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二線樓市全面降溫 房地產市場要變天

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最近,部分熱點二線城市房價呈現「量價齊跌」格局。10月份,雖然有黃金周,但是,二線城市總體成交持續低迷。在十一黃金周期間,31個重點監測城市成交量環比大降近七成,跌至歷史低位,同比下滑27%;其中,重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬,杭州、揚州等城市成交量同比跌幅超80%。

最近,部分熱點二線城市房價呈現「量價齊跌」格局。10月份,雖然有黃金周,但是,二線城市總體成交持續低迷。在十一黃金周期間,31個重點監測城市成交量環比大降近七成,跌至歷史低位,同比下滑27%;其中,重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬,杭州、揚州等城市成交量同比跌幅超80%。

就在今年上半年,部分二線熱點城市是漲聲一片,包括曾經房價漲幅位居全國第一的中部城市鄭州;曾經「冒雨搖號買房」的東部城市杭州;以及位列「房價四小龍」之首的廈門和南京,在進入了9月份之後,都全然沒有往日銷售火熱的現象。

鄭州曾經作為中部新興的明星城市,房價漲幅一度躍居全國第一,而現在也不得不打響了降價之戰。據不完全統計,鄭州在售的新盤中,已經有超過30個新樓盤降價促銷,以白沙板塊為例,在2017年高位期時,毛坯高層1.1-1.4萬元/平方米。如今,預售證備案價8900-11000元/平方米,相當於整體降價15%-20%。二手房市場1-9月與去年同期成交量相比減少近7000套,降幅13%。

而杭州在今年上半年還出現「凌晨排隊、萬人搖號」的購房盛況,僅過去了5個月就出現了新盤降價潮。今年十一長假期間,杭州市僅成交321套新房,同比去年跌幅高達70%。目前杭州在售的二手房半數出現降價情況,而且像蕭山、下沙等位置較偏遠的小區樓盤環比價幅度也超過了30%。

作為網紅城市廈門的房價下降始於二手房。自2017年4月份,廈門的二手住宅價格已經連續17個月下跌。位於廈門思明區松柏的一套98平方米二手房,報價378萬元,直降72萬元,折合單價38571元/平方米。同樣降價的還有廈門的海滄區、同安區、集美區二手房源,降價幅度在36萬-112萬元之間。

此外,除了上述二線熱點城市房地產降溫之外,還有天津、南京、重慶、青島等城市房價也都在下跌,目前成交量下滑,房價開始下跌的二線城市開始越來越多。

值得一提的是,開發商降價與二手房業主不同,開發商降價更加靈活。以老帶新獎勵、車位優惠、中介佣金返還購房者、毛坯改精裝等多種方式變相降價。例如,杭州大江東寶龍廣場新推出一批房源,單價下降2200元,產品由精裝改為毛坯。正是因為開發商降價促銷力度有點虛,所以新房成交量一直處於低迷狀態。

讓人頗感困惑的是,上半年這些二線城市房地產還持續火爆,而為什麼下半年二線熱點城市會率先出現房地產降溫的徵兆呢?

首先,導致上半年二線城市房價飆升的原因是人才引進、搖號買房,而現在這些利多因素正在退潮,二線城市又重新開始嚴格執行起房地產調控政策。於是,投機炒房需求受到遏制,而當地剛需在前期集中釋放後,現在又無力托起高房價,於是二線熱點城市的房價馬上由過熱轉為冰冷,呈現「量價齊跌」的境況。

再者,受到房地產調控政策嚴格執行的影響,二手房市場率先出現鬆動,業主開始打折促銷,受此影響,新開樓盤也耐不住寂寞紛紛跟着降價促銷。二手房價對市場的敏感度更高,如果房地產降溫,一些老舊小區,年代久遠,樓層也不好的二手房價開始難以脫手。

於是,二手房業主便主動將房價壓低幾十萬,這會給新房的開發商造成了很大的壓力,為了促銷回籠資金,開發商也只能跟着一起讓利優惠,降價促銷。於是新房和二手房一起下跌,樓市便由熱轉涼。

最後,上半年熱點二線城市房價之所以火爆,由於開發商被政府限價了,房企延遲了推盤上市進度。而到了下半年,各地加快了預售證的審核,大量上半年沒開的新樓盤,在9月份集中開出,這就導致了購房者有了更多的購房選擇。新房的大量上市對於壓低二線熱點城市有着明顯的作用。

目前一線城市在房地產調控持續的高壓之下,走得較為平穩。但是二線城市由於上半年出現的人才引進、搖號購房等鬧劇的退潮,調控政策重新收緊,房地產又重新回歸理性。

而投機炒房需求退出,當地居民購買力又在前期集中釋放,後續需求無法跟上,再加上房價處於高位,當地購買力支撐不住。所以,目前二線熱點城市房價下跌,樓市降溫也都是意料之中的事了。

責任編輯: 秦瑞  來源:不執著財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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