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奶奶低價賣房贈孫子 子女開打遺產官司

200萬房子只賣3萬行不行?

案情簡介

黃老先生和李老太太夫婦有兩個兒子黃一光、黃一明和一個女兒黃晶。長子黃一光英年早逝,其子黃輝宏一直跟着黃老先生兩口子生活,老兩口對孫子極其寵愛。

老兩口居住的房屋是老兩口婚內購買的,登記在李老太太名下,一直由老兩口和黃輝宏居住,黃輝宏結婚後也一直住在這裡,照顧兩老。2010年黃老先生因病去世,李老太太擔心哪天自己也會離開,就想把房子贈給黃輝宏。

於是,李老太太便以3萬元的價格將該套房屋賣給了黃輝宏,並辦理了過戶登記。

2014年,李老太太因病去世,在分割遺產時,黃一明和黃晶提出要分割老兩口的房屋,這才發現房屋現登記在黃輝宏名下。黃輝宏說房屋是自己的個人財產,不再屬於遺產的範圍。

黃一明和黃晶對此不認可,房子是夫妻共同財產,李老太太怎麼能獨自決定贈與黃輝宏?李老太太單獨贈與的行為無效。黃輝宏認為這就是自己的財產,就算單獨贈與行為無效,現在房本也是自己的名字,自己也已經善意取得了該房屋。

雙方僵持不下,最終黃一明和黃晶一紙訴狀將黃輝宏告上了法庭。

律師解讀越權賣房協議無效

北京市東元律師事務所合伙人李松律師認為,爭議房屋是黃老先生夫婦在婚姻存續期間購買的,屬於夫妻共同財產,沒有明確地約定,二人各佔一半的份額。

黃老先生過世後,雖未進行分家析產分割,但屬於黃老先生的份額應有李老太太及三個子女共同共有。根據《物權法》的相關規定,處理共同共有的財產,應經過全體共有人的同意。

雖然李老太太名義上是贈給黃輝宏的,但該房屋在房管局檔案中記錄的是買賣,所以該房屋物權的變動是基於一個房屋買賣的行為。李老太太未經其他共同共有人的同意,自行出賣房屋的行為應被認定為無效。

明知所有權不屬善意取得

李松律師並不認可黃輝宏已善意取得該房屋,根據法律的規定,構成善意取得要同時具備三個條件:一是買方購買時是善意的,也就是說對產權情況不知情;二是支付了合理的對價;三是轉讓的不動產已經依法進行了登記。

就本案來看,黃輝宏在購買房屋時,明知該房屋是共有的,而非李老太太個人的財產,不符合善意的要件。

此外,該房屋的市場價值為200餘萬元,祖孫二人交易時只是象徵性地支付了3萬元,顯然不是合理的對價。

由此可見,黃輝宏說自己善意取得該房屋所有權顯然於法不合,根本站不住腳。

就本案如何處理,李松律師認為,李老太太將房屋贈與黃輝宏屬於李老太太真實的意思表示,因此涉案房屋中屬於李老太太的份額贈與黃輝宏應認定為有效。

其他份額應有黃一光、黃一明和黃晶來繼承,原則上是等額分配。由於黃一光已經去世,黃輝宏作為其繼承人代位繼承屬於黃一光的份額。現該房屋登記在黃輝宏名下,黃輝宏也居住多年,且黃輝宏占該房屋多半的份額,為了方便分割,可由黃輝宏取得該房屋的所有權,就黃一明和黃晶應享有的份額予以折價補償。

阿波羅網責任編輯:李華 來源:法制晚報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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