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樓市:最殘酷的時代來了?

樓市再起波瀾,在上半年樓市數據本已疲弱的基礎上,近期的幾個消息再次給樓市蒙上一層陰影。

樓市再起波瀾,在上半年樓市數據本已疲弱的基礎上,近期的幾個消息再次給樓市蒙上一層陰影。

樓市最近怎麼了?

字少事大,這次又是房地產。這幾天樓市有三個消息值得我們關註:

1、中原地產研究中心數據顯示,2019年7月1日以來,超過20家房企發佈美元融資計劃,共涉及資金高達170億美元,刷新歷史紀錄。同時房企的融資成本自7月以來快速上升,7月美元融資平均利率已經高達8%,最高甚至達到了15%;

2、截止7月18日,2019年已有265家房企申請破產

3、近日,開封市住房和城鄉建設局發佈文件《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》,決定取消新建商品住房3年限售期。

政府調控樓市的思路開始從過去簡單的壓制“麵包”的價格(需求端),轉為壓制“麵粉”的價格(供給端,即開發商融資和土地)。

顯然,資金對於開發商來說是命根子,融資成本上升、中小房企破產、三四線城市放開限售,都在說明一個問題:樓市調控已深入核心,樓市和房地產行業的分化、洗牌,似乎比我們想像的要更快,更殘酷。

中小房企扛不住了

公開資料顯示,截止7月18日,2019年已有265家房企申請破產,而去年差不多450家左右。原因這一欄,“資金鏈斷裂”幾個字非常顯眼。同樣是收緊融資,為何倒霉的總是中小房企呢?

1、房企負債率高企。《2019中國房地產上市公司測評研究報告》數據顯示,2018年上市房企資產負債率均值同比上升3.04%至68.09%;凈負債率均值同比上升2.65%至92.52%。

這還只是上市房企就已經非常高,那些一大把沒上市的,負債率更是高得驚人。高企的負債率,意味着只要銀行的貸款和樓盤銷售回款稍稍出點問題,資金鏈就立馬斷給你看。而中小房企本來資金實力就不強,對於這種高槓桿的玩法,沒兩把刷子肯定扛不住。

2、融資渠道有限。其實,不少中小房企和其他實體經濟企業的命運一樣,資金來源沒有銀行的大力支持,只能靠民間借貸。他們不可能像大型房企那樣發行海外債,如果融資收緊,沒有新的資金來補漏洞,最終大多中小房企也是死在民間借貸上。

不過大型房企的日子也好不到哪去,即使面對高昂的資金成本,依然要硬着頭皮融資。7月17日,佳兆業集團發佈公告稱,發行2023年到期的3億美元利率為10.875%的優先票據,平均利率高達11.3%。

目前房企的外部融資渠道,比如銀行貸款、股權債權和非標已經全面受限,海外和民間借貸成本又高,所以剩下能做的要麼促銷加快回款,要麼攢點現金抱團取暖。

說到房企加快回款,我在之前的文章中說過,未來三四線樓市大概率會出現部分降價促銷的情況,從目前來看,早已經有好幾個城市已經“按捺不住”了。

又一城鬆綁,三四線樓市“按捺不住”了

限購是因為房子火熱,人多搶着買,政府才會出台限購政策進行調控。而限售,意味着投機資金較多,資金不看好,賺了一把都想跑。因此,限售的也以三四線城市為主。

說到三四線城市的樓市,棚改一定是逃不掉的話題。作為棚改大市的菏澤,僅2017年,菏澤就改造了18.2萬戶,涉及接近70萬人,到2020年還有25萬套的棚戶區改造任務,涉及100萬人。創造出如此巨大的購房需求後,“限售”似乎顯得有點“不太合適”,為什麼?

限售的目的在於穩房價,但對於、菏澤開封這樣的三四線城市來說,凍結了房地產市場,就意味着凍結了地方財政。這些城市如果陸續放開放開限售,我想很大程度上是為了消化棚改帶來的負面效果,一方面,拆的房子多了,補貼多了,想買房的人也就多了,而這裡存量房子又不讓賣,無疑會推高新開樓盤的價格;另一方面,限售本意是好的,但時間過長也凍結了市場的流動性,反而把房價凍結在高位。

而對於此次開封的放開限售,也只是廣大三四線城市樓市的一個縮影,一方面是為了消化之前棚改帶來的購房需求,另一方面二手房源的增加也有助於穩定當地房價,而更重要的是迫於財政壓力,把房地產卡的太死,財政壓力也大。

不過,每一次調控收緊後,都是三四線城市樓盤維權、爛尾樓的高發期,所以正如上面所說,遇到資金回款困難的中小房企,外部融資被掐斷,內部現金又不夠,除了促銷回款,似乎沒有別的辦法。

其實,三四線樓市真正進入上漲期是在2017年,可沒想到屁股還沒坐熱,2018年就跟着一二線一起進入了調整期,而這其中一定有許多在高位拿地的房企,雖然扛過了2018,卻倒在了2019。

資金總是來了又走,房價漲了又跌,但不管是誰推高的房價,最後受傷的還是剛需。從這次開封放開限售,以及中小房企破產潮和融資成本抬升可以看出,樓市調控的基本原則沒有變,但卻在微調,未來還會有更多的城市會推出不同的樓市政策。當然,最重要的是,樓市最殘酷的時代已經到來了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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