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樓市寒潮眾生相:中介降薪備冬衣 房企裁員、降價

樓市“金九”成色不足,“銀十”也未見起色。十月伊始,上海中原發佈的一份薪酬福利調整內部通知更是平添了幾分寒意。

10月8日,上海中原公布,受房地產市場調控政策影響,公司遭遇極大的業績及運營壓力,自2018年10月1日起針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整。

具體為,上海中原所有崗位全勤獎暫時取消,通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半(5折)發放。聯動中心、拓展中心傭金比例調減至(8折)發放,研究院傭金比例調減至(8折)發放,並取消所有績效;運營管理中心、品控部、交易監管部、(原)網絡發展部,取消所有中台薪酬福利、激勵制度。後台部門風險管理中心追佣獎金減至(8折)發放。

該消息得到上海中原的確認,但其同時也強調,此次調整隻針對中後台部門,且取消或調減的津貼、傭金部分本來屬於員工的額外福利,不影響固定工資,此次調整也不會影響業務部門的分佣結構和比例變化。“這些降低營運成本的不得已措施旨在儘可能避免大規模裁員行動而已。”

2018年下半年以來,房地產市場的寒氣愈發逼人,在上海中原降薪之前,包括萬科、碧桂園、恆大、綠地等龍頭房企都已經先後傳出了裁員消息。而在剛過去的十一黃金周,降價促銷也成為了各地樓市的主旋律,部分項目還一度引發業主維權。

作為與房地產行業聯繫最緊密的下游產業,中介行業自然難以獨善其身,而此次上海中原主動調整薪酬福利,也僅僅是整個中介行業應對寒冬的一個縮影。

中介艱難過冬

就在上海中原調整薪酬福利一事傳得沸沸揚揚之際,上海中原總經理陸成發出了一封《致上海中原全體同仁的公開信》,陸成在信中毫不諱言上海中原目前面臨的困境。其坦言,無論是因為調控政策,還是信貸環境不斷收緊導致上海房地產市場急速變壞,行家盲目擴張導致僧多粥少,行業產能過剩,還是由於中原自己的經營策略失誤,內部管理不善,架構臃腫,上海中原過去兩年一直處於結構性虧損狀態。

在陸成看來,這樣的苦日子還沒那麼快到頭。“我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。對中原和行家來講,現在就是‘排隊去死,看誰有實力排在最後’的淘汰賽。”

上海中原市場分析師盧文曦指出,在上海二手房市場,中介公司正常的盈虧線是每月1.5萬套,只要成交低於1.5萬套,基本上海所有的中介公司都是虧本的。目前上海二手房成交情況比較糟糕,每月大概成交1.3萬或1.4萬套,最低低至1萬套左右。

來自上海中原研究院的數據顯示,2018年9月上海二手住宅成交雖同比增加18.92%,但只有1.4萬套,成交均價38278元/平方米,同比下跌4.25%,處於近一年來成交均價低位。從2017年7月至2018年9月,上海二手住宅成交接近1.5萬套的也只有五個月。

盧文曦透露,由於上海樓市成交低迷,包括中原在內的大中介都在嘗試做外地新房分銷業務,如嘉善、崑山等城市,但由於目前三四線城市也開始降溫,分銷難度也隨之提升,原來一手補貼二手的方式也面臨壓力,中介公司的整體收入自然會產生影響。

據時代財經了解,上海中原的經歷很可能即將在廣州中原上演。廣州中原項目部總經理黃韜向時代財經表示,廣州中原目前也在做調整,7、8月份的時候已經是人員只出不進,9、10月份公司也計劃調減後勤部門的津貼福利,但目前還沒有具體措施。

黃韜強調,這是正常的市場行為,2008年廣州中原也曾經歷過市場低谷,公司也曾大幅裁員、降薪、減門店,今年公司還是會維持一定的門店規模,不隨便擴店但暫時也不打算關店,調整集中在人員架構及津貼福利。黃韜還透露,廣州中原目前也處於虧損狀態,但是可控,“現在開發商已經開始降價促銷,如果接下來成交量上升,預計全年還是能實現盈利”。

寒風之中,顫抖的絕不止中原一個。一位廣州業內人士對時代財經透露,除了中原之外,廣州市場內,鏈家、合富輝煌、世聯行(5.33-9.04%,診股)等中介公司同樣在進行調整,調整的也主要是人員、薪資福利、門店三大方向。不過,合富輝煌公關部一位負責人強調,目前合富輝煌還沒有變動,但上海中原的操作對中介行業是一個警示。

此外,深圳世聯行一位員工向時代財經表示,從深圳限價、預售收緊開始,公司就開始感受到地產代理業務遇到了瓶頸,代理項目減少了,並嘗試尋找新的增長點。

當然,作為一個區域性極強的行業,也不是每一家中介公司都陷入了經營難題。深圳鏈家一位員工透露,目前公司沒有大調整。此前三價合一時,新房項目給中介的傭金直接腰斬一半,如今為了加速推盤,傭金提升至2%-3%。

深圳中原總經理鄭叔倫也表示,深圳整體成交量確實出現了較大下滑,但今年1-9月份深圳中原還是在盈利,市場環境還沒有上海那麼惡劣。

裁員、降價成常態

唇亡齒寒,中介行業艱難過冬,是整個房地產行業在宏觀調控下蕭條低迷的連鎖反應。早在上海中原主動調整薪酬福利的行動之前,沖在最前線的開發商已經率先行動,

就在上海中原公布調整薪酬福利的同一天,市場便傳出恆大停止招聘工作的消息,外界稱恆大將同時實行5勸退、3清除(勸退不認同恆大文化的人、勸退只講不幹人浮於事的人,勸退官僚作風嚴重的人,勸退能力水平低不思進取的人、勸退不務正業溜須拍馬的人)(清除經常嚴重違反公司制度的人,清除嚴重損害公司利益的人,清除混入恆大的蛀蟲)以及實行精兵簡政(1、各單位查找無用工2、合併崗位,重新定崗定編3、減少崗位)。

事實上,對於開發商裁員,市場已經開始“脫敏”了。此前8月份,因北上廣深、天津等城市處於拿地困難階段,綠地已經進行過一輪裁員;華夏幸福(22.90-4.74%,診股)解散了天津事業部;碧桂園除了未來領袖外,基本不再招其他員工;萬科內部也要求全國四大一線城市公司控制編製;長江實業也針對投資、營銷、工程等多個部門進行裁員……

儘管對於“裁員”事件,開發商多以“人員優化、架構調整”等理由進行辯駁,但他們也大多承認調整是因為市場環境出現了變化。在8月份召開的中期業績發佈會上,包括萬科、恆大、碧桂園、中海、融創等房企都曾公開表示要放緩發展速度,謹慎拿地。

在降低運營成本節流的同時,開發商為了快速回籠資金以讓企業安全過冬,已經紛紛開始降價促銷。十一黃金周前夕,恆大率先從集團層面啟動了全國促銷,部分項目限量折扣特價房折上97折(額外最高95折),部分項目公寓、辦公及寫字樓額外92折,商鋪額外6到7折優惠。

十一期間,碧桂園華東區域的多個樓盤推出了降價促銷措施,其中浦東南郡項目備案均價從每平米3.5萬元降到2.6萬元。陽光城也開啟樂“千億攻勢”特惠購房季。

此外,位於深圳龍崗的遠洋新天地二期在售的6、7、8棟,從9月份開始開始推出優惠,81平的戶型從原來的4.3萬/平降至3.9萬/平;廣州萬科尚城68平戶型從原總價230萬降至190萬;近兩日因退款事件鬧得沸沸揚揚的廈門萬科白鷺郡,聯排別墅也從原來的500萬降至中間278萬,邊戶298萬。由於越來越多樓盤降價促銷,全國各地不少城市都掀起了業主維權潮。

克而瑞研究中心數據顯示,9月29個重點城市成交量為2388萬平方米,環比下降7%、同比持平。另據易居房地產研究院發佈的數據顯示,9月份,受監測的10個代表城市二手房成交量為5.2萬套,環比下降15%,同比下降11%,綜合來看,10大城市二手房成交情況近3個月呈現持續低迷態勢。

在限價、限售、限簽等宏觀調控,以及購房者觀望情緒濃厚等多重因素影響下,樓市慘淡已經成為了共識,因未完成今年6300億回款目標一半的萬科,已經在高喊“活下去”的口號。

對於這一輪樓市寒冬,大多業內人士都認為,不會那麼快結束。漫長的寒冬已經來臨,無論開發商還是中介公司,無論是裁員、降價促銷還是調減薪酬福利,都不過是在難以開源的情況下無奈選擇的節流或回籠資金,也不過是為了撐着、活下去。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:時代財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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