這兩年我們也經歷了一些過山車,2019年來的時候市場非常火熱,但因為疫情,我們去年和前年的銷售額都不高,主要是出入境政策影響到客戶不能來到當地看房,但還是有一些客戶遠程下單。我們獨家包銷、買賣、裝修、租賃都做,相對於國內公司,我們業務模式屬於一站到底了,因為做了很多年海外房產,知道買家的擔心,就是買房後的相關維護、回報等問題。這幾年河內房子的租金回報率(每年)大概在5%左右。

2、親眼目睹河內周邊的土地價格三年翻三倍

Q:今年李嘉誠跑去越南投資,自媒體總會提到越南人在搶房,鐵閘門一開、很多人衝進到售樓部的場景,是真的還是炒作?

老薛:今年年初疫情限制剛放開是這樣,現在已經沒有這類現象,這種搶房情況還是以越南人為主。來自海外投資買房的人群,一般是先交定金排隊,等開盤出價格之後,按交錢的先後順序選房,相對更有秩序一些。當然這種現象很容易把情緒傳導給國外投資者。

我個人認為,越南目前在國際供應鏈中的角色屬於生產國,處於中低端的位置,確實跟幾十年前的中國有些類似,但我一直堅持的觀點是「越南永遠無法替代中國」,2022年這一輪火熱可能是各國家投資者的溢出反應,並不是說越南國力有多強,還是需要理性看待,有些自媒體確實有點「越吹」。

Q:有媒體說,越南人現在「搶房」,像極了十年前的中國人,是在「摸着我們的石頭過河」,因為現在北上廣的房價那時候比也翻了幾番,你怎麼看?

老薛:肯定會有這種心態,越南人對中國房地產在2010年那波漲很多都會有些了解,但是對中國房地產具體的周期一定不知道。現在買房也大多是出於自住需求,或者抵禦通脹的需求。實際上,沒有人能看到未來,越南的房價能翻多少倍,怕的是漲了以後就買不起了,確實心態上都有點像。

越南人拼命搶房的原因是他們現在還買得起。最近和一位做投資的朋友吃飯,我們也有聊到,越南年輕人買房確實比我們國內容易很多。底層打工人的月薪可以賺3000-5000塊(人民幣),城市公寓的每平米房價只有1萬塊(人民幣)左右,如果越南年輕人去工廠上班,只要願意加班,每個月也能賺到三五千(人民幣)。

Q:目前找你們買房的客戶,都是什麼樣的人?國內、國外客戶哪類佔比更多?

老薛:2019年那會,我們的客戶以華人為主,他們一般持有澳洲、新加坡、美國護照,另外來自中國香港、中國台灣的客戶也不少,最近幾年,外派來越南工作的同胞,也會找我們買房。2019年通過我們在越南買房的客戶,每年基本都有穩定在12%-15%的收益(房租和房價的升值以越南盾計價)。

越南這邊對於外國人買房有限制,比如越南本地人買房是私有永久產權,要求外國人只能持有50-70年的使用權。一個新開盤的項目外國買家購入的比例需要不超過整個樓盤的30%,位置好、配套豐富的樓盤會對外國買家價格上浮5%左右,但相對應的會提高精裝修配套或者分配一個更好的樓層。自2015年放開外國人購房之後,這邊韓國買家佔主流,三星、樂天等韓國企業幾年前就將生產線轉移至越南。

Q:從你2019年去越南到現在,因為疫情的關係,房價有跌一些嗎?

老薛:其實還在漲,從2020年中旬開始經歷略微回調,隨後有些項目停賣、有些給出優惠政策維持去化。直至今年徹底放開入境限制,加之針對海外人限購,很多項目供不應求,我們現在不愁沒有客戶,而是發愁沒有合適的項目。

我的一位越南朋友2020年在河內周邊購入一塊3000平方米以上的土地打算做家庭式民宿,之後不斷有人詢價,每年對外報價都翻了一倍。

身邊還有一位朋友在2010年買了一塊土地,大概12萬美金,20年疫情爆發時她考慮30萬美金賣出,但是沒人買,今年有買家開出100萬美金。

Q:不得不承認,兩國發展是的確有時間差,能不能給想去越南發展的年輕人一些建議?

老薛:我覺得還是要理性,我們過來這邊其實中間經歷很多波折,尤其是想像我們一樣創業的人,如果沒有創業的能力和經驗,在當下全球的經濟周期之下,更要慎重。還有就是在特殊時期,一定要保住現金流,去年幾個月,我們幾個合伙人都在國內,沒有在越南開展生意,就意味着沒有收入,但是需要給在越南的同事發工資,還是面臨着不小的壓力。

Q:假使有個年輕人想逃離996的生活,去越南會有更多機會嗎?

老薛:首先他需要學會越南語,然後機會可能挺多的,尤其是技術型人才,雖然不會比在國內的待遇更高,但是確實可以告別996。其他行業,我周圍做進出口貿易的人也比較多。

房地產是我從事的行業,相關配套的下遊行業都有很多機會,本地年輕人未來更認可公寓,現在還處於增量產的階段,很多政策規劃都指向公寓的建設;電商也是這個地方很有潛力的方向,包括物流,越南這一個億人口轉向線上購物的窗口期還非常廣闊,只要可以找到需求點,應該有機會分一杯羹。此外,提到的貿易、製造、互聯網這些相對需要更高的門檻,但也都是越南現階段的機會點。

工作現場

最後我想說的是,當地年輕人的基數很大,同時願意努力工作改變生活的動力很強,和國內年輕人很像,這也就是能撐起這些行業的一個有利因素。

Q:剛回到越南不到一個月,剩下半年有什麼重點發展計劃嗎?你們在越南的創業團隊有幾個人?

老薛:我們目前十個人,其中六個同事是越南當地人。下半年主要還是放在拓展當地開發商資源上,因為現在諮詢越南房產的客戶很多,還是希望在當地幫大家找到更多適合投資的項目。

另外一塊算是個「副業」吧,就是@老薛在越南這個賬號。去年河內因為疫情封城,我們團隊錄了很多關於當地房產市場、生活體驗相關的視頻,起初也是覺得好玩,沒想到受到網上很多朋友的關注,我想這也是一個國內對越南感興趣的朋友了解當地真實情況的窗口。也希望能通過這個賬號結識更多當地的華人朋友,大家在一起抱團,互幫互助。

責任編輯: 楚天  來源:華爾街見聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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