近年來，隨着房地產市場的風雲變幻，買房也開始變得不那麼靠譜了。投資者本以為付了房款就可以坐享其收益，但沒想到房子到手之後還有那麼多「坑」。一個又一個的案例表明，不規範的房地產開發商會利用各種手段對投資者進行「二次消費」。
今天這篇報告我們就來對買房中的「坑」進行一次系統分析。
奇葩的騙局：中國式購房的十大騙局全解密
融創事件絕不是個案。無論是高檔還是低檔社區，無論是不是知名開發商出品，房地產的侵權事件每天都在中國的房地產市場發生。投資者遭遇的侵權行為涉及到廣告宣傳、銷售環節、交付環節、配套變更等各個方面。不僅在購房前有可能掉進開發商的認購陷阱，在購房後，開發商的很多「臨時操作」也會讓購房者有苦難言。結合以往案例，我們梳理了目前最主要的十種房地產騙局：
騙局1：製造現場熱銷假象
在銷售現場，開發商為了營造銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出「售完」的字樣，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。故意製造緊張感，使購房者在沒有認真考慮的情況下就衝動的簽合同，交定金。更有甚者存在捂盤的行為，即開發商領到了預售許可證，卻沒有按照規定將所有房源一次性推售，而是根據銷售需要分層多次開盤，人為製造熱銷假象。
據新聞報道，2017年南京的一處名為雲樹公館的樓盤領取了2幢、3幢兩棟樓的預售證，上網房源總套數共1051套。然而開盤後雲樹公館展廳現場並沒有所有房源的公示，公示房源的樓層也少了大半。
銷售人員表示開盤當天就賣出了400多套，然而開盤1000套賣出400套和開盤500套賣出400套顯然效果不同，如此一來也有助於開發商推出後續房源時順勢漲價。根據南京房管部門的相關規定，領取商品房預售許可證後的樓盤，必須在10天內一次性公開銷售全部房源，分層賣房的這一行為已經涉嫌嚴重違規。
騙局2：隨意虛構贈送面積
贈送面積是許多開發商銷售時的宣傳點，「買一送一」「兩房變三房」看似誘人，但實際上是否贈送、如何贈送，業主往往在購房後才發現是一個騙局。比如用層高來當贈送面積，再比如「贈送面積」其實是屬於公共地方的，如果自己改造就屬於違建等等。
一個案例是，2017年深圳海濱假日雅居業主將開發商起訴至法庭，說開發商宣稱該樓盤「贈送超大入戶花園，百變空間」。但在簽合同時，業主們被要求在3分鐘內簽訂所有合同，並附加一份委託書，讓買房人委託一家叫「裕達」的公司填平贈送的天井面積。
直到入住時買房人才發現，開發商當初承諾贈送的面積並沒填平，就是從1樓通到19樓的天井，而且天井實質上是開發商為了減少支出土地出讓金， 「偷來」的面積。
騙局3：開發商跑路，期房爛尾
開發商在建設過程中，如果出現資金鍊斷裂，無法繼續施工，甚至負責人跑路的情況，購房者可能面臨全部銷售款的損失，也要繼續承擔銀行貸款的還款責任。
應對這種情況，政府通常會介入與開發商和其他利益關聯方協調復工事宜，幫助企業清產核資、申請破產重組等等，但所需時間較長，不確定性大。2015年廣西南寧紅日山湖「維權門」事件中，該項目一期按照合同原定於2014年12月31日交房，然而到了交房日期後並未兌現，開發商一再延期交房，到最後直接宣佈停工。
據了解，農業銀行於2013年批覆同意投放6億元貸款用於紅日山湖項目建設，到2014年3月已累計發放貸款4.45億元。但後來農行發現紅日公司大量挪用銷售貨款，多次責令其資金歸還，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部門對農行抵押物非法撤押，最後農行暫停放貸，確認開發商資金鍊斷裂。
購房者經過3年艱難維權，直到2018年在南寧市委市政府的協調下開發商才分四次初步交付了所有住宅。還有一種情況是樓房主體已完成，爛尾部分並不多，業主在得到相關部門支持後選擇籌資自救。例如，昆明譽峰國際是盤龍區清泉村城中村改造項目，早在2014年9月項目主體結構就已經封頂斷水，只剩下一些收尾的工作，然而由於開發商資金斷裂，該項目於2014年10月停工。
業主不得已只能展開籌款自救活動。2017年，政府出面組織的第一次自救由於種種原因失敗，2018年，業主開展第二次自救，共籌集8200萬自救款，2018年9月終於復工，直到今天，北部的商業部分毫無動工跡象，部分住宅項目仍在施工中。
騙局4：房屋質量不過關
房屋質量問題是大部分業主最關心的問題，然而在房屋質量方面，即使是知名房企開發的樓盤，也不能完全避免出現質量缺陷，包括房屋結構、內部精裝修、公共區域的電梯、單元門、建標、建材等等方面的質量不合格或與廣告宣傳不符。
例如，2017年8月，杭州富力十號院精裝修曝出嚴重質量問題，遭遇大批業主維權。200多戶人家幾乎家家存在人踩上去地板縫隙就會冒灰的問題。更讓業主無法接受的是，陽台欄杆連接方式竟然是用膠水，正常的陽台欄杆應該埋入牆體內，或用鉚釘固定，用膠水連接存在巨大安全隱患。同時該項目還被曝存在滲水和發霉問題。
同年9月，上海恆大佘山首府多名業主投訴，項目存在嚴重的質量問題。2017年6月交房後，小區有200多戶精裝房屋出現大面積霉變，有業主家裏背景牆、踢腳線出現霉斑。
2017年7月，杭州陽光城翡麗灣精裝修房交付，有業主發現牆紙發霉、外牆開裂、地板泡水等一系列質量問題，最令人難以接受的是屋內門用紙板製成，柜子板材用草製成。起訴後才發現開發商擅自更換裝修公司，2000元/㎡精裝房成本僅500元。
圖1：用膠水連接的陽台欄杆和用草製成的柜子
圖片來源：新聞資料
騙局5：「商改住」行為導致商業配套縮水，影響居住環境
一部分商業項目，處於城市核心地段，變更土地規劃，將商業用地改為住宅用地的確可以增加開發商的利潤。但開發商的「商改住」行為往往會導致購房時承諾的商業配套嚴重縮水，也可能會影響小區的採光和居住環境。例如，2017年西安萬科燕園「商改住」事件引發大量業主維權。
2015年2月，萬科城8#地一期項目，也就是萬科城三期燕園開盤。這個項目在子午大道、西長安街十字路口西北方向，在小區的東部和南部規劃了大量商業配套，「燕園50萬方商業」「超強教育配套」為宣傳賣點吸引眾多業主。
然而2016年情況發生了變化。6月，《西安市人民政府關於化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干意見》發佈，為開發商商改住提供了契機，7月，商業項目的建設方中啟置業公司向有關部門申請將部分商業用地調整為居住用地，原先佔地7.9萬方的商業用地變更為7萬方住宅用地及0.9萬方商業用地，商業項目佔地縮水到原來的1/9。
10月，規劃變更公示在小區一處人跡罕至的角落，12月，中啟置業公司向國土局提出申請，將該地塊土地用途變更為住宅用地。2017年2月，區房管局回復業主，申報資料正在審查中，如有涉嫌欺詐的商業行為,業主可依據合同通過法律途徑維護合法權益。然而業主維權十分艱難，最後不了了之了。
圖2：西安萬科燕園土地規劃變更後大量商業變為大量住宅
圖片來源：新聞資料
騙局6：學區承諾無法兌現
一些開發商為了促進銷售，將購房者最關注的學區作為一大賣點。但是在建成交付後，關於學區的維權也是最多的。一是開發商本身沒有自建學校，需要教育局劃片分配到周邊其他公辦學校。但實際上即使一期二期能入學，三期四期都不一定能分配到劃片範圍內。
例如，2015年鄭州瀚宇天悅三期學棠維權事件中，開發商聲稱業主在7月前付清首付，子女可以在當年秋季報名上龍門實驗學校，但後來只有金水區戶口和暫住人口可以上該小學，其他都被分流了。2016年民安北郡維權事件中，開發商承諾孩子能上附近的區重點惠濟區實驗小學，但學校認為房子沒交，應去實際居住地附近入學，引發業主維權。
最後一期穩定劃片區重點惠濟區實驗小學，二期經歷過艱難維權，三期就直接被劃片到開元路小學了。二是開發商自建小學、中學，引入教育集團。如果是作為總校的分校，那麼師資力量肯定比不上總校。如果是教育局管理的公辦學校，同樣面臨學位有限的問題。
如果引進教育集團，學費可能很高。三是開發商保障學位入學，但學位依然是有限的，宣傳時說一房一位，但實際上還有種種限制。例如北京中糧萬科公司開發的長陽半島曾打出「買長陽半島，上北京四中」的宣傳語，但後又稱北京四中與長陽半島的入學名額簽訂時限僅為6年，此後續簽與否將視其時政策而定，引發24名業主維權上訴，其銷售時宣傳的北京小學長陽分校入學優先權也因教育局劃片變更而難以保證。
圖3：瀚宇天悅三期學棠業主拉橫幅維權
圖片來源：新聞資料
騙局7：交通規劃無法兌現
開發商在宣傳中多以「地鐵房」為賣點，但如果城市交通規劃發生變化，到手的「地鐵房」也可能落空。
例如在鄭州和昌林與城維權事件中，2017年業主在和昌林與城買房時，工作人員宣傳小區旁邊有地鐵3號線的站點，2020年底就要開通，交通非常方便。然而近期交房時，業主發現按照國家發改委的最近批覆，地鐵3號線北延線並未如宣傳的一樣延伸到小區門口的「天軒街站」，此外小區南部還多了一條鐵路，距離小區只有250米，而項目在銷售宣傳時並未如實告知客戶，使業主紛紛要求退房。
圖4：和昌林與城業主因交通規劃與宣傳不符維權
圖片來源：新聞資料
騙局8：擅自變更承諾的容積率
開發商違規變更容積率會給業主帶來很多負面影響，一是居住舒適度下降。樓層數的增加會遮擋視線，入住人數的增加使公共設備加速老化、安防難度提高，小區綠化率降低影響環境質量等等。
例如，2014年海南東方市鴻坤Ÿ理想海岸維權事件中，開發商用在原規劃基礎上增加了溫泉體驗和大型商場的理由，通過加層數、增單元、改戶型的手段，使小區容積率從1.86增加到了1.98，總戶數從4500戶增加到了7700戶，建築總面積增加了近9.5萬平方米，與宣傳的低容積率和低建築密度不符，引起業主強烈不滿。
二是可能造成業主拿不到房產證。例如，青島的福臨萬家二期項目由於超容積率建設，應按規定補繳土地出讓金，但開發商遲遲沒有補繳，因此業主在收房後一直拿不到房產證，直到最近還有業主反映此問題。
騙局9：別墅區改為高層區
開發商在銷售時宣傳小區規劃別墅群，居住環境好，而後又通過修改規劃的方式將別墅區改為高層區，配套的自然景觀也隨之縮水。
惠州大亞灣龍光城曾在2016年要把規劃別墅區改為75棟33層高層住宅，該規劃變更引發大量業主抗議維權。根據住建局召開的聽證會公開信息，開發商以學位緊張為由，決定在項目剩下未開發的商住用地中，拿出七萬多平方米作為學校、體育中心等配套建設用地。
該調整後，造成項目剩餘的商住用地少了約七萬平米，而計容建築面積不變，導致項目原別墅用地變成了高層住宅用地。聽證會結果是業主高票通過同意此變更，但後又有業主稱聽證會存在開發商舞弊的情況，已提交聯名反對意見書。
騙局10：綠地、停車位等配套縮水
開發商在銷售時承諾車位配比為1：1，但在實際中出現停車位不足的現象。開發商或縮短停車位寬度，導致業主停不進車，或直接把規劃的綠地變成了停車場。
例如，2016年初，融創收購了浙江耀江集團開發建設的東方普羅旺斯別墅，重新升級打造，改名為北京壹號莊園別墅。這是一個有着十年歷史的老項目，容積率僅0.3，北京「限墅令」推出後，不再有容積率1.0以下的別墅用地，使該項目具有相當的稀缺性。
但近期據業主反映，開發商通知2017年銷售的期房合同中贈送的地下車位被回填，改為在小區西側佔用原規劃綠化帶和兒童遊樂場，修建地面停車場。經過進一步了解，開發商在申報項目和得到的批覆中，只得到110個車位的批覆，而住戶一共236戶，開發商先通過合同承諾贈送車庫使房子高價出售，再佔用公共綠地建設本沒有通過批覆的車位，侵害業主利益。
無獨有偶，融創收購的青島萬達維多利亞灣也出現了改綠地為停車位的情況，據業主稱融創接手後在2018年10月曾經修改過景觀設計規劃，所以多出來近400個車位。但並沒有告知業主，目前業主正在維權。
圖6：青島融創維多利亞灣改規劃的綠地為停車位
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