「寧要大城一張床，不要小城一套房。」這個段子折射出城市青年留在一線城市的決心，也是一線城市房價高漲的真實寫照。
長期以來，一線城市房價居高不下。步入2021年，針對一線城市的樓市政策持續出台，從供需兩側發力降低購房成本。
這一年，一線城市樓市調控創下諸多先例。
北京「多校劃片」政策結束了入學與房源強相關時代，從源頭上遏制學區房炒作；上海「三價就低」政策成為銀行降低槓桿率利器，二手房核驗價機制打擊"陰陽合同」；廣州多區收緊人才落戶政策，防止投機人士以人才之名行購房之實；深圳二手房參考價格機製成為二手房管控樣本，多個城市相繼跟進。全國首個「單邊代理」機制在深圳落地，房產交易日益透明化，吃差價模式推出歷史。
調控逐漸深化，一線城市供應大增，房價從高位回落。房地產交易行業也從無序走向有序，市場進入規範化發展階段。
克而瑞研究中心數據顯示，2021年前11月，一線城市整體新增供應面積3177萬平方米，同比上升6%，是各能級中唯一錄得增長的梯隊。11月末，一線城市房價增速為4.8%，較高點已有顯著回落。
置身於調控大潮中，房產中介在市場沉浮中起起落落。
有人見證學區房泡沫褪去，虛假炒作得到懲戒；有人在市場轉冷後多月未開單，但仍選擇堅守等待機會；有人在大浪淘沙中苦練內功，獲得更多發展機會……他們在一線城市的賣房故事，成為觀察樓市變化的典型樣本。
潛規則被打擊
2021年，一些曾經擾亂行業秩序的潛規則，在一輪輪密集調控中黯然退場。
發佈虛假房源吸引客戶線下收割、散佈房價暴漲謠言製造恐慌、利用信息差吃差價……這些在北京房產市場屢試不爽的違規行為，在2021年得到全方位打擊。
7月，北京兩名房產經紀人在社交平台發佈學區房價格異動信息，以此「逼單」。此後，這兩名經紀人因涉嫌尋釁滋事被刑拘。2021年，北京市住建房管部門對房地產經紀機構、住房租賃企業立案處罰457起，罰款575.5萬元。
北京萬柳片區的房產經紀人蔣美對規則變化深有感受。蔣美告訴時代周報記者，她所在的房產中介機構對經紀人進行強管控，不能發佈房價漲跌字眼，跟業主溝通時也不能用以往的話術，朋友圈只能轉發文章不能做解讀。
多方努力下，北京學區房市場泡沫逐漸褪去，進入健康發展階段。
12月28日，蔣美坐在電腦前為業主下調報價，拿起手機撥下意向購房者號碼。「不考慮了」「明年再看」……幾乎所有客戶都釋放出觀望信號，蔣美已習慣被拒絕。當前市場行情與2021年年初排隊搶房、業主返價形成鮮明反差。
萬柳因匯集國內頂尖的學校資源而成為北京家長的「朝聖地」。蜂鳥家園小區是萬柳「頂流」，此前因對口中國最好的小學之一中關村第三小學而備受熱捧。就讀蜂鳥家園小區，意味着在海淀頂尖教育資源爭奪中佔得優勢。
蔣美回憶，2021年春節後，蜂鳥家園小區掛牌單價直線飆升，均價從14萬元/米漲至19萬元/米。部分業主信心高漲，將房源單價掛牌至20萬元/米。
「那時買房是要搶的，購房者買房要先報備購房意向，幾個意向客戶集中看房。業主動不動就漲價，以10萬元為梯度漲，可能多睡一個晚上就要多交幾十萬元。」蔣美告訴時代周報記者，蜂鳥家園小區買家實力強勁，全款買房者不在少數。
學區房擊鼓傳花的遊戲，在多校劃片政策中戛然而止。2021年下半年，海淀執行多校劃片政策。這意味着買房與入學不再劃等號，學區房價值大幅縮水。
蔣美表示，從多校劃片執行後，蜂鳥家園小區的看房量和諮詢量與日俱減。客戶砍價以20萬元為梯度，逐層往下砍，有人砍了200多萬元後成交。
最近一個月，她所在的中介公司只成交了一套蜂鳥家園小區的房源。年底將至，業主價格再次鬆動，有業主在一周內下調兩次報價，總價下調40萬元仍無人問津。
市場調整陣痛難免
持續升級的上海二手房新政，對市場亂象不斷打擊與整治。
2021年年初，張曉拿下上海某鏈家門店銷冠。她回憶，2020年學區房行情火熱，一個月能成交10套；2021年年初行情持續，成交、帶看數都十分可觀。2021年1月，上海張江集團學校傳出「私轉公」消息，其對口的學區房單價漲到16萬/米，高於浦東陸家嘴核心區大部分房源價格。
以7月二手房核驗為分界線，上海二手房市場經歷了冰與火的變換。新政出台後，購房者焦慮減輕，不再盲目入市。
「每年行情都是波動的，自己心裏也有預期。隨着開單數量減少，門店裏不少經紀人迫於經濟壓力主動離職。而我最終也選擇辭職單幹，這樣起碼心理壓力會小一些。」張曉表示。
2021年是樓市槓桿的分水嶺，過去高槓桿、快進快出、低買高賣推高房價泡沫，多地出台降槓桿政策後，市場逐漸回歸理性。
上海房產經理人王建國認為，8月出台「三價就低」政策，釋放出強烈的去槓桿信號。王建國解釋，所謂「三價就低」政策，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。買家不能再用陰陽合同騙取高額貸款，銀行資料審核從嚴。
政策增加了首付支付成本，將短期投機行為攔在門外。8月上海二手房成交量出現大幅萎縮，同比下降40%，創下2021年最大跌幅；成交均價亦同比下降5%。
王建國認為，市場短期調整時難免有陣痛，但當調整結束後，真正有購房需求的剛需買家仍會選擇入市。
「這個行業只要有業績，好的經紀人收入可以一直很好，但差的也很差，甚至即使轉行了也會不適應，畢竟這個職業靈活和自由。」王建國表示，近期房貸放鬆，市場有回暖跡象。一時的困難就像冬天，忍一忍，總會過去。
銷冠轉攻新房市場
供職於中國最大的房地產中介公司、從業超過5年，房產經紀人梁麗用「跌宕起伏」來概括自己的2021年。
2021年年初，梁麗依然保持着所在門店的銷冠紀錄。「前3個月，我一共成交了5套房。」梁麗並未透露售出的房源總價及佣金，但其門店所處的天河區，是廣州房屋均價最高的區域。
2021年前3月，也是廣州二手市場的黃金時期。據廣州中原研究發展部數據，1月二手住宅成交量為15724宗，為三年內高位水平；2月為10132宗，為歷史上第二次春節月成交破萬的年份；3月為15013宗，環比上漲48.17%。
二手房交易持續上揚，最終引來「密集調控」。4月，廣州接連出台3個政策，果斷採取措施穩控市場。
在梁麗看來，下半年才是廣州二手樓市真正的轉折點。數據顯示，廣州6月二手住宅成交量進一步跌至7794宗。7月—8月，廣州二手住宅成交量始終在9000宗以下。
梁麗告訴時代周報記者，7月以來，市場需求減少迭加成交周期明顯拉長，業主對後市信心有所減弱，部分業主開始調整報價。在此背景下，房產中介拓寬交易市場，將精力集中於新房領域。
「從6月到12月，我只成交了1套房。」梁麗告訴時代周報記者，除有客戶約看二手房需要陪着，自己大部分精力都放在了一手樓盤的銷售上面。「現在開發商為促回款，都儘可能使用渠道分銷，給的佣金點數也很可觀。這個月我們門店賣了十幾套新房，二手才賣兩三套。」
二手房市場持續疲弱，新房市場卻從10月開始呈現升溫趨勢。10月廣州新房網簽7161宗，環比上漲3%；11月廣州新房網簽8761宗，環比上漲22%。
「主要是新房價格受限價政策影響，近期下調很多，不少剛需客剛好趁這個機會上車。」梁麗告訴時代周報記者，近期降息降准政策也在一定程度上利好新房市場，後者在貸款等方面有一定優勢。因此，凡是遇到意向客戶，梁麗都會主動向對方推薦新房。
轉行開滴滴、送外賣、跑代駕
2021年2月8日，深圳二手房參考價格落地。此後，西安、成都、東莞等城市相繼跟進，二手房市場進入「參考價」時代。
新政出台即將滿一年，深圳二手房市場發生巨大變化，身處其中的房產經紀人感受最為明顯。
小型房產中介機構負責人梁煜告訴時代周報記者，2019年此時，深圳二手房市場提前迎來「小陽春」。有房產中介看房檔期排到大年三十，有新房收回折扣臨時加價。但參考價格機制落地後，二手房市場急速降溫。
深圳住建局數據顯示，12月1日-29日，深圳二手住宅成交套數為1875套，創10年新低。2020年12月，深圳共網簽4861套一手住宅，創2016年3月以來的新高，同比上升44.0%；二手住宅成交量接近萬套，為2016年4月以來的最高值，共備案9959套。
梁煜透露，過去深圳房地產成交量高，導致行業出現人員過剩問題。由於房產中介學歷普遍較低，資源也都集中在房產領域，走出去選擇出路較少。年輕中介還可以跨行從零開始，入行3-5年的中介處境最為尷尬，深圳不少同行轉行送外賣、開滴滴、跑代駕。
12月31日，深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪對時代周報記者表示，目前成交行情持續低於行業榮枯線，難以支撐起此前從業人員的規模量級。長期看，大浪淘沙開始集中顯現。深圳房地產依然是市場化程度最高的市場，市場競爭加劇將進一步淘汰粗放式的發展模式。
（註：應受訪者要求，文中受訪者皆為化名。）
