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網紅城市的樓市都涼涼了 都等着跌吧!

最近,幾個網紅城市的樓市都已經涼涼了,比如西安,合肥,杭州。還有幾個漲的晚城市也停止上漲了,比如昆明,貴州,重慶。

1

西安

先講西安,因為我暫時還沒有去西安調研,只係粉絲們和啲業內朋友提供給我的信息,當地二手房市場已經開始轉向了,新房因為限價,如果係跟二手房價差比較大的賣的還可以,價差不大的去化率也不高了。

二手房成交價開始下降,據華商報記者採訪調查發現,西安樓市二手房降價情況已不屬個案。不只係主城區,像曲江這樣的區域,部分二手房報價也有鬆動。該區一中介機構的工作人員告訴華商報記者,曲江二期啲房齡在5年左右的二手房,自5月份以來掛牌價下降數萬元不等;南湖周邊甚至有降了30萬的,當然這種房子係大平層,原本總價就很高。

二手房成交量在下滑,據房天下二手房匯總的市場數據顯示,西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套,直到6月份開始銳減至4917套,7月份更降至4744套。西安一房產評估公司負責人介紹講,最近幾個月二手房成交量減少,一部分房源存在有價無市的狀態。

新房去化率下降,據克而瑞機構監測,在剛剛過去的兩周時間裏,西安有10個項目開盤,但實現100%去化僅有3個,剩下的項目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項目推出54套可售房源,只賣出去10套,去化率僅有18%。並且,從公開信息看,未來一段時間,西安新房供應量還會呈現增加趨勢。

所以西安的行情基本上可以確定係見頂向下了。只適合賣不適合買。剛需們可以先觀望下,唔好急着下手了,因為一旦轉向,後面砍價的空間會更大一點,因為新房限價不放開,新房和二手房倒掛的情況,最後的結果就係,二手房降價,價格向新房靠攏。投資的就更不用講了,現在入手等於買套。

成都在5月份調控升級後,已經提前講明了這種走向。二手房轉向後,目前已經跌了10%-20%左右。

2

合肥

合肥,我係今年3月1日去調研的,當時剛好過完年,合肥樓市調整了一年,處於低迷中,新盤去化緩慢,新房因為限價,開發商拿地成本又高,很多都係貼着成本在賣。

二手房除了政務區比較堅挺,大多都跌了10-15%,濱湖新區二手房係合肥降得最多的,因為外來投資者最多,炒作水分大,影響最大,大概都降了兩成左右。

我當時判斷合肥有點泡沫,但並不大,未來的下跌空間不會太多:(合肥樓市調研:房價已陷入陰跌中!)

我以為市場會繼續陰跌落去,但後來市場很快就反彈了,粉絲告訴我講新房又好賣了,開發商要求首付比例還比較高,二手房還係比較穩定。我諗我對合肥市場係判斷失誤了?沒看準。

2018年1-6月,合肥共計成交住宅套數為30654套,而2017年上半年共計成交17546套,成交數量增長了13108套,增幅達到74.7%。

我也在尋找原因,後來蕪湖的幾個粉絲告訴我講,他們那的房價都一萬多了,有了對比後,我好像明白點合肥房價為咩那麼堅挺了,地級市的房價都一萬多,一個省會城市教育醫療資源都要好太多,一萬多貴嗎?相比之下,當然不算貴了,其實本質上也唔係合肥不貴,而係蕪湖太貴了,但購房者會去做對比,他們會趁高把蕪湖的房子賣掉,拿着錢去合肥買,合肥限購只要一年社保,這個很好解決。

但最近合肥消化了一段時間後,7月份開始,市場有明顯降溫,這真係猝不及防,變的太快了。可能係需求又消化完了吧。

我現在也還係覺得,合肥一萬多的房價,不算貴,省會城市一萬多的房價都不算高,因為三四線城市大漲一輪之後,會凸顯出二線城市的房價價值。很多人會把三四線的房子賣掉去二線買,這對二線的房價係個支撐。

未來怎麼走,我覺得像合肥這種之前已經跌了10-20%的城市,估計還係震蕩為主吧,市場反反覆復也難免,之前全國的龍頭深圳也係這種走勢,市場好一段時間,需求消耗完了,又低迷了,因為調控不放開,想要持續反彈向上係不可能的。

3

重慶

我係今年4月底去重慶做的調研,(重慶樓市調研:一個曾讓投資客無利可圖的城市,還有幾多機會?)當時,重慶好的片區此輪行情基本都已翻倍,其他區域如大渡口、南岸區、巴南區漲幅相對較低,大概在40%-50%左右。新房很難買到,很大部分需要找關係,茶水費。

我當時的判斷係,重慶二手房迎來了加速沖高的階段,此輪上漲行情沒有結束,剛需和改善型需求可以買,上漲空間,只要唔係老破舊,基本上翻倍都沒問題。

今天在重慶粉絲們跟大家討論了好耐,都講從2016年10月份開始算起,重慶房價都已經翻倍了,有的漲了兩三倍,今年4月份我調研之後房價至少漲了30%以上,有的漲了50%。成都5月調控升級後,重慶加速上漲了2個月後就疲態盡顯,新房蓄客不足,二手房不好賣。

目前重慶只係限貸,本地人首套首付三成,二套四成,三套全款,三無人員不能貸款,聽銀行的人講9月底要限購了。重慶調控不算嚴格的,市場都開始掉頭向下,講明房價漲到一定程度,市場就會自行調整了。

這也驗證了我的判斷,房價到了翻倍的地步後,基本上就漲到頭了,翻倍理論在任何一個城市,至今都沒有失效過。

重慶樓市,投資客可以拋售了,購房者,投資客唔好進場了,剛需也唔好急,除非係新房,與二手房倒掛2成以上的新房再考慮,二手房後面必定降價,幅度應該會比成都高一點,因為重慶的吸引力和購買力顯然不如成都。

4

遲早都要跌

杭州的我8月22日才寫過,(杭州房價也漲不動了,地價最高已下跌三成!幾十宗高價地裸泳!)二手房已經高位掉頭轉向了。

昆明我關注較少,但跟當地粉絲和業內專家溝通之後,7月1日限購升級後,市場需求立刻減少,房企擔心房子不好賣了,所以申請預售證也少了,新房供給量和成交量都大幅下滑。

下圖係昆明7月份的新房數據

限購後,二手房當然也不好賣了。

橫掂幾個網紅城市都涼涼了,講明沒有邊個可以例外,漲完了自然就得調整了,先漲先跌,後漲後跌,唔係不跌,只係時候未到。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:櫻桃大房子 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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