持幣購房者冷眼觀望，持房待售的炒房者急於套現，京城樓市似乎正在發生一場潛變
同是一個樓盤，開發商手中的新房與業主手中的「次新房」，價差竟能達到6000—9000元/平米。一邊是沉得住氣、持幣待購的購房者，一邊是似乎已沉不住氣、持房待售的房產投資者，京城樓市正在經歷一場潛變。
二環便宜過五環？
因為婚期定在今年10月，所以從今年1月份開始，在北京工作的小陳和女友就再也沒有休過周末，「加班」的原因只有一個，那就是看房。雖然辛苦，但結果頗令小陳感到欣慰：「五環外的新房都一萬多了，我們只花一萬二就買到了二環內的『次新房』。」
小陳的「戰果」位於宣武區廣安門地區，距離西二環只有二三百米，距離小陳上班的金融街(000402,股吧)只有不到3公里，地鐵也在規劃中，交通非常方便。雖然是二手房，但其實房齡只有5年，所以房子的結構、戶型、朝向都不錯，而且由於當時小區定位為高檔社區，綠化、物業、配套設施以及業主素質都令小陳很滿意。
記者到小陳「新家」附近的幾家中介機構了解之後發現：其實小陳並不是撿到了什麼「天上掉下的餡餅」，他購買的二手房在這一地段屬於中等價格，比較普遍。
小陳的新家附近，有兩個新樓盤也正在銷售，儘管這兩個新盤屬於西二環外，位置不如小陳的二手房好，但記者從售樓處了解到，這兩個新盤的售價都在 20000元/平米左右。記者從北京市房地產交易管理網上提供的數據中也發現：如果是新房，12000元/平米這樣的價格，就算是五環內也不是很多，北五環外、臨近高速的部分住宅性樓盤已經出現了18000元/平米的新房報價。
更為令人費解的是，即使在同一小區，新房和二手房的售價也差距很大。記者在位於北京西二環菜戶營附近的一處較大樓盤售樓處看到，如今正在銷售的是該樓盤的三期，價格為21000元/平米，收房入住時間是2009年初。而在該樓盤周圍的幾家中介，記者看到都有大量的該樓盤的二手房在銷售，價格在 12000—15000元/平米左右，比新房售價差了6000—9000元/平米。
同一地段、條件相似的新房和二手房為何也會有如此大的售價差異？
據鏈家地產的一位張經理介紹，該樓盤是從2006年9月開始賣一期，當時價格只有8500元/平米，之後價格一路走高，到2007年底，二期的售價已經攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。
「現在出售的大部分是一期的業主，他們的房子大都是收了房就在中介掛牌等買主，因為他們都是以投資為目的購房的。」張經理說，「由於買的時候只有八九千元每平米，所以他們即使只賣一萬二三，也已經賺了百分之三、四十了。」
二手房如此便宜，為什麼還有人購買新房呢？張經理一語道破「玄機」：「二手房的價格門檻要高呀，比如同樣總價為100萬，新房只需要付20％的首付款，也就是只要有二十幾萬就可以了；但是二手房因為各種稅費要一次性付清，貸款比例最多在評估價（一般低於售價）的7成，所以大概需要一次性支付40 萬—50萬。」
「買這邊房子的大多是年輕人，估計自住型的業主的平均年齡30歲都不到，手裏的資金有限， 但因為結婚、生小孩等剛性需求，急需購房，所以即使價格高也只能選擇新房。」他說。
記者在調查中發現，這種新房、二手房差價巨大的情況並非個案，「凡是2006年前後新房供給量比較充足的地區都會出現這樣的『怪』現象，比如在廣渠門、太陽宮等地區比較明顯。」一位業內人士告訴記者，「因為那時候房價飆升厲害，市場上充斥着投資客。」
「次新房」是新名詞，也是新主角
但最近幾個月，長期以來由於購置門檻高而並不受「待見」的二手房似乎一下子成了「香餑餑」，特別是所謂的「次新房」，已經成為了本季度樓市當之無愧的主角。
「次新房」是近期二手房地產市場出現的一個新名詞，通常是指房齡在5年以下或者剛滿5年的二手商品房，甚至包括大量的交房後根本就沒有入住的全新商品房——這些房子的提供者通常都是「炒房族」。
3月以來，北京、上海等全國不少地方都出現了新房投放與成交量低迷、二手房掛牌量和銷售量大幅上升的情況。以北京為例，春節過後的3月份開始，北京的二手房市場呈現了十分明顯的掛牌量和成交量大幅上升的局面。
北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份漲幅達70%以上，被視為成交「井噴月」，但成交價格漲幅則繼續趨緩，環比上漲0.9%，平均成交價格達到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近兩成。
雖然剛剛過去的5月份，北京二手房的成交量只增長了5％左右（各中介機構普遍認為這是由於受地震的影響，購房者對舊房的安全擔憂造成的），但根據鏈家地產市場研發中心提供的數據顯示，北京房齡5年之內的次新房成交量在5月份仍然維持了20％的增速。「因為很多次新房都是低密度、低層鋼混住宅，抗震性遠高於塔樓。」鏈家地產張經理說。
與此同時，新房投放卻非常冷淡，銷售成交量也十分低迷。根據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示：今年一季度，北京市商品住宅（新房）的供應量同比基本持平，但成交量卻下降了36.1%。而從4月、5月的成交情況看，二季度這種情況仍會延續。
各中介公司和研究機構均估計，在房價預期非常不明朗和「拐點」被激烈爭論的背景下，二手房市場的主要消費群體為自住購房者，比率在85％以上。「現在的二手房主要滿足的都是剛性需求，而投資型購買者轉投資為拋售對新房銷售的影響非常大。」一位業內人士告訴記者。
房產投資者急於套現？
「這套房子現在房主降價了，只要120萬了。」5月24日，菜戶營附近一家房產中介公司的業務員指着一套標價為130萬的二手房對記者說，「如果一次性付清， 110萬也可以。」這名業務員異常的熱情。
據介紹，現在放盤的業主大多是因為近一段時間樓市和股市都比較低迷，投資預期下降，一些普通投資者急於儘快脫手或者套現大筆資金，所以如果可以一次性付清房款，價格可以有很大的商量餘地。
這名業務員還告訴記者，現在很多房主都在降價，降幅在10％—15%左右。「現在是買二手房的最好時機，奧運會之後如果房價不跌，房主不急着出貨，可就沒有這個價格了。」業務員說，「其實現在需求還是很旺盛，因為雖然成交量遠比不上去年，但看房的人還是一樣的多。」
實際上，關於北京房價會在奧運之後下跌的這種坊間預測，在購房者和持房者之中早已廣為蔓延，加之去年年底業內開始激辯的「拐點論」，對於購房者來說，除了觀望，還是觀望；而對於投資者，他們早就開始考慮要不要出手了。
另一方面，在房地產行業業內，預測房價走勢也似乎已經是一個「不可能完成的任務」。今年2、3月份的時候，記者就此問題採訪一些專家和業內人士時，得到的答案大都是「要等到4、5月份才能看清楚」。而現在5月已過，一切依然不明朗。
但是，無論是購房者還是持房者，這個問題的答案都事關重大，用小陳的話說，「那可是事關一輩子幸福的」。
