01
中國第一批「居住權」證明出現了。
近日，《武漢市居住權登記操作規範（試行）》施行。當地不僅頒發了首張「居住權」證明，而且此前就已出現首例居住權執行案件。
這起案件極具代表性：
武漢一女士因病去世前立下遺囑，將其房產贈與弟弟，而丈夫再婚之前仍可居住其中。今年初，這套房子被掛牌出售，丈夫擔心影響其居住，向法院申請居住權強制執行。
目前，法院已執行裁定，將該房屋的居住權登記在丈夫名下。
這意味着，這套房產即使能夠順利出售，丈夫的居住權仍然成立。無論是弟弟還是新業主，未經協商，都無法直接趕走居住權人。
擁有這套房子，卻無法決定居住權人的去留。這個場面聽起來滑稽且詭異，但正是未來「居住權」的常態。
居住權，究竟是什麼？
2021年1月1日正式生效的《民法典》，在物權編中新增了「居住權」。
根據規定，居住權無償設立，自登記時設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租（有約定的除外），居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
這相當於在房屋所有權之外，新設立「居住權」。不過，居住權只能保障居住權利，沒有繼承乃至轉讓的資格。
即便如此，房子只要設立了「居住權」，即使沒有房產證，也可長時間乃至終生居住。
新業主即便事後獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變「居住權」已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。
02
居住權橫空出世，影響有多大？
其一，居住權的存在，讓房產交易變得更加複雜。
過去房產交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產查冊，還要看是否存在「居住權」，一旦存在居住權，房產交易就不是那麼簡單了。
畢竟，居住權與所有權分離，兩者同屬用益物權，權益關係相當。居住權的到來，相當於給房產加上新的「負擔」，有了「負擔」之後，房產交易必然受到影響。
一旦疏忽了居住權，即便買到了房子，也未必能住在其中，這是二手房交易不得不考慮的「雷區」。
其二，居住權可長可短，甚至終生有效——不到居住權人去世，居住權不會消散。
根據新規，居住權需要採用書面合同確立，且需向登記機構進行登記。這說明，居住權不是隨意設立的，只有登記才正式生效。
登記之時，居住權要明確居住條件及要求、居住期限、爭議解決方案等等。
這其中，最關鍵的當屬居住期限。
居住權期限可長可短，由設立居住權的所有權人進行確定，可以1年，也可以10年，當然也能「終生有效」。
如果是「終生有效」，那麼不到居住權人去世，居住權是不會消散的。
至於居住要不要另付租金，這要看當時約定。居住權無償是原則、有償為例外。如果沒有約定，就不會存在租金收益。
需要說明的是，不是長期居住就能獲得「居住權」。
根據新規，居住權須由房主以書面形式訂立合同，同時向登記機構進行登記設立，所有人對此擁有決定權。
所以，居住權可以撤銷，也可以更改，但有無居住權，房子的價值必將出現明顯差異。
03
居住權，未來將會遍及生活方方面面。
第一個場景是離婚財產分配。房產如何分配，往往成為離婚的一大難題。在居住權模式下，離婚後一方可賦予另一方居住權，對方只能居住，不能用於抵押貸款，更不能用於出售，這為離婚財產衝突提供了新的選項。
第二個場景是以房養老。所謂以房養老，是指老人將房子抵押給金融機構，獲得養老金直到去世。一些機構以此為名，騙取老人房產，導致老人不知不覺中房產被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。
如果在簽訂「以房養老」協議的同時，保障老人居住權，不到去世，這一權利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。
第三個場景是保障房。擴大租賃住房，已經成為新一輪房住不炒的重要方向之一。近年來，政府建設了大量的公租房、人才房等，產權屬於政府或企業，個人只有使用權，基本權益很難得到保障。
如果賦予這些保障房以「居住權」，那麼「住有所居」將獲得穩定預期，無疑有利於保障房制度的建設。
……
無論如何，未來房產交易，必須考慮到居住權的存在，這是房產交易最不容忽視的變量。
