21日，樓市傳來了重磅消息，各媒體都在說，樓市即將取消預售，以後只能現房銷售，一時間風聲鶴唳，據說住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發文件，根據疑似住建部發文內容。其中第三點標明，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。
對此，後來有媒體向住建部打聽到，取消預售，全面現房銷售並不屬實。具體情況還在調查當中，還不方便透露。
當天很多人都在分析，也有不少朋友在問，取消預售會怎麼樣，這可是一個天大的事，如果是真的，那麼對於開發商來說可謂是滅頂之災，相當於去槓桿做到了極致，以前開發商都是借錢拿地，然后土地到手蓋一點就開始預售，把購房人的首付款，以及銀行的分期拿到手後，歸還之前的土地款，然後這個生意就做成了，接着同樣辦法，借錢拿地，蓋一點開賣，這就增加了資金的周轉效率，也增加了槓桿，有幾千萬就敢做十幾億的生意，反正錢都是別人的，房子蓋得越多，規模越大，資金佔用就會越多。再加上房子永遠漲價，所以開發商這是一個空手套白狼的生意。一家小公司，只要敢擴張，幾年時間就能做到上規模，我們看到地產開發商的資產負債率奇高，這個其實我們也講過，按照會計準則，地產開發商預售收錢，只能計入負債，因為你還沒有交房子，也就沒有提供產品，說白了就是你把錢收上來，但欠了別人一套房子，所以算是負債。是不是很奇怪，也就是說預售越好，回款越多的開發商資產負債率也就越高。所以開發商很淡定，別人負債是欠錢，而我的負債是收了錢欠房子而已。
取消預售其實主要不是為了降房價，而是為了去槓桿，降低開發商和樓市對於銀行的綁架程度，上面我們也說了，預售制度，讓開發商幾乎都是空手套白狼，他資金轉動很快，自有資金基本只是過橋性質，先把項目啟動起來，之後就用購房人和銀行的錢全部替換了，等於他的風險就解除了，剩下就全是購房人和銀行的事了，這裏面購房人佔3成銀行佔了7成，所以如果以後房地產發生風險，損失最大的是銀行，而銀行的錢是誰的？是全體儲戶的，這裏面包含了絕大多數不買房的人，所以這個鏈條之下，少數人也就是開發商賺錢無風險，購房人賺錢低風險，絕大多數人不賺錢卻承擔高風險，顯然不合理。
如果取消預售，這一切都將終止，對於90%以上的開發商來說意味着商業模式崩塌，現在大家已經被要求自有資金拿地了，如果再自有資金開發，封頂之後再現房銷售，這樣回款就太慢了。以前半年資金就能轉動一次，現在弄不好要拖上2-3年，一下就成本大增，利潤就下來了，甚至可能都會是個虧損的生意。弄不好要死掉一半的開發商。所以這種事可不是鬧着玩的，對於樓市有利有弊，好消息是開發商慌不擇路，這下更不會拿地了，也不敢在捂盤惜售，而是會儘量處理手裏的資源，趕緊回款。在生死一線之際，打折促銷恐怕也是在所難免。但壞消息是，必然影響中長期的樓市供給。蓋房子賠錢了，自然也就沒人去蓋了，未來沒有增量，會讓樓市重新陷入恐慌。如果開發商大量倒閉，恐怕也會引發社會動盪。
正是基於這樣嚴重的後果，以及不可預知的副作用，老齊覺得這個消息估計也就是放放風，但很難一刀切，畢竟風險太大。但凡事都要兩面想，這個消息之所以出來絕不是空穴來風，幾個月前，深圳也流出一個文件，說要限制企業買房，也是徵求意見，但結果很快就公佈了正式的政策，所以既然已經有風吹出來，證明我們已經在動這方面的腦筋了，老齊認為比較合理的辦法就是區別對待，供應充足，且存量巨大的地方，停止預售，避免地方債務上升，確保金融安全，而對於一些人口流入的城市，恐怕還不能停止預售，但可以增加限制條件，比如自有資金比例提高，以及延遲發放預售證，或者提高預售貸款比例等等，總之就是不能讓開發商的資金鍊轉的太快，在不造成重大供給波動的前提下，儘量降低銀行的風險。
對於買房的朋友，老齊還是那個建議，很多人之前預期，今年下半年由於經濟下行，所以地產調控開始放鬆，但實際情況剛好相反，樓市不但沒松，反而在收緊和糾偏，棚改貨幣安置基本停了，人口落戶也不怎麼宣傳了，各地方土地流拍嚴重，開發商資金鍊緊繃，可見這次很可能要將調控進行到底，所以如果你必須買房，沒房日子就過不下去，那就儘可能的早買吧，任志強說的很對，未來兩年你買房可能會更困難，不是沒貸款就是沒資格，要不就是見不到好項目。但如果你是想炒房投資甚至在房子上理財的，現在樓市基本就是單行線，錢進去容易，再出來就困難了。炒股炒成股東很悲催，炒房炒成房東也同樣不怎麼樣，空有市值沒有流動性，這絕不是投資的目的。投資是要讓生活變得更好，有更多的錢流向你，而不是讓生活變得更糟，每月都得拿出生活費去填補這個窟窿。
