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中國人湧入這個國家炒房 3年翻5倍

對大多數人來說,柬埔寨這個東南亞小國遙遠而陌生。很多人沒想到的是,中國炒房團竟然也殺到了這裡:他們帶着大筆資金,和國內炒房的經驗,在這裡炒房炒地。“富貴險中求”,豪賭中,或血本無歸,或大賺一筆。

2月的柬埔寨首都金邊,氣溫炎熱,市區一家張燈結綵的售樓處,當地的售樓小姐正在用流利的中文向中國購房團灌輸柬埔寨的“光明錢景”:

“柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法,開放的政策比香港和澳門加起來還要好……”

這幾乎是現在金邊任何一個樓盤的必備台詞,面對不同的中國看房客,重複相同的“利好”。

得益於近幾年柬埔寨國內的“改革開放”和全球加工製造業的產業轉移,柬國經濟連續多年保持7%以上的增速,越來越多的中國企業和投資客將目光從美、加、澳、泰等國轉向柬埔寨,有的買房,有的則直接買地。隨着資金的聚集,這裡物價翻飛,房價和地價也直線上漲。

一年前,在一家中國企業上班的柬埔寨西哈努克港人李文博被派往金邊工作,當時西港幾乎沒有高樓,很多地方還是空地,一年以後,他被安排回西港上班,家鄉的變化讓他也陌生起來——整個城市就像一個大工地,幾十棟高樓拔地而起,公路上經常堵車,水電也不夠用……

西哈努克港,簡稱西港,位於柬埔寨西南海岸,面積868平方公里,本地人口約22萬人,距柬埔寨首都金邊約240公里,是柬最大的海港,是僅次於金邊的柬第二大城市,還是全柬唯一的經濟特區和免稅港,其地位類似於1990年代中國的“深圳”或是“海南”。

據柬國土規劃和建設部的數據,2000-2017年,外資企業在柬開發的房地產項目共有287個,總投資額42.97億美元。其中,中資企業擁有110個項目,總投資16.56億美元,佔比均接近四成,中資已是柬埔寨房地產的最大投資方。

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首都金邊全貌。

在各方資金的推動下,西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬-1.9萬元(如無特殊說明,文中貨幣單位均為人民幣元),金邊的房價則高達1.5萬-2.5萬元/平方米,均比3年前翻了至少1倍。

金邊和西港的土地價格也不斷被推高。例如,西港獨立海灘附近的土地,兩年前為二三百萬元一畝,如今已經漲到1200萬元左右。金邊和西港各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍,有的漲幅高達十倍有餘。

而當地人的平均月收入只有1000多元,被炒成“天價”的房屋和土地目前主要是在中國投資客之間“內循環”,高房價和高物價已經引發了本地人對外資的反感,甚至出現了針對中國人的排外暴力事件。

就連一些專門在西港炒房、炒地的中國商人也大呼,“漲得讓人受不了!”

不斷被推高的房價

近兩年,來自中國的房地產“考察團”頻繁造訪金邊,這些投資客們每人交給主辦方5000-10000元不等的押金,整個行程既可以觀光旅遊,也可以購房、買地。如果最後成交,這筆押金會如數退還,如果沒有,就充作旅費。

這些大陸投資客行走在金邊市區,彷彿置身於中國的三四線城市,路邊服裝店售賣的衣服幾乎都是1990年代中國的款式,寬敞些的道路僅有雙向四車道,小汽車、摩托車、電動車擠成一團。西港的街頭更是讓人有時空錯亂的感覺,沙縣小吃、外賣廣告、中國會所等各色中文招牌隨處可見。

柬埔寨這個命運多舛的國度,近現代以來,內外戰亂紛爭時有發生,其國內經濟尤其是房地產市場也是起起落落。直到近十年來,柬埔寨的國內局勢才趨於平穩。

2010年,柬埔寨內閣會議通過了《外國人私有房屋所有權法》草案,允許外國人在柬購買公寓二層以上(不包括底層土地所有權)的房產。該法令實施後,刺激了國內疲弱的房地產市場。金邊的本地人口也增長到近300萬人,城區面積由原來的300多平方公里擴大到700多平方公里。

十多年來,最初是韓國人前往金邊從事房地產開發,後來是中國台灣人的定向開發,他們中的很多人在柬埔寨都獲得了豐厚的收益。近年來,大量中國人湧入,並按照中國人的審美觀念建造了不少房屋。

廣州本地上市公司粵泰集團是較早進入柬埔寨的房地產開發商,自2011年就開始布局。據媒體報道,粵泰在柬取得若干標誌性建設項目,其中有East One和East View兩個城市綜合體項目、East Commercial商業廣場中心。

2014年, 大陸的太子地產集團總裁李敏第一次到柬埔寨時,給他的印象是兵荒馬亂、貧窮落後,後來他得到了一些1950年代的金邊老照片,發現當時的城市非常漂亮,路上到處都是單車和小汽車,曾被譽為“超越東南亞,超越中國”的“東方小巴黎”名不虛傳,這才讓李敏等人堅定前往柬埔寨發展。

2015年,金邊市中心地段的公寓平均價格是每平方米8000-13000元,如今繁華地段的公寓平均價格已上漲至每平方米26000元。

很多投資客難以置信的是,經濟不發達的金邊、西港一套50平方米的一室一廳的公寓,月租金高達700美金,折算成人民幣約5000元,已經接近北京、上海的房租。

這部分源於,在柬埔寨的外國人買房比例不高,為出租公寓提供了穩定的客源。不過,金邊、西港的公寓也存在空置現象,例如,金邊核心區奧林匹克的一棟28層高層公寓樓,交付使用已經一年多,但入住率還不到50%。

“我最大的理想是在萬景崗買一套房子。”牛輝楞了一下,立即補充——“這僅僅是理想狀態。”金邊本地人牛輝是中國一所大學的博士,目前在一家金邊的中國公司工作,每月工資大約1000美元。

萬景崗處於金邊的黃金地段,不僅集中了豪宅、公寓和商業樓,還彙集了當地官員、商政名流、外國人等。這裡的房價最貴的已經達到每平方米32000元,一套排屋需要1000多萬元。牛輝這樣的本地公務員,不吃不喝100多年才能買得起一套萬景崗的房子。

然而,中國買家卻不斷前往購買。據媒體報道,2018年10月,僅是從深圳、香港飛至金邊的看房團就有10個,參加三天兩夜的考察旅遊。

世界銀行所發佈的報告稱,柬埔寨20年來經濟年均增長率達7.7%,經濟增速排名世界第六,且自2011年以來連續5年GDP同比增長達到7%左右。

柬埔寨房市從2012年起快速攀升,幾乎每年都有10%-20%的增長,尤其是首都金邊的房地產發展很快,房價一路飆升。

房價是否虛高?

作為東盟十國之一,柬埔寨享受28個歐美國家給予的“普惠制”(GSP)待遇,無外匯管制,導致形形色色的資金不斷流向柬埔寨,這也是房地產領域的一個利好。

無論是售樓的銷售人員,還是地產商的各種推廣文章,無不列出金邊投資的各種優勢:公寓的供給遠小於需求、高回報率、投資價值高、購房投資成本低,等等。

現在的金邊和西港外資或是外國人為購房為主力軍,在金邊的外來人口有30萬人,其中常住的有6萬人。

一座座高樓在金邊拔地而起,2017年金邊共有3500餘套高級公寓入市,2018年大約有16000套高級公寓建設完工。

“柬埔寨人的平均年齡28歲。”這是基本上是每一個售樓人員的說辭,目的是為了告訴買家,柬埔寨還有大量的人口紅利,年輕人消費充滿活力。

這一點,凡是到過柬埔寨的人都不陌生。在很多大街小巷裡,你會看到成群結隊的年輕人,坐在地上吃燒烤,打開手機音樂聞歌起舞。

當地的售樓小姐(先生)稱,2015-2030年,柬埔寨城市至少需要80萬套住宅,即每年住宅的需求量超過5萬套,城鎮化發展直接帶動了房地產業需求的增長。

對此,也有人持有不同意見。在金邊居住17年的柬埔寨中華文化交流協會會長李成建告訴《鳳凰周刊》,“柬埔寨本地人,不太喜歡買公寓。而且作為小乘佛教國家,大量年輕人從小就到寺廟出家,其實購買力非常弱。

2016年柬埔寨官方對外宣布,人均年收入上升到1300美金,但是還處於一個中等偏下收入國家。而且柬埔寨的面積只有中國一個普通省份那麼大,雖然經濟發展速度不錯,但是貧富差距非常大,全國一共1600萬人,除了400萬人生活在幾個主要城市外,還有1200萬人生活在貧困落後的農村。

一家地產公司的管理人員甚至用警告的口吻稱,金邊房子如果超過21000元/平方米就有一定風險。

中國人建房,中國人買

走進金邊的很多公寓項目售樓部,室內大片的落地玻璃窗、晶瑩剔透的吊燈和室外破爛的街道、低矮的排屋形成巨大的反差。在這裡,中國的投資客不用擔心語言障礙,各家售樓部都有會中文的銷售員,專門負責介紹項目情況以及各種“利好”。

金邊和西港大多數樓盤的樓書都有中文和本地高棉語的對照版本,而且一些項目的樓書,壓根就沒有一句高棉語,完全就是只鎖定中國買家。

柬埔寨的土地實行私有化,其房屋屬於永久產權。按照當地法律,外國人在柬埔寨最高可以租地50年,到期後可以再續一次,但總共不得超過100年。因此,很多中國開發商採取租地模式進行開發,其土地使用權最長為99年。

“對於經過紅色高棉的當地人來說,很多人一夜之間無家可歸。他們對土地有一種天然的眷戀,所以當地人要買公寓也是買帶土地的一樓,而很少買二樓。”李成建還表示,“當地人不願意買公寓的另外一個重要原因是,多年前一些人買了金邊著名的‘金塔42層’,但是這個樓盤爛尾了10年,導致他們受到很大的打擊。”

金塔42層,位於金邊市莫尼旺大道和西哈努克大道的交叉口,樓高約200米,是一座集商業、辦公和居住於一體的地標性摩天大廈。該項目最初由韓國勇武(YUNWOO)公司在2008年興建,爛尾10年後,2018年由中國商人接盤,目前正進行外裝飾。

在李成建看來,柬埔寨本地人不願意買公寓的另外一個原因是,他們孩子比較多,平均一個家庭大概是要生4-6個小孩,所以買公寓根本不夠住,很多在市區買不起大房子的本地人都在郊區買了排屋。

在金邊城郊五六公里外的地方,一個以排屋為主打產品的PH小區,是一個上千畝的大盤,一棟二三百平方米的排屋,售價100多萬元,入住率高於市區很多公寓。

柬埔寨的房地產市場基本形成了兩個不同的陣營。一種是專門針對本地居民需求開發的排屋,外國人沒有購房資格。另外一種是,其他國家的開發商建設的公寓,主要是賣給外國人。一名當地的中方業內人士介紹,中國開發商的樓盤,80%以上的房源都賣給了中國投資客,少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

後一種開發模式和碧桂園在馬來西亞的森林城市基本一致,需要通過聯繫國內的看房團購買消化。一家地產公司的外聯負責人說,她最多的一天接待了國內7批客戶,晚上還要去酒吧陪客戶聊天。

目前,金邊的二手房交易市場還不成熟,當地只有五六家中介公司。這意味着,投資客手裡的上萬套的公寓,未來由誰來接盤,將是一個難題。當地有關人士調侃說,“最後的可能是,外國人建好後賣給外國人,最後外國人又從外國人手裡買,實現空中接龍。”

較之於中國,柬埔寨的房地產開發的確不夠規範,土地的規劃、施工的安全、資金的使用等,基本都處於自生自滅狀態。

一位建築商這樣評價柬埔寨的房地產市場:“一個城市沒有整體規劃,相關地塊也沒有具體沒有規劃,誰的土地誰說了算,要怎麼建就怎麼建,所以導致一些項目容積率達到十幾乃至二十。”

“在金邊,開發商只要能拿到土地開發權,無論有沒有錢直接開干,一邊銷售,一邊籌錢,一邊施工。”一位網友驚呼:去柬埔寨買房就是一場豪賭。

這種擔憂不無道理:現在柬埔寨得爛尾樓屢見不鮮,發展順利時,怎麼投資都賺錢,但是一遇到經濟轉折點,降價是小事,最怕的就是開發商的樓盤建不起來。

中國投資客在柬埔寨買房還有一個難題——很難貸款。因為當地私人銀行占很大比例,很多銀行只有放貸的資質,並沒有吸收儲蓄的資格,其貸款利率高達6.8%-15%,而且很多貸款批不下來,所以買家只能採取分期付款的模式。

炒地皮:地價三年翻五倍

從金邊到西港約240公里的路程,沿路大大小小有幾十塊土地出讓的招牌。電話撥過去,很多都是夾着生硬普通話的中國人,這些土地很多都不是買家自己的,而僅僅是參與轉手拿傭金。

整個柬埔寨,土地的倒賣已經成風。

梁原前幾年在金邊做售樓員,那時每月只有幾千元的薪水,後來認識幾個囤了很多土地的商人,便加盟參與倒賣土地。

“我一回到柬埔寨,就有很多中國大佬要求介紹土地。”一年下來,包括合作開發的部分,他成交了5塊土地,價值上億元。梁原打算,成立一家會所,給中國買家提供辦廠或開發過程中的稅費政策諮詢、手續許可等一條龍服務。

金邊市區湄公河對面,是一片荒涼的村莊,需要將汽車開到輪船上停穩,再擺渡過河。2018年,梁原花費100多萬美元在河對岸買了幾畝荒地。他指着地上一棟簡陋的吊腳樓說,現在這塊地的報價已經漲到200多萬美元。梁原希望這塊土地通過招商模式和別人合作建房,這樣收益還會更高一些。“如果你能幫忙帶老闆來投資,傭金給你一半。”他對《鳳凰周刊》記者說道。

梁原在講述自己的炒地史時,不時露出喜悅的表情,“我買的很多土地,直接翻了幾倍。”如今,他已經和當地一些商人聯手,從事地產開發。

高額的利潤還導致一些人鋌而走險。據報道,當地一位叫安鉑的官員2016年接受賄賂,非法售賣土地和偽造柬埔寨出生證明給中國人,最後兩人均被逮捕。

西港作為柬埔寨經濟特區,企業可以享受很多免稅待遇,特區內正在運營的100多家工廠中,大部分都屬於中國企業。去年各方在西港的13億美元投資中,有11億美元來自中國。

三年來,大量湧入西港的除了企業老闆、還有酒店及賭場投資人,賭場員工,這座曾經不起眼的城市,僅僅相當於國內縣城的規模,如今遍地均是五彩斑斕的賭場。

雖然柬埔寨法律禁止當地人參與賭博,但柬官方在2018年發佈了52個賭場牌照,發牌總量已達到150個。目前,金邊只有一家持牌賭場,西港到底有多少賭場,則流傳着多個版本。一種說法是有30多家賭場已經開業,在建70多家,另一種說法是目前已有76家開業,還有說法是已經有99家拿到了牌照,未來會達到200家。

在柬埔寨從事博彩業有一個詼諧的詞叫“種菠菜”,除了正規實體賭場外,還有一些網上賭博公司和沒有牌照的賭博機構。一些在賭場上賺錢的人,在西港大興土木,修建起二三十層的高樓。有人估計,在這裡的中國人多達6萬人。

知名地產中介公司21世紀不動產在西港的職員謝文鄧介紹,2017年西港住房出租率開始慢慢增長,2018年大幅增長,目前西港房屋的出租價格漲了5-10倍,位置在市中心附近的租價更高。黃金地段的徐刁海灘地區和雙獅圓盤路,已經沒有可租賃的房子和土地。

42歲的西港人Svay Sovana是因為中資進入西港而喜出望外的那一類人。以前她把自己的三層小樓租給歐洲人,每個月收入1000美元。最近她把小樓改成了旅店,每個月能掙15000美元。

西港郊區一塊4畝多的土地,現在要價為1900美元/平方米,摺合人民幣高達870萬元/畝,另外一塊臨海的土地,只有公路通行,周邊全是荒地,居然要價高達1400多萬人民幣/畝。知情人士表示,兩年前這裡的地價最多是600-1000美元/平方米,兩年時間翻了三倍左右。

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西港最繁華的金獅廣場也像個大工地。

一位在地的地產人士稱,西港漲幅最高的地塊,三四年就漲了5-10倍。

在過去一年裡,原來在這裡經營多年的西方投資者,看到如同洪水般的中國賭博投資客,不得不將自己在西港多年的物業出售或出租給中國買家,並轉移到周邊的貢布或其他地區。這樣一來,又拉升了西港周邊的土地價格。

在多方資金的推動下,無論金邊還是西港,核心區上千萬元一畝的土地,已經高於中國很多強二線城市的地價。

一位業內人士告訴《鳳凰周刊》,在大陸知名的房地產開發商中,雅居樂準備前往柬埔寨開發項目,但萬科、碧桂園、恆大等前往考察後,都搖頭離開了。

“上世紀90年代很多人在海南的北海、三亞炒批文、炒圖紙,現在柬埔寨不同的是,很多商人都是帶來資金來的。”一家地產公司負責人認為,柬埔寨未來很有一定的投資潛力。

但也有人認為,隨着賭場牌照的限制和當地的管控,未來流入西港的人會不斷減少,虛高的地價房價會慢慢恢復理性。而且,柬埔寨整體上並不缺少土地,地價以前很便宜,不少企業已經囤積了大量土地,但開發資金十分有限,正等待別人去投資套現。

阿波羅網責任編輯:李華 來源:鳳凰WEEKLY 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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