坦白講，研究樓市這麼多年，我依舊不明白樓市健康的標準到底是什麼，是一直平穩才算健康，還是房價合理才算健康？抑或是，價格與價值相匹配才算健康？
如果說，硬要選擇一種的話，我選擇最後一個——價格與價值相匹配。說白了就是：房價沒有泡沫。
北京很多區域，從2017年3月開始下跌，到現在已經整整五年了。
經過五年的自我調節，京樓已經被夯得很實在。只是，仍有個別板塊，憑藉一些概念和利好，以及不斷入市的新盤，炒高了房價。
京西石景山，就是一個很典型的例子。
借着冬奧會的利好，最近兩年，石景山瘋狂炒作其新盤價格。現如今，石景山在售新盤價格普遍在7.5-8萬，貴的甚至9W+。
副中心通州，房價也不便宜了：新盤6-7萬是常態，但和石景山比起來，普遍低了一萬左右。
如果不考慮自住，只為保值增值，東部的通州和西部的石景山，你們更看好哪個？
我肯定更看好通州。
通州，其實也曾炒作過一段時間「副中心」的概念，2017-2018年那會兒，通州的新盤價格普遍也飆到了7W+，只是，大家都不買賬，開發商去化困難，後來不得已降了價。
下面我們來詳細對比下石景山和通州這兩個區域。
從地理位置來看，石景山比通州好一些，畢竟人家更靠近主城，而通州全域都在五環外，很多區域甚至在六環外。
但是，地理位置好並不代表房價就一定高，北五南三的邏輯，大家都明白。
北京這種量級的城市，最終能拉動房價上漲的，只有兩個因素——一個是產業，一個是學區。
至於地鐵、醫院、公園啥的，都不太靠譜。
而偏偏這兩樣，兩個區目前可以說都沒有。
既然如此，那就要看未來的規劃。
通州的運河商務區，按照規劃，是可以比肩紐約曼哈頓的，只是將來能成什麼樣子，沒人知道。
石景山的首鋼園商務區，規劃的也不錯，只是，將來能成什麼樣子，也沒人知道。
但至少，通州運河商務區，是行政力量主導的，其成功的概率要比石景山高太多了。如果通州不成功，那石景山鐵定也不會成功。
至於教育資源，也是一樣的道理。
近幾年來，通州獲得了太多太多的資源傾斜。一會兒送名校，一會兒送名師，就差把東西海的好生源給疏解過去了。
雖說都是分校，但這麼大力度的支持，是石景山無論如何也比不了的。
石景山新房價格高，主要得益於以下幾點：
第一，炒作冬奧會的概念。
直到現在，還有一批人堅信：石景山會是下一個奧森。
抱歉，這完全沒可能。
奧運會的舉辦，的確是能帶來基礎設施升級，城市界面的改善。但別忘了奧森之所以成為奧森的底層邏輯：
那是因為：2008年那時候，城市化水平還很低，房地產行業也正處於蓬勃發展的黃金時期，兩者共同作用之下，才造就了奧森傳奇。
比如：
奧運會前一年，奧森區域可謂是一片空白，當年的奧運村，是在一片拆遷的村莊之上興建的。
而如今，城市化水平達到瓶頸，石景山區域的基礎設施，本身就已經很完善了，因冬奧會而興建的那部分，只不過是錦上添花。另外，如今房地產進入了黑鐵時代，行業增速遠不及2008年。
所以，奧森奇蹟不可複製。石景山房價也不會因為冬奧會的舉辦，而有多大漲幅空間。
相反，個人認為：冬奧會結束之後，反倒要小心。四五年前，門頭溝新盤也曾炒作過一波，只是這兩年變成二手房入市後，價格全部破發，無一例外。
第二，某開發商的品牌溢價。
石景山新盤市場，可以說是某開發商的大型秀場。
但不可否認的是，無論戶型設計，還是得房率，都是相當不錯的。
好產品，向來都有溢價，尤其是品牌開發商。
目前，石景山的新盤，得房率普遍都在80%以上，而通州，普遍只有70%多。如果折算成面積的話，石景山比通州，可能每平只高几千塊錢。
但，即便如此，如果是我的話，我也會選通州。
畢竟，無論交通、產業、教育、醫療，還是環境方面的規劃，通州對標石景山，都是碾壓級別的。
