新聞 > 中國經濟 > 正文

國內房價永遠上漲神話破滅了嗎?

作者:

據最近的經濟觀察報報道,環京房價接近腰斬住房投資者月供萬元已資不抵債。比如,報紙列舉了一個叫楊波的住房投資者,目前有兩套房需要按揭月供,但其中一套房價格已經跌了近一半,購買時總價260萬元,首付78萬元,加上稅費80多萬元。現在賣的話,最多能賣120萬元,連銀行的尾款都還不上。楊波說這幾套房子已經弄得他徹底失去了生活。在2017年5月,河北省出台「三年社保」限購政策,同年6月份開始在廊坊地區正式實施,環京地區樓市急轉直下。至今,燕郊、大廠等區域房價已接近腰斬。

這是環京地區房價變化的一個案例。這個案例的普遍性有多大,還得看進一步公佈出來的信息。但這個案例的信息已經表明,就目前的形勢來看,北京周邊地區的房價確實在跌,而且是大跌,跌幅超過了50%以上。如果投資者在2015年之後以住房按揭貸款進入這個市場,那麼房價下跌50%之後,其購買的住房早就成了負資產,即所持有的住房市場價值不足還銀行的按揭貸款。在這種情況下,房價只會上漲不會下跌的神話當然早就破滅。

而且在這些地方進入住房投資的人還得記住,一旦房價不跌的神話開始破滅,住房價格上漲的預期完全逆轉,那麼這個以投資為主導的住房市場的周期性調整將會持續下去,房價下跌的趨勢在短期內不會改變。直到住房的價格下跌到住房消費者逐漸地進入這個市場才會停止。所以,在當前中國房地產市場整個大的調控環境下,儘管北京周邊地區的房價向下調整是個案,但對北京房地產市場的影響不可小視,就得看北京政府如何接招。

當投資者購買的住房為負資產時,在美國等一些國家,由於個人破產法的存在,由於住房按揭貸款合同的約定,當住房資不抵債時,個人可以申請破產,把負資產的住房交給銀行拍賣,其債務問題就可一了百了。或個人購買的負資產住房直接斷供就可以了,銀行也會收回該住房進行拍賣,個人的債務也就終止。但是這種情況發生之後,斷供的個人有7年信用不好的記錄,這7年的時間裏想到銀行貸款融資幾乎不可能,即使可融資也是成本很高,因為其信用不好。

可是在中國其情況就根本就不一樣了。如果個人購買的住房由於價格下跌而成為負資產,個人無法償還銀行按揭貸款或斷供,銀行可以把該住房收回進行拍賣,然後把拍賣所得扣除銀行的住房按揭貸款,其不足部分,購買住房者還得繼續還款。因為,中國既沒有個人破產法,在住房按揭合同中也沒有特別約定,中國商業銀行的住房按揭貸款對購買住房者來說是無限責任,而不是如美國這些發達國家那樣住房按揭貸款合同是有限責任。所以,這個楊波想斷供來了結這筆負資產的住房按揭貸款,看來幾乎是不可能。

就目前中國的情況來說,這種北京周邊地區的房價下跌出現腰斬,讓中國房價只漲不跌的神話破滅,讓這些地方住房投資者的資產出現負資產,估計還不是全國普遍的現象,這還只是個例,比如北京周邊地區及廈門等地是這樣,但其他地方不是這樣。因為就目前公佈的數據來看,上個月國內70個大中城市的住房價格只有3個城市的房價環比下跌,而95%以上的城市房價都在上漲。特別是在中西部地區,有些地方的房價上漲還處於十分亢奮之中,住房銷售金額增長達到30%以上。也正是這種房價上漲亢奮,不僅是引誘住房投資者不斷進入市場的動力,也是套牢住房投資者的陷阱。因為針對房價上漲,政府一直在出台相應的調控政策。即使有些城市的房地產調控政策開始出台時會較為溫軟,但是多數最後都會以關門打狗之局收尾。比如購買後的住房5年內限制出售。

對於住房購買後5年內限制出售的政策,住房投資者卻不可以與之對賭,更不可以用以往的經驗來推測未來5年國內房地產市場會發生什麼。因為,對於投資來說,有時一分鐘、一時、一天、一月、一年都會覺得太久,都會感覺到市場太多的不確定性,更何況是5年。住房投資者一旦進入這個5年的圈套,要想輕易退出可以是不容易了。特別是是否會進入當前北京周邊地區房地產市場這種狀態更是沒有人可預測到。

當前,總是有人在說,一線城市的房價永遠只是會漲而不會下跌,看看當前這些城市的住房供求情況就知道了。但實際上,中國的房地產市場並非住房的供求多少的問題,十幾年來住房供給量一直無限地在放大,每年建造的住房都一直在創造歷史記錄,但是不少城市的房價並沒有因為住房的供應量大增而出現價格調整,反之住房供應越多,房價漲得越快。何也?問題的根源是政府的房地產政策一直鼓勵居民利用銀行信貸進入房地產投機炒作,一旦這種房地產政策出現根本性轉變,國內房地產價格出現調整也是自然。儘管目前的房地產市場與這種要求還是相關較遠,但目前這種格局已經露出端倪。所以,住房市場的投資者不可小看這種微小的變化。

中國的房地產市場價格只漲不跌的神話已經在開始破滅,儘管這是一個個的個案,這在於房地產是不動產,是一個個分割的市場,但中國的房地產市場又是一個政策市,一個完全由政策左右的市場。一旦政府的政策真正要讓房地產市場價格回歸理性,自然其政策也可手起刀落,只是當住房投資者真正看到這種結果時,估計已經時過境遷了。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2018/0904/1168653.html