阿波羅新聞網新聞 > 中國經濟 > 正文

神農投資陳宇:一個時代結束了 一類人將面臨資產劇烈縮水

過去十年,銀行儲戶一直是活雷鋒。他們拿着跑不贏通脹的利息,默默地補貼貸款買房的人們。而房價在這十年間翻番打滾兒,貸款買房加槓桿放大了本金收益,買房人輕鬆賺得百萬、千萬家產。而銀行儲戶即便精打細算、滾存定期,最終也不過落得實際購買力縮水的結果。做好事不難,堅持一生做好事很難。銀行儲戶十年如一日,助人為樂的精神實在感人。

當然,最近幾年銀行儲戶更加了不起,他們決定不再補貼買房人,而是直接救濟地產商。數以萬億計的銀行存款轉向購買信託等銀行理財產品。資金短缺的地產商通常以兩位數的成本高息融資,經過銀行和信託層層抽水之後,信託購買人落得6-8%的所謂固定收益。這下利息可比銀行存款高。是的,但是如果借錢的地產商最終賣不掉房子可就有點麻煩了。

好在,銀行儲戶們有了助人為樂的新夥伴。房東最近也加入了補貼大軍。

就在周末,上海出台救市政策,房貸開始轉向寬鬆。這可能是個信號,我們基本可以確定,房價已經見頂,而房東的資本回報預期正急劇惡化。宏觀上的邏輯不必贅述,我們先具體看看,房東的處境是怎麼個狀況。

首先討論一下基本的概念。眾所周知的評價房價的指標有:房價租金比、房價收入比。在發達國家,這兩個指標是相當有效的。因為發達國家的稅法基本邏輯是均貧富:不動產作為居民主要資產,其長期升值的幅度應控制在與通脹大致相當的範圍之內,不應使持有不動產的國民與未持有不動產的國民,因不動產價格的變化形成顯著的貧富分化。以美國為例,房東須繳納1-3%的房產稅,稅率定期調整,此外還有保險、供暖空調、整修維護、園藝等不菲費用,後面還有個60萬以上須繳納的遺產稅跟着。巴菲特認為,不動產不值得投資。他在1955年花3.1萬美元買的自住別墅,現在估值70萬,60年賬面估值漲23倍,而這期間的通脹接近9倍。如果扣除裝修升級維護和稅費等,年化收益跑輸長期國債。但如果當年把3萬美元給巴菲特投資股權,稅前可以升值5萬倍。因此,當大量中國貪官土豪腦洞大開跑到美國橫掃房產的時候,解套的老美簡直樂死了。

中國的情況則大有不同。我們的稅法有點後知後覺。通常在初期更有利於資產持有者而不是勞動者。煤老闆和地產商近年來的暴富多數得益於此。當然,不少買房的老百姓也跟着賺了些便宜。這種情況在四萬億之後達到頂峰。人們似乎只需要從銀行把別人辛辛苦苦攢的錢借出來,貸款買上一套甚至幾套房子,然後幾年時間就可以輕鬆賺上幾百萬甚至上千萬。而這樣多的財富本來要一家人不吃不喝勤奮地工作一輩子才能賺到。什麼是不公平?這就是不公平。當資本對財富的佔有大大超過勞動,就形成資本持有者對勞動者的剝削。這要是回到從前,得有不少人被當作新興城市地主階級被揪斗吧。

好在房產稅或者物業稅已經提上議事日程。此外,市場這個無形的手也在悄悄起作用。不過,國際通行的房價租金比和房價收入比在當前中國不太適用。

此前在房地產上市公司,曾設計一些針對性指標來判斷房價趨勢。比如房租房貸比(簡稱:租供比)。這個指標的基本邏輯是:買房人主要有自住消費和投資兩大需求。對於買房投資的,如果房租可以完全覆蓋房貸本息,那麼在首付後基本不需要追加現金投入,20年後賺套房,或者博取房價上漲。此時投資風險可控而預期收益高,適於買入房產。對於買房自住的,如果房租不能覆蓋房貸本息,但尚能支付貸款利息。等於無息貸款以買代租,等貸款還清,房子歸己,幾十年就算白住,加上房價再多漲些可就是賺到了,此時也適於買方。再退一步,如果房租不足以支付本息,但是房價快速的上漲可以彌補支出,基本也可行。但是,如果房價滯漲或者下跌,同時房租不能覆蓋貸款本息。則消費和投資需求都會受到較大抑制。通過長期跟蹤租供比的數據,可以較有效地描述房價趨勢。現在抽取一些典型的案例,來測算租供比的情況。

案例1:高端公寓

國奧村,均價6.6萬/平米,三居200平米售價1320萬,月租1.7萬,以十個月租金估算其扣費後實際年租17萬。如果房東是全款付清的,其租金與房價比低至1.3%。也就是投資回報率僅跑贏活期存款。如果是貸款的,看看專項指標租供比:假設3成首付,餘額20年貸款等額本息還款,則租供比僅0.2,完全不能覆蓋本息,每月現金流缺口達5.5萬。如果房價不漲,房東20年內將支付銀行利息735萬。他的鄰居如果賣掉房子,再返租回來,並用1320萬投資。放餘額寶年化可以賺55萬,買神農復興最近一年可以賺293萬。如果房價5年不漲(這個可能性不是沒有),返租房客如果維持20%的投資收益(這個收益率在私募也不是沒有),到時候房客可以只用投資賺的錢就能把房再買回來。房東每年資助房客,這事兒聽起來還真稀奇。

案例2:學區房

宇宙中心五道口華清嘉園,均價5.9萬/平米,兩居70平米售價413萬,租金6500/月,扣費後年租約6.5萬。租金與房價比1.57%。實在不比豪華公寓強多少。租供比0.25。完全入不敷出。如果用413萬投資,買五年期國債年回報5.41%,收益22.3萬。再添點都可以上哈羅公學了,難道非上清華附小?當然不是每個人都能全款付清,孩子要上好公校,家裡只有首付的錢,那買也就買了吧,但是要小心啊,每月還貸要吃光一人半工資吧。

案例3:打工仔集中營

天通苑,均價2萬,三居160平米售價320萬,租金6000元/月,扣費後年租金約6萬。租金與房價比1.87%。房東還好點,但話說打工仔真心苦啊。租供比0.298。謝天謝地,這個雖然嚴重超標,但總算接近歷史經驗之0.4的房價頂部數據了。天通苑的業主,如果賣了房子,拿這320萬在成都二環邊買套均價8000的房子,剩下192萬是不是可以養老呢。

通過以上案例,我們可以看出:至少在北京出現了非常奇特的現象。就像當年老人們奮不顧身地非要把錢存銀行補貼貸款人。現在房東也在奮不顧身地資助房客、贊助銀行。人們似乎還沉浸在過去十年房價近乎瘋狂的上漲夢幻中。而完全沒有意識到,這種不公平的事情即將嘎然而止。未來三十年,老百姓的錢最好的出路還是在股市和債市。一個時代已經結束,還在春夢中回味的人,將面臨資產縮水的風險。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

中國經濟熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞