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萬科帶頭唱衰中國樓市 手捧千億現金等「撿屍」

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秋風起、易水寒,房產企業在叫慘。

萬科哭、融創喊,碧桂園股價已殘。

近日,萬科A(000002.SZ)在深圳舉辦的秋季例會火了。不是因為業績有多驚人,而是在會場的牆壁和主屏幕上,這家房地產老牌企業赫然打上了「活下去」的標語。

今年6月,中國房地產協會會長胡志剛在接受媒體採訪時坦言,「現在的形勢,只會讓能活的活好,瀕死的死掉」。

如今連「老大哥」萬科都帶頭喊出了這句話,房地產行業的寒冬真的要來了嗎?

萬科帶頭行業哭聲一片

這並不是萬科第一次哭慘。

早在今年6月底,萬科董事局主席郁亮就曾宣佈「萬科要告別房地產」。在他看來,住房全面短缺時代已經結束,房價告別單邊快速上漲時代。之後,房地產「唱衰合唱團」成員越來越多。

當時,郁亮憂心忡忡地說,「十年後萬科還是房地產公司的話,應該是比較慘的。我現在在琢磨,我們各地的公司把『地產』這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務商。」

話音剛落,萬科深圳分公司便更名為「深圳萬科發展有限公司」,去掉了「房地產」的字樣。郁亮希望人們在未來想到萬科的時候,想到的應該是美好生活,而不是幾棟房子。

對未來抱有美好憧憬的同時,郁亮對現實的危機也感到焦慮不安。

在9月11日萬科南方區域月度例會上,郁亮就喊出,「萬科要做的第一件事情,就是進行戰略檢討,以『活下去』為最終目標」。

其實,不止萬科,自2018年以來,包括中國恆大融創中國、碧桂園在內的房地產公司都已經開始發出預警。

「春江水暖鴨先知」,最早感受到水溫變冷的或許是中國首富許家印

今年3月,恆大董事局主席許家印在公司2017年業績發佈會上表示,到2020年底,恆大負債率下降到同行中低水平,未來三年恆大的土地支出會逐步減少。

與此同時,融創中國董事長孫宏斌就公開表示,「如果房地產都做不好,就沒有錢,更別說投資其它了」。在融創9月初舉辦的中期業績報告會上,孫宏斌更是直言短期內房地產調控政策不會放鬆,且購買預期仍將變化,因此融創要「腳踏實地,這幾年安全放在第一位」。

碧桂園也不例外。據格隆匯報道,在碧桂園近日多個運營中心舉行的視像會議上,碧桂園主席楊國強提出,為了加強有效供貸,考慮把銷售率不佳及正負零為負的項目(即還未進行地面工程者)停工。

大佬們在預警的同時,敏感的資本市場早已感受到了房地產行業形勢的不佳。

東方財富Choice數據顯示,申萬房地產指數曾於今年1月摸到5829.84的高點,隨後便不斷下跌。截至9月28日收盤,申萬房地產指數報收於3683.85點,今年以來跌幅達到24.73%。

具體來看,「萬融碧恆」四家房地產龍頭公司的股價都面臨不同程度的下跌。

在2018年以來,萬科跌幅為21.76%、融創跌幅25.50%、碧桂園跌幅33.76%。其中,恆大跌幅最小,為18.55%。這或與恆大「護盤心切」有關。此前,恆大曾多次回購自家股票,僅7月就耗資超過30億港元用以回購。

葉落而知秋冬將至

與股價下跌類似的是,大佬們過去高昂情緒的逐漸回落。「葉落而知秋將至」,樓市凜冬將至的背後是他們對融資、負債、銷售、回款數座大山壓頂的焦慮。

最明顯、最直觀的現象便是住宅成交量下降、房價下跌。自中秋小長假以來,就不斷有消息曝出樓盤「降價大甩賣」的消息。先是9月初,恆大傳來消息將啟動全國樓盤促銷活動,推出國內全部樓盤8.9折,最低可至7.4折(如果將全部優惠進行疊加)。

而後萬科緊跟腳步,9月26日有媒體報道稱,廈門「首開萬科白鷺郡」推出特價別墅,89-110平米的聯排別墅,原價500萬,現一口價278萬,「五折大甩賣」震動了整個鷺島。

重壓之下,郁亮在9月份上述例會上更是下了鐵令,「6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障,如果回款目標沒有達成,我們所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。」

對於銷售狀況及對行業的判斷,記者與萬科取得了聯繫,對方表示一切以公告為準。

前不久,上海中原研究院發佈了一組數據顯示,今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米,同比下降34.6%,創五年新低。二手房價格指數更是連續9個月環比下跌。

房地產價格下跌、銷售量下降的背後,無不折射出房地產巨頭們對加快資金回籠的迫切。

巨頭們對於資金的渴求,自2017年房地產宏觀調控政策愈發趨嚴之後變得日趨突出。融資成本高、融資渠道大幅收縮已經成為碧萬恆等房地產巨頭們當前的心頭病。

國家統計局數據顯示,2018年1月至8月,房地產開發企業到位資金106682億元。其中,國內貸款、利用外資和個人按揭貸款均同比下降。與之形成對比的是,房企自籌資金34959億元,增長11.2%;定金及預收款35447億元,增長15.1%。

這意味着,房地產企業對自籌資金、賣房定金及預收款的內部造血能力依賴越來越強。

然而,2018年9月下旬,一則「商品房預售製取消」的傳聞幾乎讓整個房地產行業感到無比緊張。

一直以來,預售項目,也就是俗稱的「賣樓花」是房地產企業資金周轉的重要組成。新城控股高級副總裁歐陽捷發佈文章指出,沒有了預售資金,房企很可能將減少大約33%的資金來源,並對樓市住房供應等產生連帶影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者解釋,「通過預售制度的變革,資金弱的房企是無法進行開發投資的,將對相關企業形成較大約束。」

花式突圍各顯神通?

除了直指房企資金鍊的「取消預售制」傳聞外,6月出現的棚改收緊傳聞,以及高懸未落的「房產稅之靴」,也都使得房地產企業越來越謹慎,越來越急於找到出路伺機突圍。

何去何從?

2018年9月26日,萬科以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。

一邊哭喊着要「活下去」,一邊斥巨資購入地產項目,這看似自相矛盾的動作背後,實則為北京萬科「曼哈頓計劃」的延伸。

「曼哈頓計劃」又稱「存量改造計劃」,於2015年推出,旨在通過對存量地產進行改造升級,尋求新的利潤增長點。3年來,北京萬科已經主導進行了西單商場、望京國際商業中心、通州萬科大都會等項目的改造。

有着十餘年房地產行業從業經驗的金先生向野馬財經分析,「萬科的存量房改造基本都是商業地產,這是房地產企業轉型的一個重要方向。」

此番收購北京海航大廈,均價約為3.3萬元/平方米,而周邊商業地產均價大都在4至5萬元/平方米,甚至更高。

「不久前炒得火熱的住宅租賃、長租實際上也是存量博弈。當然住宅地產與商用地產改造各有利弊」,金先生補充道。

除了萬科,2018年3月,融創也與盛煦地產簽署了戰略合作協議,共同發起國內首隻存量資產併購基金,涉水商業地產存量房市場;至於長租,更是吸引了招商蛇口(001979.SZ)、保利地產、金地集團、龍湖集團一系列巨頭。

如果說盤活存量尚屬於房地產行業體系內的調整,那麼押注新能源汽車,則是更加大膽的嘗試。

野馬財經發現,近年來,龍頭房企動輒幾十甚至幾百億元砸向新能源汽車領域。

寶能將觀致汽車51%股權收入囊中,並用不到兩年時間完成汽車全產業鏈佈局;華夏幸福董事長王文學通過旗下知合出行,拿下合眾汽車控股股東位置,知合出行還投資了汽車租賃、自動駕駛等領域一系列公司。

碧桂園則另闢蹊徑,試圖通過順德新能源汽車小鎮的建設,吸引汽車創新企業入駐,以此分享行業紅利。綠地控股也曾斥資15.5億元入股潤東汽車,不過不足一年便抽身退出。

除此之外,剛剛頂着「A股新能源整車第一股」上市的北汽藍谷,複雜的股權迷宮背後,還暗藏着泛海控股、榮盛發展、綠地控股諸多地產企業。

房地產大佬們對於汽車如此熱愛,汽車行業分析師鍾師向野馬財經分析,作為大宗生活消費品,房產、汽車都具有規模大,利潤高的特點。房地產業最輝煌的時代已經過去,汽車業雖增速趨緩,卻一直有提升的空間。因此對於房地產巨頭企業來說,「腳踏兩隻船」是很符合投資安全的邏輯。

更有意思的是,和萬科一樣,忙着戰略突圍的同時,龍湖、保利等企業也在今年進行了「去地產化」的更名。

存量博弈、押注新能源......對身處行業微妙時刻的房地產巨頭而言,哪條才是正確的突圍之路,或許只有時間知道答案。

責任編輯: 秦瑞  來源:野馬財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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