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由深圳地產新政推演後續地產政策方向 匯市仍為最大變數

繼上兩篇文章講述了央行放水流向及蓄水池功能意義之後,

本篇來解析推演一下後續的地產政策方向。

01

對於目前的中國經濟穩中有變的問題,中央仍然以偏寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策來應對。

為何講“仍然“呢,因為一直都係如此,從未改變

筆者以統計局公布GDP實際增長率計算了一下,2017年經濟體量為1990年的12倍,而M2則1990年的約110倍。

經濟體量和M2體量之間的增速差距歸功於中國慣於以寬鬆貨幣政策和積極的財政政策來應對各種經濟問題。

簡單來講;選擇只有兩個,放水和加大放水。

02

一段時間之內,社會總財富(注意係財富而非貨幣)係相對穩定的,貨幣放水不影響財富的數量,只帶來貨幣的價值縮水。

硬幣的另一面即係財富名義價格上漲,也叫通脹。

而貨幣之水並不總係各市場均衡流動,哪個市場更具有投資價值,水就會傾向於流入此市場。

放水流向的偏向性導致不同的市場,貨幣價值縮水比例並不一致。

例如房地產市場,貨幣價值嚴重縮水。

當然,你也可以講房產價格飛速上漲。同一個意思

部分市場貨幣價值縮水對居民生活影響很大,而有些市場則相對來講小得多。

引導水流入對居民生活影響不大的市場使其流動性不外溢就係“池子“。

 

以目前易形成貨幣“池子”四個市場(股市、匯市、房地產市場和消費品市場)來看;

最好的放水流向選擇當然係股市,卻成為最不可能的選擇。來源於股市累次割韭菜傷了韭菜根。

而又以放水進入消費品市場對居民生活影響最大。

03

周小川在2015年提出設立貨幣“池子”的目的,係為了減少外資熱錢流入對中國實體經濟的衝擊。

而以房產市場作為池子,由於房產兼具金融與實體雙屬性,其實體屬性決定了熱錢流進流出對中國實體經濟具有相當程度的影響。

“池子”效應需要一個完整的流入流出作為一個使命的終結。

流入房市的錢必定要流出,因為房市不可能無限上漲。當沒有追漲動力之時,錢就會轉向於追漲其他資產而自房市流出。

而以中國房地產市場吸納的資金量來看,流入幾至極限,即算全部的市場資金都流入房產市場也很難全面推漲房產價格了。當房產市場無法吸引資金時,係時候考慮房產“池子“中的水流出的問題了。

04

股市由於信心問題已很難充當貨幣“池子“。

房市“池子“資金流出會有兩個去向,消費品市場和匯市。

1)由於中國的結匯制度問題,錢流入匯市則相當於中國國內貨幣總量少了,會導致資金面被動緊縮,從而使部分國內資金鏈存在斷鏈風險。

由於中國融資多為間接融資,由銀行作為中介方完成融資。

資金斷鏈時,首先受影響的即為銀行,代表着部分銀行貸款收不回,而銀行的放貸資金為其他部門存款。

資金斷鏈將影響銀行的償付能力,問題集中爆發則將導致銀行發生系統性風險,存在銀行倒閉的可能。

2)錢流入消費品市場,則將推漲消費品價格,帶來CPI的快速攀升,CPI升高將推高加息幾率,加息作為貨幣緊縮手段的一種,仍將加大資金鏈斷裂風險,進而存在發生銀行系統性危機的可能。

這兩個方向來看,房產中流出資金將帶來中國經濟的嚴重震蕩。

而池子的功效本應係減少實體經濟的震蕩。

以房產作為貨幣“池子“事實上未達成目標。

05

無論貨幣“池子“失敗與否,問題已經存在,需要解決。

房產“池子“中的水需要流出,那如何引導流出才係政府需要解決的問題。

緩步將蓄水池中的水引流出來,盡量降低對經濟的影響度才係政府所期望的。

引流出的資金部分將流入匯市,部分將流入消費品市場,而最好當然係可以引流入股市,當然理想與現實總有差距。

然而房產作為金融資產,追漲殺跌係必然。

房價只要沒有上漲預期,蓄水池中的水必然就會潰壩式流出。

而只要存在上漲預期,則就會有資金不停洶湧流入。

這與政府期望值不符

為達成緩步減少房市蓄水量的目標。

猜想中央仍會在以下方向上做出努力;

1)房市蓄水池功能目前來看仍至關重要,不可以完全放棄。仍將製造房市微漲預期,避免資金對金融資產的殺跌行為造成房市大規模資金流出。

2)但有漲價預期就會有資金追漲,為防止過多資金追漲,會繼續加強遏制部分資金流入房產相關。

以達到房產“池子“蓄水量逐步下降的效果。

例如加強企業和個人限購等,限制資金流入房產。

3)遏制資金流入房市會造成房價下滑預期,可採用更多的加強限售等政策將部分可交易房源踢出交易範疇。

供應量的減少可維持價格上漲預期。

環環相扣,如此完美!

以上措施都為以行政手段控制市場的追漲殺跌行為,理論上可較為完美的實現完全的市場經濟所不能達成的目標。

但行政干預尤其係限售將導致資源傳導配置出現問題。

譬如講,有企業需要周轉資金,急需賣房輸血,恰逢限售可能會導致企業只能無奈倒閉。

06

7.30日,深圳發佈了房產新政,被業界稱為先行先試。

截至7.30日,全國多個城市已發佈了限售、限購政策。

深圳的房產新政重點有三點;

限售、限購、新建商品住房只佔40%。

三點分別體現了不同的目的;

限購體現為政府想減少進入房地產市場的資金量;

限售體現為部分可供應房源(二手房)被踢出交易範疇,用以維持房價上漲預期。

新建商品住房佔比40%體現為繼續減少商品房供應,維持商品房上漲預期,加強商品住房金融屬性,讓資金追漲,避免資金大規模流出房市。

同時期望非商品住房逐步剝離金融屬性,回歸居住屬性

降低房價過高對實體經濟的負面影響。

如深圳模式成功,推測很快將會在全國推廣。

07

以深圳房產新政看,政府所體現的意圖較為明顯。

但資金流向關鍵看收益預期,資金總會流向利潤最大化的地方。

想要避免資金大規模流出房市,需要房市有投資價值,還需要外部沒有優於房市的投資。

而匯市的收益攀高無疑會導致資金追漲行為的出現,加速資金流出房市。

目前央行已將遠期售匯風險保證金提高至20%,用以增加遠期售匯成本,減少匯市追漲行為

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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