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一旦超過這極限 廈門市民將會被盤剝得乾乾淨淨

本文將會講述一個很有趣的問題:如何計算一個城市理論上的房價上限。我呢度的將要使用的最關鍵的數據,係城鎮居民的“收支盈餘”數據,也就係城鎮居民可支配收入扣除消費性支出之後的盈餘。收支盈餘,係城鎮居民在維持生存的必須消費之外,可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。我將要假設的極限情況係:城鎮居民將其收支盈餘,100%均用於支付當年度的按揭款,唔好有其它任何奢侈型消費了。

注意,呢度隱藏着另一個極限前提:首付部分必須100%依靠啃老,也就係調用六個錢包。購房者不需要依靠自己的收入承擔首付,只需要承擔按揭責任就行。當然了,這種極限情況在當今社會其實已經係普遍性的社會現象,各位都已經見怪不怪,因此也應該可以很容易的接受我的這種喪心病狂的極限設定

根據上面的原理,我們來實測一下廈門理論上的房價上限。根據2017年廈門統計公報,其城鎮居民人均可支配收入50019元,消費支出32009元,收支盈餘18010元。呢度再極端一點。根據28定律,20%的富裕群體(也就係地產市場的目標客戶群)佔了80%的收入,但係富人的消費支出與普通人的差別其實並不大。這樣算起來,富裕人群的收支盈餘為:50019×4-32009=16.81萬元。按揭款一般都係以家庭為單位支付的,我大中國東部城市的家庭平均人口數約為3.2人。假設家庭中有一名高收入人士,剩下2.2人為普通收入人士,這比較符合現實情況。畢竟家庭成員強強聯合的情況還係比較少見的。

這樣算起來,富裕家庭的收支盈餘為:16.81萬元+18010元×2.2=20.77萬。這就係廈門的富裕家庭,理論上的最高年度按揭款支付能力,月均可還貸1.73萬元

這就係極限了。一旦超過這個極限,廈門市民將會被盤剝得乾乾淨淨,現金流都會斷裂掉,只能節衣縮食來承擔按揭款,並將因此造成廈門消費市場的劇烈萎縮

而且,呢度必須注意的係:即便係來廈門炒樓的群體係外地客戶,上面的計算同樣生效。因為廈門的常住居民,乃係廈門樓市的最終接盤俠。下面,就去網上隨便找個房貸計算器,來算一下,如果每月按揭款1.73萬,可以承受的房價水平係幾多。

(右下角的廣告部位我隨便用了個常用聊天表情來遮蓋了一下,下同)

注意上圖中的前提條件,100平米的新房,3成首付,貸款時限25年,貸款利率僅上浮10%,在今時今日這算係比較優厚的條件了。根據這樣的反算,即便廈門的富裕家庭喪心病狂的啃老,並將全部收支盈餘都拿去支付按揭款,其可以承受的房價上限,也只有約41000塊。這就係廈門住宅均價在舊年底達到5.5萬的歷史高位後,便轉身下跌的原因。到現在跌到均價5萬,還係遠遠不夠的,還要繼續跌。即便係跌到4萬,也依然只係達到了理論上的極限值,在這種位置上也係不可以長久的,還得繼續跌。(在呢度推薦擴展閱讀本公號的廈門經濟篇:撐不住房價的廈門——前四月廈門經濟綜述)

當然了,這種極限的算法意義並不大。我的建議係:在我國現階段,最適宜的房價水平,係居民將其收支盈餘的66%用於支付按揭款。如此,也還能剩下三分之一的閑余資金,不至於將市民的棺材本都壓榨乾凈。還係以廈門為藍本。20.77萬的富裕家庭收支盈餘×66%=13.7萬,則比較合適的月供額為1.14萬。由此反算廈門最適宜的房價水平。

根據與前面相似的前提條件,廈門比較適宜的房價水平,係27000元。在這樣的價格水平上,購房群體依然被限定為那20%的富裕家庭,並需要其將三分之二的收支盈餘拿出來供房。當然了,月供過萬,這其實已經係偏高的負擔水平了。對嗰啲普通家庭來講,對嗰啲80%的弱弱結合的屌絲家庭來講,同樣也係買不起了。

使用這樣的算法,各位可以很容易計算出我大中國各個城市的房價極限值和適宜值。注意,我在呢度使用廈門這個城市做參照物,係由於廈門的地產市場結構比較單一,城市規模也很小。各位在計算大城市的房價上限水平時,對於中心城區、近郊區和遠郊區,應該分開計算,事實上在城市的不同區域,由於經濟發展水平不同,居民的收入水平差異很大,因此房價的承受能力也不一樣,這就係導致城市各區域房價差異的本質原因。舉例來講,上海2017年全市居民的人均可支配收入58988元,其中收入較高的浦東新區居民收入為60715元,但係位於郊區的松江區居民就只有47667元的收入,兩者之間的差異達到27%

在我國的現階段,城市中心區的各項醫療教育養老等社會福利,其實就係通過購買住宅這種幾乎係唯一的方式來進行分配。買得起中心城市的貴房子,就能享受更好的配套,獲得更好的社會福利。在這個意義上來講,房價適當高一點,在本質上係一種叢林式的公平競爭手段,其實也無可厚非。這也係2013年前,老蠻我一直支持房價持續上漲的原因。

在當時,老蠻我對房價的定義就係:房價,就係區域的生活、商務、景觀等配套資源的綜合體現

可惜的係,2015年之後,由於某政策的實施,房地產變成了一場全民參與的純粹的金融投機遊戲,房價與其背後的配套資源完全割裂,變得只與新增資金有關,與新韭菜的旺盛程度有掛。

到了這個時候,房地產,就變成了擊鼓傳花的遊戲。

而現在,鼓聲已經停了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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