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李亞鵬折戟麗江背後:沒幹過地產 不符合市場

一則李亞鵬因欠債4000萬元成為被執行人的消息,讓李亞鵬以及他進軍地產的首個項目麗江雪山藝術小鎮項目重回公眾視野。

11月22日,該項目一位管理層人士告訴經濟觀察報,2015年陽光100集團接手以來,雖然項目還處於虧損狀態,但虧損幅度在不斷縮小。

陽光100接手前,麗江雪山藝術小鎮項目面臨巨額的債務到期壓力,“李亞鵬沒幹過地產,在很多方面有點理想化,比如原來規劃都是商業,實際上不符合市場。”上述管理層人士表示。

文旅商業項目既不同於文化旅遊地產,也與傳統商業地產有別。以麗江為代表的旅遊城市經濟結構的特殊性,也對企業開發運營能力提出更高的要求。不僅僅是雪山藝術小鎮項目,相鄰的金茂谷鎮、復華雪山小鎮等項目也面臨著同樣的情況。

雪山藝術小鎮管理層人士告訴經濟觀察報,最近,項目幾個股東連續多次開會,商討未來項目運作模式,其中最主要的就是留住遊客,“麗江4000多萬人次的客流量,能吸引過來千分之一就足夠了。”

三個項目均位於麗江北部文化旅遊度假區內,與遊客青睞的束河古鎮僅一路之隔,束河古鎮內車水馬龍,但讓遊客跨越短短路途過來顯然不容易,讓遊客停留下來並消費似乎更加艱難。

海水與火焰

從束河古鎮東門出來,跨過一條公路,便是麗江雪山藝術小鎮項目,小鎮是開放式空間,部分攝影、酒店、咖啡等店鋪開業,大部分物業處於待營業狀態。

項目銷售人員表示,項目中物業可租可售,毛坯銷售均價為1.8萬元/平方米,精裝公寓均價為3.5萬元/平方米,還有2020年交房的合院獨棟均價為2萬元/平方米,“每一棟售價和租金都不一樣,每月每平方米租金從20多元到50多元。”

麗江雪山藝術小鎮項目佔地408畝,總建築面積為19.7萬平方米,共分為四期,目前一期除了南側一排,其他都已經建成開放。二期項目開始啟動,三期和四期將於2020年啟動。

上述項目管理層人士透露,2015年陽光100集團入主後,項目操盤團隊全部換成陽光100方面人士。

陽光100集團年報顯示,2015年接手第一年,該項目銷售金額為6800萬元,2016年為1600萬元,2017年為8100萬元,2018年上半年銷售金額只有200萬元。

項目方一位人士透露,2016年和2017年是麗江旅遊業最艱難的兩年,各種生意均不好做,2017年銷售額相對較高,主要因為相關股東認購了一期兩個組團,“貢獻了四五千萬銷售”。

11月22日和23日,記者中午在小鎮內的多數店鋪只看到了服務人員,“旺季的時候還有些客人,淡季就很少了。”一位咖啡店服務員表示。

麗江雪山藝術小鎮東側靠南是麗江金茂谷鎮項目,北側是復華國際度假世界,這兩個項目商業部分面臨著和雪山藝術小鎮相似的處境。

復華國際度假世界除了酒店、休閑娛樂配套之外,雲南非物質文化遺產相關的商品銷售也是主要板塊。一位店員介紹,項目商業設施大部分由復華運營,他本人也來自復華,“我們和品牌方合作,對方供貨,我們銷售,然後分成。”

該店員說,麗江項目今年7月開業,“夏天晚上會有一些遊客來花海雪山,白天人不多,淡季基本沒人。”

這位店員告訴經濟觀察報,由於發不出工資,一部分員工離職,留下的每個店員都要照看多個門店,他自己平時需要照看兩到三個店。

復華國際度假世界項目用地面積為568.62畝,原為今典集團旗下紅樹林項目,2015年6月,復華控股從今典集團接手項目,並開發成復華國際度假世界項目。

項目分為非物質文化遺產區、養生區、酒店區、酒吧區等,整體風格為南邵古王國建築,項目北側是一片巨大的花海。

在旅遊旺季,度假區內一些餐飲店鋪能夠迎來不錯的客流,零售店鋪也會因此受益。但麗江旅遊旺季時間並不算長,主要為暑期、國慶、春節。

不同於其他項目,復華度假世界大部分店鋪為自營,復華文旅將出售的物業以每年8%的收益反租回來,一部分店鋪用於對外出租,另一部分由復華與品牌商或供應商合作。

復華員工透露,復華文旅大部分項目開發和運營資金均來源於旗下復華資本的私募基金和海象、鳳凰錢包兩個P2P平台,平均利息成本在15%左右。自營模式下,復華度假世界多數店鋪都處於開業狀態。

金茂谷鎮內的時尚生活中心商業人氣和上述兩個項目基本一樣,金茂谷鎮由雪山語住宅、逸墅別墅、3家酒店、時尚生活中心商業、文化創意產業園及相關公建組成,其中商業配套建築面積2.19萬平方米。谷鎮另配套的一處佔地10畝左右商業地塊已出售給當地一家民企。

11月是麗江旅遊淡季,但麗江古城、束河古鎮和玉龍雪山到處都是遊客。麗江市旅遊發展委員會數據顯示,截至10月底,麗江客流量已經突破4000萬人次,超過2017年全年客流量。但顯然,麗江的客流量轉化為這些新項目消費力的並不多。

打通最後一公里

對雪山藝術小鎮、復華度假世界和金茂谷鎮來說,將遊客吸引來、留下來是當務之急,目前,他們正試圖通過引入IP、調整業態等方式來增加對遊客的吸引力和黏性。

麗江雪山藝術小鎮管理層人士透露,近期陽光100和李亞鵬方面兩次召開會議,初步形成的調整方案是將閑置的物業改成公寓和酒店。

這樣做的原因有兩個:第一,麗江本地市場及遊客經濟目前難以支撐起大體量的商業形態;第二,公寓和酒店可以讓遊客或者業主“留”下來,而留下來則意味着消費。

另外一方面,隨着遊客觀念從觀光逐步向度假進行轉變,越來越多的遊客選擇居住在古城之外,比較安靜,交通也方便。

這也帶動了一批麗江古城、束河古鎮周邊客棧的興起,麗江雪山藝術小鎮借鑒了這一思路。

復華度假世界在項目建設時,在北側看得見雪山的地方修建觀山廣場和花海等設施,增加對遊客的吸引力。同時,在原有五星級酒店基礎上,計劃將南邵國王宮等旅遊設施改成酒店,進一步擴大消費群體。

金茂谷鎮項目有君悅酒店及兩個住宅項目,在出售10畝商業配套用地的同時,金茂還計劃增加一處客棧,吸引更多遊客入住。

此外,麗江雪山藝術小鎮還引入攝影攝像工作室,吸引更多旅行結婚的遊客入住、拍婚紗照和消費;復華度假世界有專門的健康板塊,吸引一線城市退休老人來麗江進行康養。不過,這一切能否奏效還有待時間驗證。

阿波羅網責任編輯:趙麗 來源:經濟觀察報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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