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北京房屋空置率已20%?但開徵空置稅實屬下策

最近,一個講話引起了熱議,這就係前住建部的副部長仇保興,他講我國房屋空置率比較高,其中北京空置率在百分之十幾到廿。並提到,房地產稅應該分為四個稅徵收,分別為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅。從而化解空置率高的問題。

國際上的空置率標準係幾多呢?大概係5%,如果北京的空置率都到20%了,那麼其他的地方空置率就更不敢想像,仇保興也提到,鄂爾多斯這種鬼城,空置率達到70%。所以他建議,遏制空置率已經刻不容緩,物業稅也就係我們狹義理解的房產持有稅可以先暫緩,其他三個稅可以率先開徵。

有人講這個數字靠不靠譜呢?其實還係比較客觀的,之前我們很多高校和科研機構調研的數字比這個還高,有一個科研機構通過國家電網,測試電錶係否轉動來調研,半個月電錶都不轉的就被視為空置,結果數據結果顯示,北京空置率高達27%,當然這個方法肯定並不精確,正好趕上人家出差出國也係有這種可能的,所以扣掉啲損耗,也還有20%。這係在沒有處罰規定的情況下調研出來的數字,係一種沒有遮掩的狀態,所以可信度算係比較高的。

而早在2014年,西南財經大學做過一個研究,講2011年的時候全國空置率就達到20.6%,2013年快速上升到了22.4%,城鎮地區空置房屋將近5000萬套,三線城市的空置率達到23.2%,一線係21.2%,二線係21.8%。當時住建部的人還否認過這些數字,講對於空置房還沒有標準,而現在顯然也接受了這個事實。

這個事我們也講過不止一次了,空置率已經顯示,目前我國的房子絕對係夠用了,人均40平米的面積,已經達到發達國家的水平了。但係現在大家還鬧着買房,一個係金融屬性在作怪,覺得買房係投資,不賺就當虧。二係囤積居奇,存量結構不合理。表現出來就係有人手裡大把的房子,而有人卻一套房都沒有。所以從貪婪轉而變成恐慌。

那麼該怎麼解決房屋空置的問題,讓存量效率最大化呢?徵收空置稅,講的非常簡單,但操作起來難度極大,對於空置房的認定很困難,我們也曾經給過辦法,講可以先通過用電量,網絡流量,還有上下水的數據來判斷係否有人居住,數據可疑的,再通過物業安裝人臉識別,虹膜識別,指紋識別進行驗證。還可以通過鄰居舉報來判定,當然你要不嫌麻煩,你就每天到空房子里,開會空調,上會網,沖個馬桶。這套方法可以解決一定問題,但實屬下策,因為判斷空置的成本太高,太麻煩,裏面還有很多的灰色腐敗空間,比如可能很多人會去行賄物業,企圖修改數據等等。

上策係咩呢?就係增加房屋的持有成本,而且係按不同的套數給出懲罰性稅率,比如我有5套房,只有自住的那套不交稅,其他都按照懲罰稅率2%交稅,要知道北京的房價平均500萬一套,也就意味着剩下4套房,每年各交稅10萬,總計40萬。而你有2套房,自住的不交稅,多餘的一套可以少交稅,只需要每年0.2%的稅率,一年也就1萬的稅,有人問了,為咩對2套房的咁溫柔,因為多持有一套房係正常的需求,如果沒有人多持有一套房,那麼整個租房市場就不存在了,租金一定會大幅飆升。所以咁做係為了降低房產稅對於租賃市場的衝擊和影響。就係要刻意把2套房,和3套以上住房的稅率空間拉大。

於是,我們可以繼續推理,這多餘空置的五套房,原來業主可能不想出租,就握在手裡等他升值,現在每年的成本太大,要想降低持有成本,你就只能出租出去收租金!所以增加了市場上的租賃房源供應。那麼有人講,他能轉嫁給租戶嗎?即使轉嫁,也非常有限,有兩套房,拿出1套出租的,顯然更有優勢,因為他每月成本只增加了800多,分攤到每個房間,也就係每月300-400!而有5套房的就慘了,他的每月成本增加了8000多,所以他們同時爭搶租客,你覺得結果會點樣。有5套房的肯定沒辦法競爭,因為你的成本高了10倍,你要租出去,就只能跟別人一樣,用同樣的價格出租,那每年還係血虧的。所以持有房屋數量越多,就越係噩夢。屆時大量囤積多套房的人,就會主動賣房出來,晚賣一年,就要多交一年懲罰性房產稅。但到時候,所有人頂多持有2套房,對第三套房都會心有餘悸。

樓市的問題,已經從增量的供需矛盾變成存量結構的矛盾,如何讓存量房利用效率更高,這才係長期的樓市調控機制。從世界來看,十次危機九次房地產,目前我們已經把自己逼到了懸崖邊上,能不能穩下來,就看自己的智慧了。有些事還係要儘快做的,晚了可能就沒機會了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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