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熱傳!2010年的房地產預測「神貼」到底有多神?

最近有個天涯神貼傳的很火,這個帖子是首發於2010年年中,類似於“房住不炒”、“大力推進公租房”等等說法,提前幾年就預測到了,帖子從政治、經濟、供需、國內外形勢等方面對房價進行了分析,全篇200多頁,這裡提煉主要精華,非常開闊思維。

2010年的房地產預測“神貼”到底有多神?

以下是精華部分:

2010年的房地產調控,讓很多人看到了希望:讓房價降得再猛烈些吧。還有人更是幸災樂禍似的呼喊:讓房地產趕緊崩盤吧。讓沒房子的好好看看有房子的笑話,是人生的一大快事。

但是我們是不是要仔細想想,為什麼調控?調控期望得到什麼樣的效果?

1、是如千千萬萬想買房子的人期望的那樣,讓人人買的起房嗎?

2、是如千千萬萬的老百姓期望的那樣,讓房地產崩盤,開發商上吊,地方政府不再靠賣地實現GDP嗎?

2010年房價下跌已經變成了人民最急切的期望,已經高過了解決超貧困家庭的溫飽問題,已經超過了子女教育,醫療和養老。並且為房地產必須下降提出了若干義正言辭理由,總結下來無外乎三條:

1、人人都有居住權。房子是用來住的,不是用來炒的。

2、房子太貴了,租售比嚴重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盤。

3、房價上漲造成物價上漲,人民生活變得困難。

的確,當經濟過熱,房價過高,會對經濟運行和社會安定帶來較高的風險。這也是國家所擔憂的。防範金融風險,一切維穩才是中央考慮的重中之重。

而民間所總結的三條,應該和調控的原因和目的基本不沾邊。讓我們一條一條的分析一下:

1、人人都有居住權:房子是用來住的,不是用來炒的

其實這是一個偽命題。房子包括房屋及房屋所屬的土地兩個部分。房屋本身只有居住價值;而土地所具備稀缺性,決定了土地的投資價值。房地產貴的不是房屋,而是房屋下面那塊地皮。所以商品房具備了投資與自住雙重屬性。

任志強說的並沒有錯,居者有其屋並不等於人人享有商品房的產權。居住的房屋也不等於商品房。

2、房子太貴了:租售比嚴重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盤

這個問題比較大。房價是不是太貴了?有沒有泡沫?

我們首先從國民的收入結構來分析

一個遵從“叢林法則”的精英社會決定了國民收入的金字塔結構。

既然是金字塔,底端的中低收入者佔據了金子塔的最大比例,但是大家要知道金字塔的頂端既使只有10%人口,那也將是一個1億多的絕對龐大的數字,遠遠超過了絕大多數西方國家的人口總和。

而北上廣深以及三十多個省會,這些個靠掠奪全國或者一省資源,以犧牲大多數人口的利益為代價發展壯大起來的超大型及大型城市,需要容納全國1億多的精英人群,是否能得出房地產嚴重泡沫,空置率過高的結論?

當低收入者們努力揮灑汗水期望着自己年薪能夠超過5萬,8萬,10萬。。。的時候,他們可能做夢也想不出精英階層手中究竟擁有多少財富。

精英們會象底層老百姓們一廂情願認為的那樣:因為一個區區房產稅而恐慌性拋棄手中的大量房產嗎?

答案顯然是否定的。

可以確認的是,房價不是由統計局的平均收入決定的。而是精英的平均收入決定的。

為了便於分析,我們剝離掉商品房(注意:只是商品房,而不是房屋)的社會屬性,先把它看做商品。是商品就有他的內在規律。

什麼決定商品的價格,價值?對不起,我只能說你上學上傻了。

是供求關係,只有供求關係。

我們判斷一個核心城市市區內的商品房是具備足夠稀缺性的。

如果你在北京海淀區上班,即使你在山海關擁有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊區以內的願望。而無論你是租房,分房還是買房,只要你還在海淀區上班,你就必須住在北京市近郊區以內。

假設你掙得錢不足夠多,你需要租一套房子解決你的上班問題,上班距離的遠近及居住的質量,取決於你願意支付的租金。

假設你的錢夠買房子,我相信你更願意買房,因為你可以擁有房屋的產權和房產增值的收益。而買房子的大小,品質,離你上班的遠近,取決於你手中的資金和你對未來收入的預期。

買房問題很象是中國的上學問題,而且簡直是異曲同工。

假設你家附近有個重點中學,教學質量很好,考大學幾率很高,而其他的學校你覺得不理想,你肯定希望無論如何自家小孩也要上這個重點中學。

上重點中學憑什麼?我們簡單的剝離掉其他社會因素的影響,可以認為想上重點中學就要憑好成績,小孩努力考到前多少名,就可以上重點中學。這與努力賺錢買房是一個道理,有錢的出高價就能買到好位置好環境的房子。

我們再加入社會因素的影響,比如某大人物看到這個中學很搶手,很可以賺一筆,於是就設計了加分項,誰給自己送的錢多,就給誰加分,於是小孩要上重點中學不但要考高分,還要送錢加分。

同理,當好位置的商品房成為稀缺資源,各類炒房客的出現是必然的。

如果說炒房客加高價給最終住戶的行為會產生泡沫,那麼重點小學和公立幼兒園高昂的擇校費應不應該也叫做泡沫?

儘管炒房和公立幼兒園加價成為普遍的社會現象是令人痛心的,但它們不以剛需人群的意志為轉移的存在着,且與泡沫無關。

最被提及與泡沫有關的是以下兩點:

第一,中國的房價甚至高於某些發達國家的房價。

其實,眾所周知的是:不光房價高於某些發達國家,石油,高速,教育,醫療,稅收等費用都遠遠高於某些發達國家。

而且中國的精英人群儘管所佔比例不大,但是絕對數量足夠大,而且精英平均收入甚至遠遠高於某些發達國家的收入水平。

第二:租售比問題

這個問題不用過多解釋,使租售比更合理的方法不是只有降低房價一種,還有一種更靠譜的:房租大幅度上漲。而且已經在行動中。房租長期保持低價就像1990年以前的和田玉長期保持低價一樣不可能。

3、房價上漲造成物價上漲,人民生活變得困難

這個問題其實也不用多解釋,懂經濟學的該明白自然會明白,不會輕易被忽悠,不懂的解釋半天也不會明白。

簡單的可以這樣說,物價上漲是經濟過熱,鈔票印多了的後果。而房地產因為稀缺性和易保存比較吸金,所以吸收了大量的鈔票,以至於大家光看到了房地產的飛漲。

其實如果房地產交易量下降,不再具有吸金功能,那麼農產品等生活必須品以及房屋租金等等就會大幅上漲。這是因為多出來的大量鈔票總要有個流向,如果不被房地產吸收,就會被大蒜,綠豆,姜,及全部生活必須品的上漲來吸收

事實也證明確實如此。2010年房產調控後,物價上漲的勢頭非常迅猛。

那麽是不是房地產就沒有泡沫呢?

這個問題誰也不知道,因為到現在政府拿不出一份權威的數據來說明房地產到底有無泡沫。

但是房價高了就有風險,政府從感性上還是有清楚認識的。

注意,我們前面啰嗦了很多,現在才開始接近這次調控的真實意圖。

防範金融風險?不錯,你說的很對,但是沒這麼簡單。

辨別利益是看透一切事物真相的武器。

高房價誰是受益者?

諸侯、開發商、炒房客。

獨獨缺了中央。

這時你是否猜到中央為什麼要調控?如果還猜不到沒關係,聽我道來。

縱觀古今,上位者最不能容忍的是別人受益,自己背黑鍋。

大開發商,小開發商,大炒房客,小炒房客,地方政府都是收益者,但是風險卻由中央來抗。這是一筆很不划算的買賣。

而房地產混戰的局面,造成了國家隊央企成員只有憑財大氣粗高價拿地的份,錢花的最多,風險卻抗的最大。

中央深深的感覺到要想國家隊受益,要想控制風險只有做到兩個字:壟斷。

提高資金門檻,讓小開發商,小炒房客,有點錢的小老百姓退出這個遊戲。房地產很好玩,但不是小人物應該玩的。

先讓市場冷靜,徹底整頓,踢出那些個小角色,然後國家隊出馬,絕對壟斷的市場,才能夠統一定價,才能夠控制風險,才能夠利潤最大化。

既然油價高於美國是合理的,那麽房價高於美國一定也是合理的,關鍵在於壟斷。

不僅僅是房價的壟斷,因為過高的壟斷定價將會使交易量下降,國家隊也需要資金周轉。

真正厲害的,還是房租的壟斷。公租房的推出是房租壟斷進程的里程碑。

至於苦等廉租房的老百姓,不要抱太大的希望。

城市要建設,地鐵,廣場,政府大樓都要上馬,錢從哪裡來?不會無緣無故憑空出來。

想想小學就近上學,但是重點小學真的就近就能上嗎?小學名額可以尋租,經適房,廉租房也是一個道理。

說到房產泡沫的問題,就不得說說官方的統計數據。

官方的統計數據從來是可以很雷,但不可以很真。

我們的統計原則基本就是:村騙鄉,鄉騙縣,一騙騙到國務院。

不知道有人去市、縣、鄉、村進行過社會調查沒有?

社會調查是怎麼一回事?

我來告訴你,所有的關於人口、收入、田地、貧困戶的數據都是官方統一編寫,統一口徑,如果膽敢有哪個小民對調查人員亂說,那是吃不了兜着走的。

你問了數據編來編去的意義在哪裡呢?

意義很大,起碼跟向上申請撥款是關係非常密切的。數據不假,錢從哪來?

統計數據無所謂是否真實並不重要,重要的是它是獲得利益的重要手段。

假設官方想證明房地產不存在泡沫,那麼一定拿的出不存在泡沫的統計數據作證。

反之,也一樣。

好比,CCAV為了證明高空置率的結論,派出記者專門找偏遠且剛剛完工的樓盤,進行了一次純粹為了證明內部已事先得出結論的毫無科學依據的調研。

而地方政府為了證明剛需多麼強勁,也立刻拿出了選擇性失明的統計數據來進行回擊。

無論是左還是右,同樣都是不科學,都是現有結論,再有證據。

我們到底應該信誰

閑扯了一下統計數據

還是回到這次調控中來

房地產遊戲的模式三個環節:地方政府賣地、銀行貸款、開發商在二級市場銷售

地方政府賣地之後,剩餘的風險和收益都歸銀行和開發商

地方政府賣地的款則用於地方廣場,地鐵,公路之類的建設和權貴的揮霍。

地方政府只負責賣地,是無風險的買賣。當然還有人企圖利用無知老百姓的群情激奮來進一步收取房產稅來提高地方政府收入。

稅收從來都是向下游轉嫁的,政府多收出來的錢一定是通過最下游的房租來體現。

當然,也有很多明白人士大聲疾呼反對房產稅。

但是,政府是不會理會部分明白人反對房產稅的呼聲的。

真正對房產稅的顧及來自於地方政府對土地出賣前途的擔憂,真是魚與熊掌不可兼得。

儘管無知群眾的呼聲很高,然而房產稅徵收一旦實際操作起來,就會變的不得人心,徵收難度非常之大,實際效果難以預知。也就是說政府沒有底。而如果房產稅徵收效果不佳,地方政府賣地收入再受到巨大影響,那就真正是得不償失了。

就會變成賠了夫人又折兵。

這樣的買賣,政府是不會輕易做的

房地產的現狀是,商品房二級市場是由各種類型的開發商自由競爭的,一手房開發商之間的競爭,二手房投資客之間的競爭。

房價為什麽在一個自由競爭的市場上能夠持續上漲?因為稀缺性。不是房屋的稀缺性,而是房屋所必須佔用的土地的稀缺性。

有些群情激奮的群眾立刻以6500萬套房子空置的事情提出質疑,還有ccav的報道,那是要多煽情又多煽情。

我們無需說6500萬套的真實性(明白人都知道非常離譜)和空置率的科學性。為什麼不說,因為這種稀缺性跟空置率就完全沒有關係。商品房的稀缺性是相對人民幣而言的。人民幣印多了,資金沒地方去,商品房就漲價了。

壟斷的市場是沒有風險的,土地是完全壟斷的,所以地方政府完全沒有風險。

而商品房是自由競爭的市場,是具備風險屬性的,儘管由於大量印鈔造成了商品房的飛漲,但隨着房價的高漲,風險也在積聚。

地方政府土地壟斷沒有風險,完全可以置身事外。

可是銀行呢?屬於國家的銀行。

銀行正在承擔自由競爭市場房價高漲積聚的風險。

這是中央不允許看到的,地方政府受益,而風險全部甩給中央。

既然壟斷的市場是沒有風險的,那還是讓房屋和土地一起壟斷好了。

壟斷還可以解決一個問題:社會穩定

常被媒體和群情激奮群眾所提及的一個重要問題就是:房價收入比。

大量印刷的人民促成了房價高企(因為商品房實在是具備了大資金需要的所有投資品屬性),可是那些個巨額的資金普通老百姓並沒有見到。

路人甲:我們一個月就掙2000多塊錢,干一輩子買不起房啊。

路人乙:我一個月上萬都買不起房。

媒體:一個家庭不吃不喝22年買一套房

大量的瘋狂印刷的人民幣在哪裡呢?

在精英手裡。

我們在回顧一下開篇,中國目前奉行的是精英社會,叢林法則,金字塔式收入結構。

人民幣再多,也不可能流到金字塔的底端

地方政府壟斷賣地也就讓百姓們發發牢騷。

而炒房客,開發商賺的盆滿缽滿就讓生活在中下層的老百姓眼紅和不能容忍。

不患寡而患不均啊。

壟斷,國家隊的壟斷,可以解決眼紅問題,也就是社會穩定問題

還有一個最重要的問題:銀行和民營開發商之間,是官與民之間的問題。

而銀行和國家隊央企,是左兜和右兜的問題。

土地是壟斷的

然而房屋壟斷並不是一件容易的事情。

因為民間百姓手裡是存在大量二手房的.當然這也是為什麼調控的板子只打在二套房、投資客、炒房客身上的原因。

同樣,房租的壟斷也並不是一件容易的事情,因為民間百姓手中的大量二手房都具備出租的特性。

俗話說,問渠哪得清如許,唯有源頭活水來。

要壟斷,必須抓住源頭。

源頭在哪裡?

在一級市場,而不是二級市場。

房地產的壟斷就是要國家隊從一級市場做起,從一級市場開發着手完成對商品房開發的壟斷。

一級市場,那是一個高高的門檻,民間資金,就讓他該幹嘛幹嘛吧,房地產不是你玩的。

一級市場包括的內容是一般開發商無法參與的:

城市規劃,城中村改造,舊房拆遷,城市綜合體開發。

可以說從規劃、改造拆遷、開發、到二級市場銷售,一條龍服務。

一級市場開發的最大特點就是可以創造需求:你不是有房子嗎?我拆掉你的房子,看你有沒有剛需!

國家壟斷控制風險的意義還在於:需求可以拆出來!

以後的路,民營開發商的日子將變得越發艱難。

土地是地方政府的,商品房開發是央企和國企的。

處於金字塔下層的40%家庭,如果還沒有一套自己的房子,那麼買一套自己的房子就越發的變得不可能。

商品房將逐漸往金字塔的上層積聚。

處於金字塔下層40%的無房家庭將只能以租房來解決居住問題。

租金的快速上漲期即將到來,政府已經盯上了房租這塊巨大的蛋糕。因為房租的收益比房產稅更靠譜,更具有操作性。

公租房,呼之欲出

政府的公租房要想租出好價格,有兩種方式

1)減少市場可出租房源(北京就這樣幹了,拆遷廉價城中村)

2)提高競爭房源的成本。(所以我認為推出房產稅是大概率的事情,

因為政府的公租房是不需要交房產稅的)

於是競爭房源的房租暴漲,政府的公租房也就可以羞羞答答的打個9折來

安撫一些底層了,反正所有的黑鍋都有競爭房源的房東背了

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房產稅的問題我覺得政府還是慎重的

1、如果採用不公平法則

公務員,壟斷企業,事業單位的福利房不上稅,權貴與利益集團購買囤積的大量商品房不上稅,只有普通百姓上稅,會加劇社會矛盾,而房產稅會大幅提升租金,在公租房沒有大量建起來之前,對穩定不利,維穩才是第一要務。

2、如果實行公平法則:

小產權房,福利房,權貴囤積房都要上稅,執行難度太大,可操作性不強,阻力幾乎難以逾越。

如果真的收房產稅,採用不公平法則的可能性最大,普通的無房百姓生活將變得非常艱難

維穩問題其實最終還是吃飯問題。

房價上漲可以不買,如果房租價格不能控制,農產品價格不能控制。一旦大批群眾吃飯出現了問題,維穩就無從談起了。這個底線,政府或許還是要嚴守的。

說到公租房問題

首先還是要提到我們實行的雙軌制

從某一方面可以簡單的理解為統治階級內和統治階級外。

也就是我們常說的體制內,體制外。

體制內:公務員、壟斷企業及醫院高校科研院所等事業單位。

體制外:外資、私企打工者,個體工商戶,農民,這裡面也應當包括高層的老闆和最底層的長期無業人員。

我們感受最深的就是漲工資的問題,一旦政府漲工資,那就一定是體制內漲工資,跟體制外完全沒有關係。在金融危機的08年,大批企業關門,減薪,裁員,美國歐洲因為錢緊不得不降低公務員薪水。而這時,我們神奇的國家在干一件事:公務員普遍加薪,是“為了全國百姓着想”—刺激消費

還有保障房問題,這個也是我們感受最深的:保障房=公務員及壟斷企業住房;解決住房問題變成了如何讓領導幹部住更多更大的房子,如何讓體制內員工擁有足夠舒適住房的問題。

體制外的群眾,那是別想得到一點好處的。

公租房的推出,也要解決兩個問題:

1、體制內的最下層(最下層也是統治階級,也就是是古代官吏中的吏)員工的基本住房問題

2、向體制外被統治的小民穩定收錢的問題。

關於為何全民炒房?

一、資本不是傻子,一定會趨利,所以資本放棄了操心受累不掙錢的實體經濟,轉而投向房地產。房地產的調控,讓資本又進入了黃金、農產品領域參與爆炒,反正就是不進實體經濟。因為國家不給實體經濟的環境做任何的改善。

如果實體經濟有一個好的環境,有一個好的獲利空間,大量的資金就不會撤出實體經濟,沒有資金潮湧般的投入房地產市場,中國的房地產將會是一個平穩的上漲趨勢。(全民炒房房價暴漲,不全民炒房房價穩漲)

二、把80%民眾死死壓在底層的不是房地產,而是我們的保障體系。

因為保障體系的缺失,無論教育,醫療,養老,失業等社會問題,都成了個人問題,個人對未來的恐懼和無助,這才是中國消費不足的根本

所以我們發現中國的經濟發展依靠投資推動而無法依靠消費拉動。凡是具有投資屬性的商品都被熱炒,而消費需求卻很難有大的提升。

房產只是在諸多具備投資品屬性的商品中最被廣大群眾認可的一個品種。如果貨幣沒有超發,物價穩定,多數資金可能會趴在銀行,就像幾年前一樣,用於教育,醫療,養老,失業的備用金。但貨幣泛濫和通貨膨脹致使銀行存款人間蒸發,使這些資金不得不進行大轉移,恐慌性的尋找投資渠道,但對於郵市,木材,古董字畫等投資品來說,需要較強專業知識,多數人無法參與,股市和黃金對資金容納是有限的,且存在較高風險,因此房產成為廣大群眾投資與保值的共識。

三、如果解決房價問題,就要做到以下三點:

第一:國家承擔公民的教育、醫療、養老。

第二:能夠有效解決體制外失業問題。

第三:打破土地壟斷,實行土地私有化。

但顯然以上三條沒有一樣可以實現的。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:天涯論壇 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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