深圳的售樓員總喜歡跟客戶說，你看香港的房價已經漲到多少多少錢了，再不趕緊買房就來不及了。不過以後他們可能就不這麼說了，因為近期香港的樓市行情急轉直下，房價要跌了，而且很可能是大跌。
從中秋節後，香港新界許多「上車盤」已經出現10%左右的減價潮，而近期嘉湖山莊更有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。
香港天水圍嘉湖山莊
在樓市中，這種郊區的「新興盤」就像股市裏面的創業板股票一樣，漲起來猛跌起來也凶，因為大部分都是價值虛高，嚴重依賴於對未來的預期。可是未來到底會怎麼樣，又有誰能夠說得清楚呢？
除此之外，購買這種郊區「新興盤」的往往都是經濟基礎較差的剛需族或者投機意向較高的炒房客。前者底子較薄抗風險能力不足，後者槓桿過高容易爆倉，所以真遇到房價大跌時往往就容易出現拋售潮。
可是這種遠離市區、周邊配套設施薄弱的房子，又有多少人願意去幫他們接盤呢？所以每當遇到房價見頂時，這種郊區「新興盤」往往率先崩盤，充當房價跳水的先鋒。因此留意郊區「新興盤」的行情動態，對於房價趨勢的判斷往往有很好的參考價值。
01
無比絕望
1998年對於香港人來說是刻苦銘心的記憶，那一年股市暴跌、樓市崩盤、匯率也差點玩完，許多奮鬥了幾十年終於買到房子的中產階層家庭一夜之間淪為千萬負翁。
當年香港房價腰斬7成之後，600多萬人口中有超過10萬名負資產者，考慮到債務人背後的家庭，如果按照當時香港240萬套房產來計算的話，大約有5%的家庭資不抵債。擺在他們面前的只有兩條路可選，要麼破產，要麼自殺！
由於香港當時買房可以按揭9成，許多害怕趕不上車的普通家庭也加足了十倍槓桿在97年殺入了樓市。房價暴跌7成之後，1000萬的房子只剩下300萬的價值，銀行就會要求借款人追加抵押物，沒有的話房子就會被銀行拿去拍賣。
假如當初是按揭9成買的房子，那麼就欠下銀行900萬元，用拍賣房子所得的300萬元抵消掉部分債務之後仍然欠了銀行600萬元，需要連帶利息慢慢償還。試想一下，一大家子人苦苦打拼了幾十年之後，換來的結果竟然是足夠再打拼幾十年的債務，又有幾個人能夠承受得住呢？
香港知名企業東方海外的貨櫃車司機黎生就是一個血淋淋的案例，1997年他掏空了積蓄拿出了80萬元作為首付，再向銀行按揭了600多萬元之後，買下了深水灣一套700多萬的房子。正當黎生在慶幸自己終於擁有自己的物業時，香港樓市崩盤了，黎生的房子市值跌到了只剩下200萬元。
原本他還想努力工作慢慢還債，可卻偏偏禍不單行。由於經濟不景氣，東方海外公司進行了大規模的裁員，黎生成為了不幸的一員。在失業之後，沒有收入來源的黎生每月卻仍需要繳納2萬多元的月供。
這時候黎生又接到了銀行的通知，由於他抵押給銀行的房產價值只剩下200萬元，不足以覆蓋600多萬元的債務，所以銀行要求他追加抵押物或者提前償還300多萬的貸款，否則就要收走他的房子拿去拍賣。
走投無路的黎生在跟妻子離婚，一個人承攬債務之後，獨自一人在他的新家之中點燃火盆，選擇用燒炭自殺的方式來結束自己的生命。而像黎生這樣的悲劇人物，在香港樓市崩盤後，最高峰時每天竟然達到了32人。
02
房價崩盤三部曲
縱觀香港樓市的崩盤，我們不難發現它是按照一個三部曲來演繹的。金融危機出現後，郊區的「新興盤」往往率先跳水，繼而又傳導到所有樓盤，再集體下跌一波抹掉之前兩年「最後瘋狂」的漲幅，最後隨着危機的發酵和經濟的持續蕭條，房價再慢慢陰跌個幾年才能見底。
由此可以看出房價暴跌並不是一步到位的，而是由三波下跌共同構成的，其中郊區「新興盤」最為慘烈，因為它需要比普通房產多經歷一波劫難。一般來說，這幾波下跌的幅度都在30%左右，70%×70%=49%，49%×70%=34.3%，也即是說普通房產正常腰斬一半，而郊區「新興盤」往往要腰斬7成。
新興盤之所以跌得慘烈，主要因為其價格很大程度上建立於對未來的長遠預期，比如說燕郊的開發商會告訴剛需族們，20年前北京四環外的房子白菜價都沒人要，現在通州的房價四萬多都大把人搶着要，如果你現在不趕緊買燕郊的房子，以後就只能被趕回老家去了。
是啊，過去20年裏中國的大中小城市都經歷了一輪大擴張，城市人口數量直接翻了一番，進而創造出來的龐大剛需推動着房價的上漲、維持着樓市的繁榮。但是未來20年我們還能夠保持這樣的發展勢頭嗎？
在經濟景氣的情況下，或許大多數人都會對未來充滿信心，而當經濟蕭條的時候，大多數人都會對未來感到悲觀。對於一群悲觀者而言，如日中天的大企業尚且會轟然倒下，那些配套設施還未建好的郊區樓盤難道不會爛尾變成鬼城？
當郊區「新興盤」在大夥的眼中由下一個浦東、通州、龍華、天河變成了下一個鄂爾多斯時，泡沫就註定要以最慘烈的方式來破滅。畢竟房子最核心的價值還是在於居住功能，而距離市中心幾十公里之遙，不具備居住功能的房子又有什麼意義呢？
