4600萬簽約購買別墅，履約過程中購房人卻發現別墅牆外趴着好幾個「墳頭」，清明節還有人來上墳。購房人將賣房人訴至法院，要求解除合同，且雙倍返還定金100萬元。這起案件近日在北京市朝陽區法院開庭審理。哪些情形賣房人必須要主動告知？「凶宅」如何定義？記者對近幾年的司法判例進行了梳理，當中可以照見一些「裁判規則」。
4600萬買別墅發現臨「墳頭」引發訴訟
諸葛女士要購買的別墅位於北京市朝陽區霄雲橋附近，約定的房屋總價款為4600萬元。今年4月6日，諸葛女士和房主閆女士簽訂了《房屋買賣合同》，並為此支付了50萬元定金。
履約過程正好趕上清明節。諸葛女士意外發現，別墅院牆外的小樹林間竟然趴着好幾個「墳頭」。她走訪鄰居和物業得知，此處墳頭存在已久，每逢民間祭奠，都會有人前來祭掃，包括焚紙、擺花、擺供品等。
房屋外圍有「墳頭」是否屬於賣房人應當告知的重要事實？這一問題成為雙方在法庭上爭論的焦點。諸葛女士認為，她在補充協議中明確約定，出賣人承諾房屋無重大瑕疵，亦不是「凶宅」，該條款正是表達了她對傳統忌諱行為的牴觸。被告對墳頭之事應當如實告知，但被告卻隱瞞了這一重要因素，違反了合同法規定的誠實信用原則，屬於違約行為。
然而閆女士卻表示，涉案房屋是從前房東手中購得，購房後她未實際居住使用，在原告發現並告知她小區外圍存在「墳墓」之前，她對此並不知情。閆女士認為，涉案房屋確實無重大瑕疵，不屬於「凶宅」，房屋內也未發生過非正常死亡事件。小區的外部環境不屬於房屋的構成部分，也不屬於其賣房應當承諾的範圍，亦不影響房屋的購買和使用。一般人對傳統忌諱的認識並不包含小區外圍的不利因素。因此，閆女士認為自己並無違約行為，原告無權要求解除合同和返還定金。
這起案件在網上也引發了討論。「誰的房子旁邊有墳墓不介意啊？」有網友感同身受，認為賣房人應當如實告知；但也有網友認為，法院如果支持原告的請求那就亂套了，全國太多地方樓盤都是平墳修建的，比這個還嚴重。「誰又知道自己的房子下面以前是什麼呢，從古至今，生了多少人，死了多少人，只是沒看見而已。」還有觀點認為，買房是大事，若在意的話買房人需深入考究，比如樓盤是否墳地或有垃圾場等等。
「墳景房」常現媒體報道，但業主敗訴居多
這些年，關於房屋買賣引發了不少話題，到底哪些屬於賣房時必須告知的信息，網友們也感到困惑。據記者了解，我國法律對此沒有具體的規定，但通過梳理近幾年的法院判決可以照見一些「裁判規則」。
最近兩年，媒體上出現不少關於「墳景房」的報道，大多是新房。今年6月，廣東江門鶴山時代傾城業主向媒體反映，辛苦買來的「山景房」推窗而見的卻是墓園和山墳。去年，大連中山區景山街附近某高檔小區在交房時部分業主推窗發現，北側山上放眼望去滿是「野墳」。
有關「墳景房」的買賣糾紛在全國多地上演，但記者注意到，訴至法院的結果往往是購房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因為墓地不在紅線（商品房開發規劃範圍）範圍內，開發商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹慎注意義務。
中國裁判文書網公佈的判決顯示，今年4月，山東省濟南市歷城區人民法院一審宣判了一起「風景山」變「墳景房」的案例。法院判決稱，原告劉某作為購房人，對涉及自身重大利益的房屋買賣事項應當持謹慎注意義務，應當對超出開發規劃範圍以外的周邊環境進行查勘，以確定是否購買涉案房屋。
根據法院查明的事實，西山坡在雙方簽訂商品房買賣合同之前就已存在多處墓地，劉某在簽訂商品房買賣合同時應當充分評估，以確定是否購買涉案房屋，對此，被告公司並無法定告知義務。鑑於此，法院判決駁回了劉某要求解除商品房買賣合同並返還購房款及利息的訴訟請求。
「凶宅」信息必須告知，故意隱瞞構成欺詐
除了這兩年比較多見的「墳景房」糾紛，「凶宅」則一直是房屋買賣中的流量話題。儘管中國法律並沒有「凶宅」這一概念，但通過這些年的司法判例可以看出，房屋內發生的非正常死亡事件，如自殺、他殺等，基本可以被列入「凶宅」的範圍。
北京法院審判信息網公佈的裁判文書顯示，去年，北京市豐臺區人民法院審理了一起「凶宅」案。袁女士以308萬的價格購買了豐臺區的一套房屋，在裝修時得知，房屋內曾發生跳樓事件，因而將賣房人柴女士訴至法院。
柴女士表示，該房屋是她從前房主李先生手中購買，並不知道是「凶宅」，此次因要改善居住條件才將房屋出售。前房主李先生以第三人身份參與訴訟。李先生否認房屋內發生過非正常死亡事件，但案件審理期間，法院到當地公安機關進行調查，發現2015年8月確有人從涉案房屋內墜樓死亡。
法院審理認為，涉案房屋發生過墜亡事件，符合社會普遍接受的意外死亡觀念，屬於「凶宅」，袁女士在簽訂房屋買賣合同時存在「重大誤解」，據此法院判決撤銷房屋買賣合同，被告柴女士全額返還袁女士購房款並將房屋過戶回自己名下。但由於沒有證據證明柴女士在締約時已經知情，存在過錯，因此法院在這起案件中沒有支持袁女士要求柴女士賠償的請求。
可見，一旦被法院認定為「凶宅」，賣房人即具有信息披露的義務。在更多的判例中，賣房人因故意隱瞞「凶宅」信息，被法院認定為欺詐。江蘇省靖江市人民法院去年就判決了這樣一起案例，賣房人因締約時故意隱瞞房屋內曾發生上吊自殺死亡事件，法院認定其構成欺詐，不僅判決撤銷雙方房屋買賣合同，賣房人全額返還購房款，還判決其賠償買房人已經支付的契稅、貸款評估費等，並承擔相關利息損失。
有些「擦邊」情形未被認定「凶宅」
樓上有人跳樓，樓下的房子算不算「凶宅」？房屋外的公共露台有人墜亡於此算不算「凶宅」？記者注意到，對於網友問及的這些「擦邊」情形在司法實踐中也有判例，結論則是不屬於「凶宅」。
在長沙的王先生出售房屋時遇到買家反悔，不肯付定金。原來，住在王先生樓上的住戶曾因產後抑鬱跳樓，買家姚女士夫婦以此認定王先生的房子屬於「凶宅」，認為他在賣房時故意隱瞞。因雙方僵持不下，去年王先生將姚女士夫婦訴至當地法院索要違約金。法院審理後未採信姚女士夫婦關於「凶宅」的意見，並認為夫婦二人的行為已構成違約，判決其支付原告違約金5萬元。
去年，一位沈女士在紹興購買了一套二手房，房子過戶後，沈女士才得知，曾有人跳樓死在了屋外的平台上。法院調查確認，該棟樓曾於2012年10月發生過一起跳樓死亡案件。死亡人員並非涉案房屋的居住使用人，墜亡地點在涉案房屋外的公共露台上，從房屋廚房及朝北部分窗戶可望見該墜亡點。
浙江省紹興市越城區人民法院今年7月作出判決認為，案外人墜亡地點系在房產主體結構之外，涉案房屋並非「凶宅」，因此賣房人不構成欺詐，原告沈女士亦不構成重大誤解。據此法院判決駁回了沈女士要求撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。
記者注意到，在上述判決中越城區法院明確了一個問題，即如何判斷「凶宅」。法院判決稱，判斷是否為「凶宅」不能僅以個體主觀感受為依據，而是應以公序良俗大原則下的社會公眾一般認識為判斷基準。其標準大致有三：一是死亡形式，需為人為非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列；二是死亡地點，需發生在房屋主體結構內，應是一相對獨立、封閉、專有的空間場所，至於電梯、樓梯間及車位等公共區域不應在此範疇內；三是若交易雙方對「凶宅」範圍、情形有特別約定，則應在不違反善良風俗的情況下尊重其約定。
律師解讀：哪些信息賣房時應當主動告知
除「凶宅」外，還有哪些信息屬於「與訂立合同有關的重要事實」，賣房人應當在締約時進行告知？北京市盈科律師事務所合伙人律師李娜表示，本着誠實信用和尊重社會公德的原則，凡影響購房者購買目的，對居住的安全性、便利性造成影響的，都屬於重要事實，應當主動告知。「首先，房屋權屬一定要向購房者如實告知，否則有可能會構成欺詐。比如房屋是否被查封，是否屬於夫妻共同財產，是否存在抵押等情況；其次，房屋質量問題也應如實告知，例如牆體是否存在開裂、主要管道有沒有漏水等，這類情況賣房人如果不告知，不僅給購房者修繕帶來額外支出，還極易給鄰居造成損失。」
此外，李娜認為，對於房屋周邊的情況賣房人如果了解也應儘可能地告知購房者，如是否存在洪澇風險，周邊是否有垃圾場、污水廠等等，以免後續引發不必要的麻煩。
李娜表示，明年1月1日起即將施行的民法典對於誠信原則也有明確的規定。如第7條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第148條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。第500條規定，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，造成對方損失的，應當承擔賠償責任。此外民法典第147條規定，基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
同時，李娜提醒購房者也應盡到注意義務。如在簽約前，到房屋所在的小區多轉轉，拜訪一下物業公司、周圍鄰居，了解一下房屋的具體信息，再到相關部門查詢一下房屋內的戶口情況等。必要時應與售賣方簽訂補充合同，可以用列舉的方式要求賣房人如實提供相關信息，對賣房人進行約束以降低未知風險。
