阿波羅新聞網新聞 > 財經 > 正文

房價大漲即將終結? 真實數據觸目驚心

近期,國際和國內都在發生的啲非常重要的事情,看似毫無關聯,但卻影響深遠,甚至可以講係改變歷史進程的事件。

以至於當我們把這些事情串聯起來以後,就會對樓市的未來產生非常深切的擔憂!

那麼,到底係哪些事,會對樓市造成如此巨大的影響?

首先,係拉動中國經濟的三架馬車,投資,消費,和凈出口,它們全都發生了巨大的變化,尤其係投資和消費增速,甚至出現了明顯的下滑。

要知道,三架馬車不光係拉動經濟,同樣也係消化高房價泡沫,實現軟着陸的重要手段。

這十年來,中國人之所以能抗住如此高的房價,經濟快速增長係至關重要的因素。

然而,從剛剛公布的5月數據來看,樓市的前景並不樂觀。

1.三大數據,觸目驚心

6月14日,國家公布了3組經濟數據,非常令人擔憂。

首先,係投資增速的持續性下滑!

2018年1-5月份,全國固定資產投資規模約21.6萬億元,同比增長僅為6.1%,創造了新低。

而且,5月份一個月的投資數據,就將前4個月累計的增速,整整下拉了0.9個百分點,這種拖後腿的節奏,完全超出了市場的預期。

其次,係消費增速的大幅下跌!

短短2個月時間,同比增速下滑超過了1.5%,係非常非常少見的事情。

更有甚者,5月份投資增速同比僅有8.5%,上一次咁低迷的時候,還係在2003年的非典時期!這15年中間都沒見過咁低的!

當三架馬車中的投資,消費增速都出現下滑的時候,唯一有指望的,就只剩下凈出口的了。

然而,就在國家6月14日公布了投資和消費數據後的一天時間內,全世界最懂房地產的總統特朗普,看準了時間點,又罷了我們一道。

就在1天後的6月15日晚9點,特朗普突然對價值高達500億美元中國進口商品徵收25%關稅,並公布商品清單。

商品清單包括1102種產品,其中有許多產品與中國製造2025年戰略計劃相關,包括大量電子、機械、半導體、航空航天等商品,此舉或對中國新興高科技產業造成影響。

顯而易見,中國的凈出口,以及跟中國製造2025戰略相關的製造業,將會因此受到巨大的影響。

然而更加雪上加霜的係,這些製造業,不僅要面臨更加高昂的產品成本,還要面臨借不到錢,融資困難的窘境。

根據央行6月13日公布的金融數據,5月社會融資規模增量7608億人民幣,預期13000億人民幣,比上年同期減少了3000億。

這係個咩概念?

比預期水平跌了近一半,比舊年同期融資還要困難3000億,足以可見當下實體經濟資金層面的緊張程度。

講係錢荒都不為過。

而房地產行業對融資和借錢的需求,又稱得上係個中翹楚,一旦融資出現問題,開發商的後果可想而知。

如今,地產行業正處於還債高峰期的前夜,16年樓市暴漲時期加的高槓桿,如今已經開始出現危機的預兆。

前有王總史詩級的斷臂自救,後有上交所對華夏幸福債務風險的18問,乃至最近天津天房1800億的債務風險預警,這樣的事情未來會越來越頻繁的發生。

這也係為咩最近碧桂園恆大都在拼了命的要求高周轉的根本原因之一。

不過最令人沒想到的係,不論係A股還係港股,總資產破萬億的萬科,卻係凈負債率最低的房企,單就這一點來講,未來幾年的萬科,堪稱係房地產行業安全度最高的開發商。安全,意味着哪怕樓市行情再突變,至少不會出現爛尾。

然而,這些都唔係最令人擔憂的事情。

最令人擔憂的係,明明經濟情況沒有那麼明朗,各項增速指標都在下滑的情況下,房價卻仍然逆勢而漲!

根據國家統計局6月15日發佈的最新數據,70個大中城市,只有上海,南京,福州,廈門4個城市的二手房價格出現了下調,除去5個持平的以外,剩下61個城市全都在上漲!

2.壓不住的房價?還係樓市最後的瘋狂?

如果你深度考察過全國的市場,一定會發現一個非常詭異的現象,當下樓市最火熱,漲幅最高的唔係咩都有的一二線,而係咩缺的三四線。

但係,這一輪由一二線擴散至三四線的上漲周期,即將迎來尾聲!

就在上周,人民日報海外版發表了文章稱:《樓市調控轉向三四線,房住不炒中小城市不例外》

要知道,本輪三四線房價之所以能上漲,根本因素有兩個:

1.棚改+去庫存,棚改向三四線市場釋放了大量的資金和購房需求,去庫存為三四線提供了政策上的利好。

2.三四線寬鬆的購房環境,讓大量一二線的資金得以進入到三四線中,幫忙去庫存。

然而現如今,去庫存的目標已經基本實現,棚改在一年半以後的2020年也就基本完成,這個時候,一旦三四線開始出台限售限賣政策就意味着近期購買三四線的人直接被鎖死至市場冷卻。

這唔係危言聳聽,過去三四線很少會出台限購限售措施,但係未來,絕對會大量的出現。

比如6月初已經開始施行2年限售的宜昌,就係個中的徵兆。

而且最關鍵的係,三四線的鎖死,和當下一二線的鎖死,完全唔係一個概念。

一二線鎖死,並唔係真嘅失去流動性,背後還有大量真實需求的支撐,一旦放開戶籍這一類口子,就會出現像西安,天津這種三天百萬人申請的壯觀景象,好比天津5月份的房價,就係被新增的需求瞬間推動上漲。

而三四線一旦鎖死,就係真嘅鎖死了,你沒有口子可以開,就算你開了戶籍的口子,也沒有人願意去落戶,缺少真實需求,這係和一二線背後最大的不同。

當然,一篇官媒的文章並不能完全證明咩,但係一旦出現官方背景人員,短時間內大量集中對房地產市場發表睇法,就能講明很大的問題了。

6月14日,在規格極高的陸家嘴論壇上,銀監會主席郭樹清先生和前任中財辦副主任楊偉民先生,都發表了對房地產非常重要的表態。

郭因為還在任內,內容偏敏感不再呢度贅述,大家可以自行百度。

我們主要來睇吓前任中財辦副主任楊偉民先生的講法。

需要明確一點的係,雖然楊先生多次強調自己已經和中財辦沒關係了,但係做為一個從1980年就開始和劉鶴共同發表署名文章的人,在這種高級別論壇上所講的話,絕對唔係那麼簡單的。

對於房地產相關問題,楊先生講了兩句非常重要的話:

“如果房地產市場繼續亂象叢生,如果地方政府繼續變換花樣舉借債務,金融監管再嚴厲也會出現金融風險。”

“前期房地產市場已經積累了啲風險,近期又亂象叢生,成為最容易引爆風險的定時炸彈,目前行政性措施已經不能根治。

顯然,部分高層已經再次注意到當下房地產市場的亂象,並將給予重點關注。

而且,既然離任的楊先生敢把“目前的行政性措施已經不能根治”這種話講出來,其實也就隱含了,已經揾到了啲真正能夠根治的方法。

那麼到底有咩方法能根治中國房地產的問題?

陸家嘴論壇結束後的第一天,有關部門就立刻給出了答案。

看到不動產登記聯網,你或許就能明白,房產稅就係答案之一。

3.房產稅即將到來?

其實房產稅本身,並不能真正影響房價的漲跌,像歐美國家房產稅收了那麼久,房價也係該漲的漲,該跌的跌。

實際上,未來我國房產稅直指的核心,係土地財政的問題,係解決地方政府缺少稅收來源,而過於依賴賣地收入來補貼財政這一難題。

其實我們心裏都清楚,房價之所以咁高,跟地價或多或少有一定關係。

在這樣的大背景下,還在盲目跟風購買三四線的人,其實正在經歷非常巨大的危機。

三四線,漲完這一波,可能都不會再有下一次解套的時機了。

如今,全國房價破萬的城市已經有62個,三四線城市更係佔據了其中的三分之一,平均月收入不足3000的三四線,將來靠咩去支撐更高的房價?

要知道,2010~2017年的居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%,降幅達到了一倍;而與此同時,居民家庭債務佔GDP的比重已升至49%,幾乎佔了GDP的一半。

試想一下,這樣子的遊戲,到底還能持續多久,三四線的熱度還能存在多久?

所以,未來這段時間,尤其係年中的會議期間(劃重點),一定要重點關注三四線的政策變化。

一旦出現任何風吹草動,就儘快去減少自己在三四線的持盤數量,趁着一二線這一波人才引入的紅利,將資產置換到一二線去。

尤其係嗰啲現在還在借錢買三四線房的人(剛需除外),一定要仔細挑選位置和品質,以防將來無法變現。

最後,用一句金融行業盛傳已久的話來做個結尾,這句話在樓市也非常適用:

你看重的係人家的利息,人家看中的係你的本金。

千萬別被房價短期的上漲所迷惑,能不能最終變現才係最重要的買房指標。

韭菜為何係韭菜?次次都上當還不知道

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:微信公眾號 轉載請註明作者、出處並保持完整。

財經熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞