新聞 > 中國經濟 > 正文

世界從未有過的樓市刺激手段 這次能成為扭轉周期的神器嗎

房地產利用「買漲不買跌」的消費心理,漲價去庫存。2015年初的三四線是房企的地獄,富力、綠地、碧桂園等多家大型房企曾在內部下死命令:未來不再在三四線及更低級別的城市拿地。但是2016年開始,這裏反而成了玩轉財富的天堂。 既然市場上要買房的人這麼多,那我就漲價銷售,漲得越快庫存也去得越快啊。精明的房地產商深諳此道,像碧桂園就大膽喊出:「漲價去庫存!」

「未來十年,三四線漲不動了!」

「中國正經歷百年大變局,三四線要賣房的趕緊了!」

……

2015年,經濟下行,很多專家出來唱衰三四線樓市。

不可思議的是,三四線樓市不但沒有走入經濟學家們堅信的房產下行周期,反而怒漲一大波,成為中國經濟絕地反彈的強大推手,專家們的臉腫成了饅頭。

這股神秘的力量,來自「貨幣化棚改」,它以全世界絕無僅有、政策上大開大合的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡,在短短3年時間裏徹底扭轉了三四線城市的命運。

2018年,中國經濟又現危機,中美貿易戰烏雲壓城,又遇上美國加息周期,擠壓了國內貨幣政策調控能力。

在「中國經濟向何處去」的關口,棚改的路徑再次變異——這邊央行出手摁住水龍頭,改貨幣化安置為實物安置為主,那邊住建部堅持用棚改穩定大市,未來三年中國仍將改造1500萬套。

這一招中國式棚改,讓三四線房價停止天怨人怒地上漲,又能繼續為中國經濟保駕護航。一如08年金融危機下的4萬億,棚改又走回了它的起點。

從今年開始,棚改的"偉大使命"已不再是去庫存,而是保增長了!

01

往事如煙

棚改政策的複雜化,發生在2015年12月。那時候,房地產市場經歷了整整兩年的低迷,投資增速從22.8%的高點跳崖至1%,坊間分析商品房積壓多達98.3億平方米。

「去庫存」這三個字千斤壓頂,樓市已到了「必須打贏一場殲滅戰」的生死期。從那一刻開始,「棚改」與「去庫存」悄然劃上等號。

不過,如果按照以往的思路建保障房進行實物安置,只會製造出更多的庫存,成為隨時壓跨市場的最後一根稻草。

舊棚改的方式顯然是行不通了。而且,三四線城市人口外流嚴重、產業薄弱、沒有需求支撐,該怎麼去庫存?好在,高層心中自有"藍圖"。

02

棚改式「放水」

錢沒有了可以印,需求少了可以創。

為了製造出天量的購買力消滅庫存,政府拿出了一項堪稱世界經濟史上最奇思妙想的發明——棚改貨幣化安置。

2014年,央媽創設出一種對房地產定向放水的新型水龍頭——抵押補充貸款(PSL)。玩法是這樣的,央媽通過PSL把錢貸給了國開行、農發行、中國進出口銀行,地方政府向這三家政策性銀行貸款,拿着這一筆錢從棚戶區居民手中換取了底下的土地,沒地方住的棚改居民只好跑到市場上買商品房,需求一下子增多了。

地方庫存壓低了,開發商的日子也好過了,有錢繼續買地。這時候地方就有動力再去拿地,依靠土地出讓來償還國開行的貸款,一個完美的資金閉環就這麼形成。

一開始,央媽和住建部在試水時貨幣化安置時很低調,PSL的數據也不公開。到了15年中,住建部開始大力「推銷」,貨幣化棚改就此狂飆猛進,比例從2014年的9%,提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。

有些地方還給出了硬性指標,比如吉林力爭17年100%,內蒙古是70%,湖南則要求必須不低於60%,未到50%的地區不予受理棚改項目。

有了PSL加持,棚改進度條拉得特別快,2009年是80萬戶的目標,2014年就變成了470萬戶,2015年繼續增加至580萬戶,2016年為600萬戶。到了2017年,實際開工量達到609萬套,完成總投資1.84萬億。

回想棚改過往十幾年的歷程,這「天才般構想」的PSL,簡直是個一石二鳥的寶物。

一個是完美消化了市場庫存。截止2018年5月,商品房待售面積創下45個月新低,相比2016年2月份的高點,去化了1.79億平方米,各地開啟「補庫存」周期。像棚改大省湖北,15年底去化周期14.7個月,截止至18年4月僅剩6.3個月,不足6個月的地區開始限購。

另一個就是補充基礎貨幣的投放——2014年外儲逼近4萬億大關後就開始走下坡路,以往依賴外匯占款投放基礎貨幣的渠道被迫收縮,PSL等貨幣工具的出現,就是讓錢動了起來,市場不至於餓死。

03

地產化遊戲

不過,福禍總是相依。

過去三年時間裏,央行單是通過PSL工具向市場的放量就跨過3萬億大關,截止2018年6月末餘額達到31852億元。要知道,當初對中國經濟留下莫大後遺症的刺激計劃也不過4萬億。

這種貨幣放水對中國的房價而言意味着什麼?只有一個結果:漲價。當手持貨幣入市的人數量飆漲之後,市場價格立馬做出反應。

2016年12月的70城房價數據里,一線和部分二線環比出現了微弱的下跌,而唐山、溫州、泉州、宜昌、安慶等強三線城市都出現了反彈。

進入2017年,全國三四線樓市房價繼續飆漲,貧困縣從1000多的均價翻了好幾個跟頭,一下子衝到5000甚至過萬的新聞頻上頭條。在此之前,房價上萬是一座二線城市的標準,現在三線城市若房價不過萬,都不好意思說自己參加過棚改。

除了市場的自發調節,樓市漲價的背後其實還有兩條普通人沒有注意到的邏輯隱線——

地方政府財政捉襟見肘,借了三大政策性銀行的錢來搞棚改,早晚都是要還錢的,如何讓盤下的棚戶區土地發揮最大價值,一些地方政府絞盡腦汁。

於是,一些地方就借着棚改的名義強行擴大棚改區範圍,把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村統統納進拆遷範圍,走上一條土地財政的道路。再讓資金雄厚的地方國企來配合演出,「拍下」地王,充當着抬高房價的先鋒。以此循環漸入,最大化變現「棚改土地」。

海口從16年開始的「民心工程」,規劃三年改造2.7萬畝土地、17萬戶,改造人口大約佔到總人口的25%。據櫻桃大房子稱,要完成這個目標,整個城市要拆掉一半,二環到四環之間地名帶村子的都拆掉,不管房子是不是危房舊房。

而《證券日報》17年底報道,部分三、四線城市地王頻頻閃現,土地溢價率現同比暴漲,少則上漲3倍-4倍,多則上漲7倍甚至近13倍。

房地產利用「買漲不買跌」的消費心理,漲價去庫存。2015年初的三四線是房企的地獄,富力、綠地、碧桂園等多家大型房企曾在內部下死命令:未來不再在三四線及更低級別的城市拿地。但是2016年開始,這裏反而成了玩轉財富的天堂。

既然市場上要買房的人這麼多,那我就漲價銷售,漲得越快庫存也去得越快啊。精明的房地產商深諳此道,像碧桂園就大膽喊出:「漲價去庫存!」

04

暴擊終於來了

其實,早在2017年5月,三四線的樓市銷售就達到了頂峰,看空三四線的聲音變得越來越密集。

這些小城人口外流嚴重、缺乏產業支撐,房價這麼高難道就不存在泡沫嗎?

隨着去庫存目標的實現,貨幣化棚改逐漸走向政策臨界點。

2017年底中央政治局會議上,高層定調「去槓桿」為2018年工作任務之首,而不是去庫存;2018年政府工作報告中,「貨幣化安置」的提法消失了。

當然,最大的「作死之力」還是來自今年上半年的樓市亂象。

西安成都、杭州、長沙等二線城市原本就因舊城改造和棚改加速,製造了大量需求,再加上搶人、住宅用地供應稀缺、開發商捂盤等,又一次導演了人為樓市恐慌、全款搶房的盛況。

這種情況又吸引更多拿到貨幣化安置的三四線居民,跑到二線投資,再次推高房價,最終尷尬了房住不炒。

暴擊終於來了。

2018年6月25日下午,市場傳言「棚改全國一刀切,全部暫停」,隨後國開行急急出面澄清,「棚改項目的審批權全部先上收,新項目基本暫停審批,但已經在放款的存量項目還是照常。目前各項工作正在有序開展。」而且以後棚改都改為實物安置為主。消息一出,當天地產股集體翻綠。

房價是不能再暴漲的了,這輩子都是不可能的了。

只是剛解決了人怨,又迎來了國愁。今年的中國出口滑坡、基建減速、消費萎靡,去槓桿下股債匯三殺。中美貿易戰烏雲壓城,也只是剛剛打響了第一槍,未來國內經濟將持續受壓。

於是,政策層面仍緊緊抓住棚改穩定大市。去年底住建部部署2018年工作時說:國內部分三四線城市和縣城繼續去庫存,2018年改造各類棚戶區580萬套。

當時這一目標超出了市場預期,比2017年5月國務院制定的2018年至2020年「平均每年500萬套」的棚改目標直接提高了16%。直到今天,這個1580套的偉大工程仍沒有一絲放鬆的跡象。

或許「三四線是再無未來了!」但中國經濟的寒冬是絕對不能到來的。

國運如何變,棚改就如何變。這便是中國式棚改的偉大榮光。

責任編輯: 秦瑞  來源:智谷趨勢 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2018/0712/1142615.html