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貨幣化安置熄火!中國這些城市房子難賣了

最近,樓市傳來兩個重磅信號。(圖片來源:Fotolia)

最近,樓市傳來兩個重磅信號,一個是呼和浩特公告稱,全面停止房地產去庫存調控措施,成為這一輪房地產調控中首個喊出“停止去庫存”的城市。僅僅四天之後的8月28日,長春市宣布取消了貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

這是對於幾個月前棚改貨幣化安置審批權收回到國開行這一消息的明確回應,之前我們就說,去庫存的政策,擾亂了三四線樓市的房價,成為去年三四線房價上漲的政策推手,而最主要的因素就是用貨幣化安置的手段去做棚戶區改造,相當於大量的貨幣集中投放於某一地區,這就起到了明顯的釣魚效果,大量的購房人拿到拆遷款,然後把他們變成首付,從銀行貸款出來去買房,所以這就造成了,本來就不缺房,庫存積壓相當嚴重的三四線城市,開始房價暴漲甚至失控。說白了還是貨幣惹的禍,這一次大規模的棚改貨幣化安置,幾乎掏空了三四線居民的儲蓄,甚至一二線工作的人,都開始興起回鄉置業,造成了消費降級的跡象。直到今年中,才意識到問題的苗頭不對,開始對這個政策進行糾偏。

之前就有研究機構的數據表明,三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經基本完成,基本上開發商手裡的房子,差不多都轉移到了居民手中,隨之而來的是居民槓桿率增加,當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平,三四線存銷比更是創下近9年新低。所以現在實在是沒有必要再進行貨幣化安置了,如果再這麼推動下去,勢必造成新一輪庫存,所以必須踩一腳急剎車,而我們現在提出了退回到實物安置的老路上。也就是說拆遷不再給錢,而是給你回遷安置房,這樣就不涉及貨幣投放了,房價自然也就失去了引擎。

那麼對於像呼和浩特長春這樣的城市,估計房價會很快停漲,然後就是流動性枯竭,你之前高價買來的商品房,現在再想往外賣,恐怕就相當困難了,沒有貨幣投放,就相當於沒有了活水,沒有了接盤俠,那麼你自己就成了最後的接盤俠。所以現在不是房價降不降的問題,而是降多少恐怕也賣不掉了,家家戶戶都是多套房,很少有人再需要房子了,之前的上漲也榨乾了居民儲蓄,那麼你手上的房子就徒有市值,而再也難於變現。當然我們指的是社會整體,成交量會在後面極度萎縮,可能會下降8成,也並非指一套都賣不掉,所以在這些地方,以後賣房這個事恐怕就要看命了。

那麼除了長春和呼和浩特,還有哪些城市在未來會突然停止去庫存,或者取消貨幣化安置呢?那麼肯定是那些庫存任務基本完成的城市,按照我們的規定,庫存12個月以下,就是低庫存警戒線,也就是說我們現在至少有60%幾的三線城市,都應該叫停去庫存,停止貨幣化安置,特別是像杭州,大連,南京,揚州,徐州,嘉興,鄭州,青島,重慶都出現了庫存告急的情況,基本存銷比低於6個月。反倒是現在明確提出停止去庫存的呼和浩特還有15個月的庫存,長春還有將近17個月的庫存。他們其實到屬於沒有那麼緊迫的。

所以,最後還要回到一城一策上來,是否停止去庫存,是否停止貨幣化安置,還是要看城市管理者的態度,但從住建部的要求來看,庫存12個月以下的就算是庫存嚴重不足,上漲壓力較大,應該及時調整去庫存和貨幣化安置政策。

面對這樣的情況,我們還是建議,如果您買房不是為了住,只是為了投資,無論是商鋪還是住宅,都應該謹慎了,現在的租金回報率只有2%,而貸款利率最低也要4.9%,你的收入完全覆蓋不了利息支出,所以房地產投資的現金流是負的,也就是說房子已經變成一個事實上的負資產,他不但不產生價值,還會不斷的吃掉你的現金。

貨幣化安置如果停止,那麼接盤者將會快速消失,最後勢必造成流動性枯竭。房子無法再溢價賣出,負資產的本性就會暴露出來,你就得不斷的還貸款去養你的房子。讓錢不斷的離開你。所以顯然,這不再是一個好的投資機會,完全是一個博傻的賭博,而且現在這個賭博的勝率已經越來越小。就好比扔骰子,只有扔到3的時候,你才能贏一把賺100元,其他數字你都輸,而且要輸1000元,這樣的遊戲你會玩么?

阿波羅網責任編輯:夏雨荷 來源:新浪財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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