摘要：近日，中國四大資產管理公司之一的中國東方資產管理公司發佈了《中國金融不良資產市場調查報告（2018）》，報告中說的兩點引發大家的關注：
1、報告中說2018年商業銀行不良貸款可能被低估，受訪者所在地區不良貸款率可能達到3%－5%，未來3－5年不良資產規模可能緩慢上升，銀行信貸風險可以會持續暴露；
2、報告顯示，如果房價下降20-30%，銀行將會面臨着顯著的壓力。
中國東方資產管理公司是1999年10月15日在北京成立的，註冊資本是100億元人民幣，當時成立的目的主要是為了對接銀行的不良資產，它在不良資產處置方面有非常豐富的經驗，所以這份報告的內容非常受到大家的關注。
按照原銀監會（現銀保監會）發佈的數據，2018年一季度大型商業銀行不良貸款率是1.5%，股份制商業銀行是1.7%，農村商業銀行的最高為3.26%。
也就是說如果按照報告中當中3%－5%的不良貸款率為標準，那麼目前中國銀行體系內的不良貸款率是低估的。
2008年美國爆發了金融危機，眾所周知，這場危機的導火索是次貸危機，過程是2000年到2003年美國連續多年的低利率激勵居民貸款買房，美國房價開始水漲船高，逐漸開始泡沫化，2004年開始美聯儲連續多次加息，將利率上調到5.25%，結果加劇了居民的購房壓力和炒房人的成本，房價大跌，居民無法償還銀行貸款，銀行抽貸和拍賣貸款抵押品，結果加劇了房價下跌，形成惡性循環，銀行貸款無法收回，形成大量的壞賬，有的被迫破產，最終醞釀一場金融危機。
不良貸款率的定義是指金融機構不良貸款佔總貸款餘額的比重，包括次級、可疑和損失類貸款，說白了就是借去了收不回來的貸款。為什麼不良貸款率會上升？主要原因當然是經濟下行壓力大，企業資金周轉困難，無法償還銀行貸款。同時受制於企業經營業績，抵押品價值下降，銀行無法及時變現。
在目前中國的市場，有效的抵押品並不多，主要是房產、股權、債權、信用、汽車等，其中風險相對較低的是房產，很簡單汽車可能會折價，股價可以會下跌，但房子卻非常穩定，尤其近二十年，房價連續上漲，對銀行而言基本不用太擔心。
但是這一切都是建立在房價穩定以及上漲的基礎上，反過來，如果房價下跌呢？銀行能承受多大的壓力？
咱們先來看看房地產在銀行當中的角色和地位，根據2018年一季度金融機構貸款投向統計報告，一季度末人民幣房地產貸款餘額是34.1萬億，在人民幣總貸款餘額中佔比27.28%。其中房產開發貸餘額是7.7萬億元，個人房貸餘額是22.86萬億元。
也就是說如果房價下跌，那麼34.1萬億的資金將會受影響，倘若幅度超過可以接受的範圍，那麼部分居民可以會捨棄手中的房子、或者信用違約。到那時銀行拿到的是抵押物房產，但房價不斷下跌的情況下，抵押物的價值也會顯著降低。
2007年9月，平安證券發佈的一份研究顯示，抵押貸占商業銀行貸款總額約為43%，其中絕大多數是土地或房產，根據他們的測算，房產抵押物的規模可能達到39.4萬億。此外，2008年交通銀行也提供過一組數據，銀行業當中以房產作為抵押物的貸款可能達到65%。
可見如果房價下跌對銀行業的影響將是非常之大，毫不誇張地說目前最不希望房價下跌的是銀行，銀行能容忍多大的幅度呢？
平安證券報告的說法是房價下跌20%就會讓銀行承受巨大的壓力，中國東方資產管理公司認為是20-30%。
近幾年我們常在新聞上聽到說防止系統性金融風險，其實對於我們這個金融業尚未完全開放的市場來說，金融風險最重要集中在銀行，目前本外幣貸款占社會融資比重仍然佔到一半以上，所以防止系統性金融風險也可以理解為防止銀行業風險。
而按照上面列舉的數據，以房地產在銀行當中的地位，房價能大幅下跌嗎？顯然是不可能的。近期政策發生了一些微妙的變化：一是官方文件中近期強調的是「結構性去槓桿」，而不是全面去槓桿；二是流動性（貨幣）表述由合理穩定變為「合理充裕」。從中你是否發現一絲絲的東西？
