最近我在上海置換了一套房子
所謂置換，就是賣了一套，然後又買了一套，然後這個賣出買進的過程，真正意義上感受到了上海樓市的近況，今天不用什麼大數據，僅僅和大家說說交易過程中的感受
因為真正作為個體切入到市場裏，樓市給我的反饋，超乎我的想像
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說實話我買的房子，尋覓的這個小區已經超過半年的時間了，幾乎我對這樣的產品已經有心理預期，只是奈何項目品相比較好，房東掛牌的房子特別少，僅有的幾套也都是待價而沽並沒有真正想要成交的意思
對我來說，我無非就是等，有合適的就可以立刻入手
幸運的是，5月份，小區出來一套品相極高的二手房，低於小區均價60萬，且很滿足我的自住需求。
基本上掛牌的價格已經是我可以接受的單價。我是帶着定金去的，沒什麼問題就是落定成交了
當然，出於談判我依然嘗試着還一個價格，我又再壓了40萬，這對我來說只是談判的策略，不論房東什麼反饋我都選擇接受
出乎意外的是，房東很快答應了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實話買賣房子這麼多次，這麼爽快的房東本質上還是非常少見的，我驚訝房東的態度但是更加好奇是什麼樣的樓市讓房東有這樣的心態
中介給的觀點是房東也看好了下家房子所以比較爽快，但是這個困惑真正解決是來自我把自己的房子掛牌之後
你知道的，既然我看好了房子，所以對於自己的房子，一定是掛一個合理價格誠意對外銷售，所以也在鏈家上掛了一個市場客觀的價格，也同樣預留好了房客還價的空間，後面我就等着成交了
根據我過去買房的經驗，一般掛牌的第一周是最熱鬧的時候，這跟一手房開盤一樣，一開始的來人基本決定了市場的態度
我自信這個價格合理且產品有競爭力，但是奇怪的是，來客量比想像中的少，且大家都處於糾結的態度，並沒有表達明顯的購買意向
僅有一兩個出價的，都報了一個非常離譜的價格，談判也沒有順利的進行下去
當然，按照我過去的習慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價的意願，總有一兩個人等不住會來買的
這也是我過去的經驗，後面我也選擇等待
更加離奇的是，經過2個月，客戶就真的就沒有來了，市場就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對於房子這個東西，好像完全沒有想像中的需求
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後面我找了一個周末，我找到了鏈家這個區域的區域長，認真聊了下這個情況
當他看到我的第一眼，臉上也同樣充滿了各種無奈，他和我說着最近半年市場上海二手房市場發生的一些事情
有一個房東，已經看好了下家的房子，付了50萬的定金，不曾想自己的房子怎麼都賣不出去，已經降價70萬，但是接盤人還是沒有，現在的他，已經選擇違約50萬，樓市的冷超過他的預期
一套250萬的房子，最後選擇200萬出，這樣總價的房子最後選擇這樣的方式斷臂出貨
一個小區幾套房子，只有選擇降價的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個降價了，後面其他二手房都會降價，像往年一樣待價而沽的情況現在越來越少
房客的看房周期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況
中介的案例加上我的個人感受，恍然間感覺上海樓市正在經歷不一樣的周期，到底發生了什麼
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這些情景或許可以理解為市場的突然預冷，但是某種情況下也或許是厚積薄發的效果
1、市場上的需求真的感覺被抽乾了一樣
如今的上海，也不知道為什麼，需求好像完全沒有了
需求是否充沛，本質上看的是底層托底的那部分，本來上海最強的底層剛需是外來人口，但是如今的限購政策，幾乎把外來人全部排在門口外面了，能進來的已經非常少的。
政策落地之前就是一個非常精密的測算，滿足5年連續納稅加已婚狀態的，幾乎就是讓80%的上海外地人不能買房，這是第一
第二，具備購買資格的外地人，也並沒有想像中的有錢，或者換句話來說去年2年的上海樓市漲幅已經讓這群在上海奮鬥的年輕人徹底的買不起的房子
如今僅有的一些具備購買資格且也有能力買房的人，都是需要把老家的房子賣了然後加上父母的資助在上海湊個首付，所以你可以想像有多艱難
而對於上海本地人來說，目前在市場上依然尋覓房子的，大部分都是置換，什麼意思，就是自己本來沒錢，只有把自己的老房子賣了才有錢去買新房子
所以他們的購買力依然是基於房子賣了之後才能買，如果賣不掉那麼他們就持續在市場上觀望，不是不想買，而是同樣的也沒錢買
紙上富貴這個詞也真正的降臨到了不少上海土著身上
所以如今的上海樓市就呈現這樣的惡性循環，市場需求少，僅有的幾個想買房的人又要等到自己把自己的房子賣了才有購買資格，但是賣房的時候又看到市場需求少，所以就進入這樣的惡性循環，僵持也就這樣形成了
後面我問中介，那現在如果置換的話，周期會大概要多久，他給我的答案是：快的話半年，現在拉長到一年也沒什麼意外
我曾經寫過，上海樓市如果要冷，只要把交易周期拉長就可以控制資金的湧入，過去政策大量的在貸款啊審核上嘗試拉長周期都沒有很好的奏效，如今的樓市真正意義上的將樓市打入冰點
2、一手房的成交是壓彎二手市場的最後一根稻草
我之前和大家分析過，這麼多年過去了，上海的樓市一直處於高位盤整的階段，什麼意思，就是哪怕樓市不好了，房東和開發商一般都會選擇等待，房子索性不賣了等到行情好的時候再賣
一手房如此，二手房因為大家都自住為主也更是如此
但是如今的上海二手房為什麼發生了改變，那是因為現在的上海地產的一手房實施的是政策指導價
什麼意思，價格都是預售證發放的時候強行壓低的，遠低於周邊的二手房
當然，很多人說，價格低了之後大家都哄搶啊，一般房客都買不到房子啊，這可能是典型的認知偏差，我們日常都被輿論關注的是什麼翠湖啊前灘啊這種熱點盤，但是還有大量的一手房在今年瘋狂出盤，而且蓄客效果並沒有想像中的好
這個不好並非大家不想買，理由還是那個，要麼沒有資格，要麼想買就必須置換，資金回籠周期比想像中的要久
不瞞各位說，現在的一手，不少項目，哪怕一直在說的成本價出售或者低於周邊二手房，但是蓄客效果依然不好，日常我們看到推送廣告裏說的人頭涌動，背後都是銷售員在狂發短訊在詢問：要不要再來看看
所以目前的一手項目這樣特殊的存在，就在樓市里產生一個非常微妙的感覺：
賣得好的一手，最快程度的吸乾了周邊的需求，區域內的二手房詢問的就更少了，賣的不好的一手，價格給到區域的二手一個極強暗示，房客會直接拿着價格作為對標：你賣不賣，不賣我就去買一手了
如今的二手市場，就這樣被一手房打亂了節奏，然後你也知道，二手市場總會遇到幾個急需用錢或者有急事的，他們面對的選擇沒有太多，只有降價賣
而這樣的降價，就像蝴蝶效應一樣在周邊干擾着大量的準備賣房的房東，我們都知道，一手房過去還有所謂的抱團取暖，而二手作為一個單獨的個體如今面對都是焦慮和恐慌
3、中介把這個水弄的更渾了
二手的另外一種現狀，就是信息極其的不對稱，一手房還有各種成交數據各種自媒體，但是二手房沒有，不論是房東還是房客，所有的信息幾乎都是來自中介這個載體
而對於中介來說，公正客觀不是他們的職責，他們需要做的就是如何儘可能在僅有的幾套成交落入自己的口袋
所以製造恐慌是他們潛意識裏會做的選擇，因為只要對方恐慌了焦慮了，才會更加依賴面前這位中介人員
過去樓市好的時候，因為房源稀缺所以中介一般對房東很好，類似恐慌情緒都是對房客釋放，說一些類似趕緊買啊，不買這套又沒了房價馬上漲了
但是現在市場不好了，當他們看到市場上真正能買房的沒幾個人的時候，他們一定希望能夠抓住客戶，所以他們對房客說的話就是：你跟着我買吧，我有信心幫你把這套房子價格談的更低
怎麼談的更低呢，就是把過去對房客的話術現在轉過來對房東，說些類似：可以賣了，再不賣這個房客就去買其他房子了，你這套不知道什麼時候才能賣掉
其實你很難評判中介是否有職業道德，利益決定出口，對於一個中介來說一年都成交不了2套房子，他當然希望當下可以有更快的成交
客觀的說，製造謠言和恐慌對於中介來說是最大的利益獲得者，所以這樣的載體存在將二手房市場弄的更渾了
所以如今的二手房市場就是，能賣能成交的，都是降價賣的，你可以選擇等，但是如果你想賣房，那就必須降價
4、客戶願意等以及客戶也真的覺得房價不會很快漲
首先，這裏說的不是說房價真實走勢如何，當你真的紮根在二手市場裏的時候，你會發現市場上買房的不是什麼睿智專家或者富豪階層，那些持幣買房的，都是各種非常普通的阿姨大媽或者各種小白
我甚至和朋友說：怎麼現在的有錢人和5年前的不太一樣。
這其實也是這兩年的樓市浮沉造成的。這兩年的樓市暴漲讓大量的地方土著擁有了龐大的家庭資產，但是這樣的資產提升並沒有提升客戶的心智認知，他們對於市場的態度依然是來自各種感官的感受
所以現在的他們，真的覺得上海樓市已經冷了，而且房價也不會再漲了，他們更加願意選擇等待
對於買房人來說，也沒那麼焦慮了，因為大多都是置換，如果沒看到合適的，那無非就不買了，自己的房子也不賣了
而如今各種政策態度，也在呈現這樣的姿態，表態對於房地產的控制一如既往，而且可能會更嚴
政策的態度已經表達很清楚了，市場客戶也以此作為未來自己買房的態度
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後來，我也順利的賣出了自己的房子，一樣的降價30萬賣掉的，比我預期的要低，但是我接受這樣的結果
過程中的曲折我就不說了，如果我要給一些如今在市場上淘房子的客戶，不論你是買房還是賣房，一點意見就是
1、時間比任何都重要，不要判斷後市，說實話我自己都看不懂更別說普通百姓了，能夠儘早交易的話，犧牲合適的利益也沒有關係
2、目前能賣的房子都是降價賣得，如果你要買房砍價一定是有效的
3、如果你真的想快點賣房，掛牌的時候最好把價格的誠意放出來，如果你選擇先吊着慢慢賣，然後一點點降，可能最後價格會跌破你的心理預期
4、買房的人，現在關鍵是判斷好自己的付款條件和時間，這個可能是現在最好的談判籌碼
5、不論是買房還是賣房，最好選鏈家，倒不是給他打廣告，這是目前中介行當整體保持職業操守的中介載體了，信息不對稱的行當里，時間比什麼都貴的行當里，靠譜很重要
大概是這些建議吧，當我真正置換好房子，現在再來回頭看如今的這次決定的時候，很顯然我依然覺得我淘到了一套好房子，當然我也覺得我自己的房子賣的便宜了，但是我依然覺得我自己做了一個好的決定，因為我在這個周期里，換到了更好的房子，資產升級也好居住改善也好，我在這樣的淡市里完成了自己的居住升級
說實話，在這樣的市場裏做決策總比在每天房價提價的市場裏做要更好，不論是房東還是房客，都是如此
而當我回過頭來看現在這一輪趨勢的時候，我自己也問自己大概還會持續多久，我給自己的答案是，現在很難，下半年預期會更難，明年或許比今年下半年還要難
因為現在的市場，我看不到任何有出利好的趨勢，維穩是最樂觀的態度，對於個體來說，時間是最寶貴的
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現在的市場，到底怎麼來形容呢，我覺得有個例子挺貼切的
過去的2個月，小米的估值從預期的2000億美元，下滑到1000億，繼而是700億、600億，雷軍有點賭氣的說：「我也不想開價了，你們隨便開吧，總不至於連550億都不值吧。」
而實際的IPO發行價是17港元，對應的估值543億美元
這個估值，僅僅比2014年的450億美元融資估值高出93億美金
在如今這個時代里，不論是龐然大物的產業體還是買賣房產的個體，大家對錢的感知態度都是驚人的一致的
