當年輕的醫生安娜·希梅納·巴爾巴去年開始在馬德里的一家醫院工作時，她搬到了離城半小時車程的地方與父母同住，直到她攢夠了錢可以買自己的房子。但當她開始在同一個村子看房子時，幾乎所有房子的標價都超過了50萬歐元。
這幾乎是西班牙平均年薪的20倍，恰好相當於該國「黃金簽證」的費用，這是一個向在該國購買房地產的富有外國人提供居住權的項目。推出十年來，該項目吸引了數十億歐元的投資，但也助長了令本國居民感到痛苦的住房危機。
「我什麼都負擔不起，」過敏症專科醫生巴爾巴說，為了攢下積蓄，她每個月會加班100小時。「如果外國人抬高了我們這些住在這裏的人要承擔的價格，這是不公正的，」她說。
面對解決住房危機問題的壓力越來越大，西班牙本月表示將取消黃金簽證，這是歐洲各國退出該項目的整體趨勢的最新一例。
2012年，當歐洲債務危機最嚴重的時候，六個歐元區國家提供了這種簽證，以幫助填補不斷擴大的預算赤字。那些需要國際救助的國家——其中包括西班牙、愛爾蘭、葡萄牙和希臘——尤其迫切需要現金來償還債務，同時也看到了一條在重振垂死的房地產市場的同時吸引投資者的途徑。
這些國家發了一筆橫財：僅西班牙就向房地產投資超過50萬歐元的富裕買家發放了14576份簽證。但這些人能承受的價格正在將像巴爾巴這樣的人擠出市場，而這個市場本來就已經因Airbnb的崛起和吸引來的華爾街投資者而暴漲。
「獲得住房必須成為一項權利，而不是一項投機行為，」西班牙首相佩德羅·桑切斯在本月宣佈結束該國黃金簽證計劃時發表講話時表示。「各大城市都面臨着高度緊張的市場，對於那些已經在生活、工作和納稅的人來說，幾乎不可能找到像樣的住房。」
馬德里的公寓。歐洲各地正在逐步取消或關閉黃金簽證項目。
黃金簽證項目為西班牙帶來了數十億歐元的投資，但富有的外國人支付的房價遠遠超出了當地人的收入能力。
馬德里的薩拉曼卡街區是該市的高檔地區，這裏的房價不菲。
安娜·希梅納·巴爾巴是馬德里的一名醫生，為了攢錢買房，她和父母住在一起。
這些簽證使歐盟以外的人可以輕鬆購買臨時居留權，有時甚至不必居住在該國。來自中國、俄羅斯和中東的投資者紛紛通過這些簽證來購買房地產。
近年來，英國脫歐後，英國國民也紛紛效仿，在希臘、葡萄牙和西班牙搶購房產，越來越多的美國人也加入其中，希望享受在美國大城市無法負擔的生活方式。
但隨着各國政府尋求消除對房地產市場的損害，歐洲各地的黃金簽證計劃目前正在逐步取消或關停。在俄羅斯入侵烏克蘭之後，歐盟官員們敦促各國政府終止此類行為，並警告稱它們可能被用於洗錢、逃稅甚至有組織犯罪。
葡萄牙通過相關簽證獲得了超過58億歐元的投資，該國於去年10月份對相關項目進行了修改，取消了房地產投資項目，以減少投機性購買房產的行為，並試圖給過熱的房地產市場降溫。外國人的湧入導致數以千計低收入葡萄牙公民離開他們在里斯本等城市的家園。
雅典的蒙納斯提拉奇廣場是一個旅遊勝地。希臘是歐洲僅存的幾個提供黃金簽證項目的國家之一。
雅典的潘格拉蒂社區是希臘計劃中備受投資者歡迎的地區。
里斯本政府正試圖通過新規定解決經濟適用房問題，這些規定要求房東向家庭出租空置公寓，限制租金並將一些商業地產轉變為住房。
愛爾蘭去年關閉了該項目，部分原因是為了解決俄羅斯公民通過該項目洗錢的擔憂。
作為歐洲僅有幾個還在提供黃金簽證的國家之一，希臘正在將雅典地區以及米科諾斯島和聖托里尼島等熱門島嶼的外國投資門檻從50萬歐元提高到80萬歐元。該國總理基里亞科斯·米佐塔基斯承認住房嚴重短缺，租賃市場面臨壓力，尤其是雅典周邊地區，但他表示政府仍希望吸引投資者。僅2021年至2023年，希臘就通過該簽證獲得了43億歐元的投資。
勞動經濟研究所三月份發佈的一份報告稱，相關簽證項目有助於刺激提供這些簽證國家的經濟發展。但報告稱，各國政府需要在「獲得經濟利益和防範潛在風險之間取得微妙的平衡」，其中包括洗錢和發展過快的士紳化。
在西班牙，中國投資者占簽證申請者的近半數，其次是俄羅斯投資者。
這一退出趨勢正值歐洲面臨更廣泛的住房危機之時，歐洲房地產市場多年來經歷了一場深刻的蛻變，日益將醫生、教師和警察等中等收入工作者擠出市場。
幾十年來，士紳化在歐洲城市蔓延，但Airbnb和其他短期租賃提供商的崛起加速了房價可負擔性危機。在受歐洲債務危機影響的國家尤其如此，那裏的業主發現，把房子租給遊客比租給手頭拮据的當地人更好賺。
黃金簽證項目加劇了這種壓力。在希臘，外國人只要投資25萬歐元就可以獲得5年的居留簽證。在雅典周邊和微風吹拂的希臘島嶼上，許多公寓和房屋的價格突然從極低價位飆升至25萬歐元，令大多數希臘人望塵莫及。
位於雅典地區比雷埃夫斯的卡斯泰拉社區因地勢高而吸引了富有的買家。
比雷埃夫斯的帕薩利馬尼社區風景優美，前往希臘島嶼的渡輪也很方便，吸引了許多外國投資者。
勞拉·麥克道爾是雅典Mobilia房地產中介公司的一名經紀人，她說，短期租賃讓市中心的租金變得難以承受，而當來自許多國家的投資者將通過黃金簽證項目購買的房屋轉換成度假租賃時，問題變得更加嚴重，進一步擠壓了經濟適用房的供應。
該計劃尤其吸引中國公民，許多人帶着裝滿現金的手提箱飛往雅典。中國的投資公司還在低收入社區和有學生公寓的地區購買樓房，對公寓進行翻新，再轉賣給尋求籤證的人。如今，即使是在雅典市內及周邊曾經不受歡迎的地區，也有整個住宅街區基本上由外國人擁有的情況。
「黃金簽證推高的價格並沒有下降，」麥克道爾說。「希臘人已經被高價擠出了市場。」
希臘實施該計劃後，雅典周邊和微風吹動的希臘島嶼上的許多公寓和房屋掛牌價格突然從極低水平飆升至25萬歐元，這對大多數希臘人來說都遙不可及。
不斷上漲的房地產價格使房主受益，但租房者卻被擠出了市場。
在西班牙，中國投資者占申請簽證人數的近一半，其次是俄羅斯人。西班牙文化部長歐內斯特·烏爾塔松說，近年來，歐洲央行設定的低利率吸引了更多在簽證項目之外的房地產投資者，從而加劇了這個問題。
西班牙政府計劃為資源有限的人建造4萬套福利住房，作為恢復經濟適用房的更廣泛計劃的一部分。
但目前還不確定這是否能迅速幫助像巴爾巴這樣的人。儘管西班牙在從金融危機中復甦，但工資水平未能跟上房地產市場的增長步伐。近五分之一的工人每月的最低工資為1134歐元，而馬德里的房租在2023年上漲了15%。3.2%的通貨膨脹率更是增加了壓力。
在過去三年裏，巴爾巴一直在為買房的首付款存錢。她在巴塞隆拿的一間合租公寓裏租了一個房間，開始在市中心的一家醫院接受過敏症專科醫生的培訓。但她每月的收入都被食物、租金和交通等基本生活費用耗盡。
為了節省開支，她轉到馬德里的醫院，現在住在城外的父母家中，這樣就省下了房租，還通過加班工作，把收入提高到1900歐元。但是，即使在她父母的村子裏，房子的價格也高達50萬歐元，她感到絕望。
「要攢夠買房的定金，可能需要很多年，」巴爾巴說。「買房只是一個夢想。」
西班牙是2012年歐洲債務危機最嚴重時期提供黃金簽證的六個歐元區國家之一。
馬德里的烏塞拉社區被稱為唐人街。中國買家在這個城市買了很多房子。
