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房地產的2018很難 2019也沒有容易可言

簡介:業內觀點認為,2019年地產市場規模將下降10%,高增長模式已不可持續;對房地產商來說,2019年,沒有容易二字。

2018年,房地產行業被焦慮所籠罩。土地流拍、限制降價、去化困難……“活下去”愈發艱難,多元化布局不如預期,房企轉型之路充滿未知數。

時間行進,房地產在憂慮中邁入2019,噤若寒蟬。

1月8日,易居中國CEO丁祖昱試圖穿越行業迷霧。在其“奔向未來”2019丁祖昱評樓市年度發佈會上,他提出,隨着增量天花板逼近,2019年地產市場規模將下降10%,高增長模式已不可持續,即使當前貨幣略松,也難解樓市之渴。

“房企不要對短期市場有所僥倖,依舊做最壞的打算,是好的安排。”他說。

新的一年,形勢依然嚴峻。對房地產商來說,2019年,沒有容易二字。

貨幣略松難解樓市之渴

2019年1月4日,中國人民銀行宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點。據報道,此次降准將釋放資金約1.5萬億元,綜合各種因素,凈釋放長期資金約8000億元。降准增加市場流動性,但房地產行業會因此利好嗎?

業內觀點認為,從理論來講,降准增加市場流動性對資金密集型企業將產生積極影響。首先,降准使國內銀行信貸能力增強,有利於房地產再融資;其次,降准將增加貨幣供給,會壓低市場利率。

但放到房地產行業,現實恐怕並非如此。在“房住不炒”的大環境下,丁祖昱認為,即使適度放水,也不會馬上傳導至房地產。“2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的半年,房地產的調整剛剛開始,不會因為政策變動發生180度的折返。”他說,對短期市場不宜過度樂觀。

過去一年,房企資金面緊張形勢不減。據同策研究院統計,百強房企中2018年1-11月銷售額超過2017年的已達6成以上,預計7成以上百強房企銷售業績超過去年全年。但從財務報表來看,300多家上市房企中,近70家房企營收狀況不甚理想。營收萎縮,企業資金面緊張。

在資金面緊張,“去槓桿”背景下,房企融資成本上升以及融資渠道收窄,融資總額呈下降趨勢,8月以來融資總額下降明顯,而融資成本卻快速上升。具體看來,2018年1-10月,40家上市房企融資總額5063.8億元,相較於去年同期融資金額減少11.88%。

此外,股市下行,或進一步加劇房企資金緊張。同策研究院分析認為,房企融資渠道收窄,資金面收緊,股權質押成為上市房企融資的重要渠道。截止目前,不少規模房企股權質押比例已超過50%。然而當前股市持續快速下行,質押股票一旦跌至警戒線,房企因追加抵押物/現金,該現象致使資金壓力進一步加大。

在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來,現在房企融資困難的局面沒有根本改變,即使在降准下,開發商也很難拿到錢。2019年上半年仍是企業資金壓力最大的時間點,市場下行趨勢仍會延續。

而合碩機構首席分析師郭毅則認為,降准對房地產行業來說,還是能夠獲得一些相應的利好。但對於開發商來說,會面臨比較大的分化局面。強者恆強,頭部房企的融資環境會略微寬鬆;對中小房企來說,融資形式依然嚴峻。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示,隨着降准等政策到來,融資環境肯定會有所改善。但房企短期不會因為此類環境改善而變得樂觀,依然是比較謹慎的,2019年第四季度才會有此類樂觀態勢。

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:第一財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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