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房產稅近期全面開徵?你想的太簡單了!

最近各個圈都很熱鬧。

天價葯假疫苗,從獎勵二胎以房養老,P2P爆雷長租公寓爆倉

現在的年輕人真不容易,房價不降、房租上漲、物價提高,工資卻不高,還要時時面臨更多的不確定性。

多少人焦慮,多少人迷茫,多少人坐卧不安,多少人觀望躊躇......

然而,真正的宿命,仍未可知。

就比如房產稅,近期的呼聲又高了起來,官方對房產稅的頻繁吹風,讓我們不禁想到,狼是不是真的快要來了?

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首先來說,房產稅的推進,一方面是為了抑制炒房,另一方面可以提高財政收入

歐美髮達國家均實行房產稅制度,地方財政60%依賴於房產稅,所以中國未來也一定會全面推行房地產稅制度。至於是不是馬上就會落地,我們來分析一下。

如果房產稅真的全面開徵,誰最慌?

即使房產稅有合理的免徵面積,但是在中心城市囤積了大量房子的人,財富也將會大幅縮水。

如果到時候出現集中拋盤,對中心城市短期房價會構成不小的影響。

在三四線城市囤積了大量住宅的人,受到的將是暴擊。

由於多數中西部三四線城市人口增長乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉嫁房地產稅,但當你想拋盤的時候,可能連“接盤俠”都找不到。

手中有多套房、負債率非常高的炒房者,這類人的壓力是最大的。

加槓桿購房是因為當初的預期是房價會一直上漲,而一旦市場全面拋售房源,他們可能會選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時套現價格會更低。

不管哪類,持有多套房源的人,最終的結果都會選擇賣掉他持有的投資房,只保留一個自住的,免徵房產稅的房子。

那麼,為什麼是賣掉,而不是租出去,把房產稅轉嫁到房租上呢?

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房子的出租不失為一個開源節流的好辦法,房產稅徵收租金會漲嗎?

答案是會!房子徵收的稅費越多,所謂羊毛出在羊身上,房東會將稅費徵收的部分強行加到租金里。

但是不可能把所有加出來的稅都轉嫁到租金上,因為租房人群的承受能力是有天花板的。

目前一線城市的租售比一般為1.5-2%,如果想快速提升到3-4%是不可想像的。看最近大城市租金上漲幅度約為20%左右,已經導致民怨沸騰,國家介入平抑租金。

假設目前租金5000,對於北上深很多月入一萬的人來說,已經達到了承受能力的極限,如果這個時候開徵房產稅,假定只徵收一個點,600萬的房子一年徵收6萬,那就是每月5000,如果能全部轉移給租客,那麼租金會直接暴漲到一萬元。這種漲幅是肯定讓人難以接受的。

等價類比之後,高端房子沒什麼人租,原來高收入的人租中等房子,中等收入的人租差房子,收入低的人租不起房可能就回老家了。

但是我們知道,工資呈現金字塔分佈,從上到下人數急劇遞增,人數最多的就是中低收入階層,而房源數量最多的,也是中低房租房源。

大量中低收入者離開之後,原來那些中低房租房源,就會大量空置,這個損失只能房主自己承擔。房子空置的損失再加上房產稅對房主來說可不是一個小數目,時間一久就會促使房主拋售房產。

如果不拋售,再來看看投資房產的回報率:

北京等大城市的住房出租投資回報率大概是1.5%左右,而貸款利率是5%左右。也就是1000萬的房子,如果是在高位買入,貸款七成,每年要交35萬的利息給銀行,而租金收益只有15萬,妥妥的虧本生意。

如果這個時候徵收1%的房產稅,也就是每年收10萬元的稅,那每年的持有成本就是45萬,在房價不漲的前提下,如果想要不虧損,每個月的租金要提升到3.75萬元,這在短期內是萬萬不現實的。

為了避免長期虧損,房子就要賣出去。

也就是說,房產稅是真的有效果的,如果真的推行房產稅,確實可以解決我國房產投機和空置房的問題,促使這些房源向市場拋售,導致房價下跌。

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那麼,為什麼以前的房產稅試點影響不大?

房產稅是2010年首次提出,2011年1月,上海和重慶就進行了試點。然而效果並不明顯。

上海及重慶試點房產稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價並未出現明顯下跌,而第二年兩地成交量就呈現較大幅度的增長。

此後3年多,房產稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

其原因主要是,上海試點中有6條稅收減免政策;而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產稅徵收方式,這種,甚至被人們戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。

徵收面小、稅率低,而且類似於奢侈消費稅,也就是只有這個消費的額度或者說消費的面積超過了一定的限額,那才會徵收到。

可見,試點的房產稅並不想給市場帶來過渡震蕩。

到了2016年,上海房產稅收入為171億元,土地出讓金收入1578億元。重慶房產稅收入57億元,土地出讓金705億元。

這個數據可以看出,房產稅在財政收入中的佔比微弱,一旦房價出現崩塌導致土地拍賣出讓金收入銳減甚至流拍,那麼房產稅根本堵不上這個窟窿。

上海的土地財政依賴程度是全國最低的,僅為30%左右,即便如此,如果少了這千億收入,上海市財政也完全扛不住。而很多地方政府,土地財政依賴程度高達50~80%。

除非,房產稅的收入能夠達到一定的比重,抵上土地出讓金的收入,但目前房產稅的徵收,仍然會導致房價崩塌。而且房產稅的推出,短期內是無法完全替代土地財政的。

但如果房產稅徵收幅度過高,引發崩盤,會出現什麼結果?

北、上、廣、深等擁有多套以上房產的人,紛紛出貨,短期內大量拋售,市場嚴重供過於求造成房價大跌;

中小城市房子也連帶滯銷,房價大降,土地流拍,或只能以極低的價格拍出。幾百個靠“土地財政”生存的城市一下子斷奶,連工資也發不出;

與房地產有關的產業一片蕭條,失業率急劇上升,並引發不可預知的社會動蕩。

所以,崩盤不但不是政策想到達到的目的,反而是最怕出現的結果。

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那麼反覆吹風房產稅的目的是什麼呢?是給未來做準備,畢竟存量房是越賣越多,多到一定的份上,開徵房產稅的稅收就可以覆蓋掉土地出讓金,這個時候才是開徵的日子。

也就是說,在徵收房產稅之前,肯定是要先去庫存。

房地產政策不會脫離房地產行業基本面。當前中國房地產市場存在兩類問題,在一線和強二線體現的是價格過高問題,在三四線和資源型省份體現的是庫存問題。

出現泡沫的根本原因,在於城市化第二階段房地產市場需求區域分化,以及當前城市國土規劃不到位導致的人地分離、供需錯配。

中國廣大三四線城市、中西部地區和資源型城市圈存在較高庫存泡沫。

在一線和強二線,剛需和改善性需求持續旺盛,而庫存相對不足,投資投機性需求旺盛,加速房價上升。

這正是目前樓市的現狀,房價處在高位,三四線高庫存,一二線供需不平衡。如果要在房價的高位推房產稅,一個操作不留神就會引發暴跌。

目前經濟下行壓力並沒有緩解,國家開放二胎之後,買房子、養孩子、教育等可能在未來若干年內又成為一大難題,對於處於這一階段的人群而言,其生活壓力、生活狀態都會受房產稅影響很大。

推行房產稅難度極大,不然不至於反覆多年進行試點。

房產稅的本質是稅收,房地產稅無論立法周期多長,最後也肯定要開徵。

但肯定不是現在,也不會是近期,更不可能是普通人難以承受的高稅率。

而且,隨着目前樓市風向的逆轉,高房價被控制,做為最大殺器,一不留神就會傷敵一千,自損八百的房產稅,更沒有了儘快開徵的動力,畢竟,不到最後,誰也不想去觸動這顆大雷。

但是,隨着三四線城市去庫存的逐漸完成,可拍賣土地的逐漸減少,接盤俠越來越少,面對三四線嚴峻的地方債問題,房產稅又是遲早要開徵的,至於何時開徵,又以何種形式開徵,不妨拭目以待。

但基本可以確定的是,房產稅的徵收要達到三個目的,一是能夠在一定程度上彌補土地財政的缺口;二是讓持有房產的成本有所提高,但又不能提的太高;三房產稅出台後不能以讓人急於拋出手中房產,從而引發更多的社會問題。

房產稅的出台註定是一個慢工出細活的工程。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:米宅北京 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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