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動了殺機?原來房地產的空置率早就被偷偷調查過

14號,除了係俄羅斯世界盃開幕的日子,還有上海陸家嘴金融論壇,被一行兩會,以及各種金融機構,金融辦公室的領導觀點刷了一天屏,按理講金融的事情大家應該更關注債市,股市,匯市,然而並沒有,大家發現轉發量最多的恰恰來自於樓市。可見樓市目前已經深度金融化了。

在會議上,原來的中財辦副主任,現在的政協經濟委員會副主任楊偉民,透露了一個重要的數字,他講自己還在中央財辦時,曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,顯示我國無論係城鎮還係鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高,日本係13%。這很不正常,講明用來炒的房子真不少,有關部門應該儘快制定空置標準。

無獨有偶,前幾個月,原來同為中財辦副主任的陳錫文也講過類似的數據,他講,中財辦請國家電網公司做一個統計,從每戶電錶數據來看,一年一戶用電量不超過20度認為係“空置”。算下來,2017年,大中城市房屋空置率係11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。農村房屋的空置率比小城市房屋空置率,僅僅多0.1個百分點。

可以看到,這次做統計的標準係一年電錶不到20度電,這個認定標準應該講極其寬泛。真得係一年都沒有人去的房子。恐怕才會這樣。正常家庭,一周的用電量也不會少於這個數。這係在沒有通知外界的情況下做出的調查,所以並未被人為的掩飾,數據的可信度會比較高。那麼換句話講,一年都沒有人去過的房子,大城市差不多有12%,小城市差不多14%,數字都跟空心化的農村差不多,農村的房子係不能流轉的,所以沒有炒作的必要,那麼我們可以去農村睇吓,就知道14%的空置率係咩概念了。

按照國際標準空置率在10%以內,算係比較安全的區間,10-20%就比較危險了,超過20%以上屬於嚴重積壓風險巨大,剛才也講了,日本這樣房地產明顯趴窩的國家,整體空置率係13%,東京,大阪這種地方略低於全國水平係12%。而我們用極其寬泛的調查,得出的數據已經超過了日本,那麼如果認真一點調查呢?幾年前西南財經大學做了一個全方位調查,他們的結論係,2013年全國住房空置率已經超過了22%,各主要大城市空置率全在20%上下,三線城市更係超過了23%,甚至講全國有5000萬空置房。而後來中央黨校的周天勇教授講,2015年底,這個數字可能上升到6500-8000萬套。

所以,這些數字都指明了一個問題,那就係中國的房子唔係不夠住,甚至在大城市都已經過剩了,既然中財辦已經偷偷開始調查2017年的空置率問題,想必心裏也已經動起了殺機,下一步的工作任務,必然要盤活存量。降不降房價單講,但至少不能讓你把房子閑着,最次也得逼你把房子拿出來出租。

空置房標準的認定係一個世界級難題,現在你偷偷調查,這個沒問題,但如果你講一年用電20度以下視為空置,那麼他分分鐘會把用電量提高,很簡單,買一台空調在空房子里每天空轉唄!你用電量規定幾多,他都能跑出來,現在空調都能遠程控制了,甚至北京返工,四川空置幾套房,他都不擔心。天天能給你跑出電來。所以一旦你宣布空置標準,那麼空置標準瞬間就不靈了,所以還得多種數據組合認定。比如門禁系統的虹膜識別,你講你們家邊個住,租出去也行,邊個住?每次進出小區都要虹膜登記加指紋識別,一旦發現造假,就計入徵信檔案。然後再通過耗電量的峰谷比對,上下水數據的峰谷比對,其實不麻煩的,你把規則定下來,很多人一看太麻煩自己就唔去抖機靈了,再加上有門禁系統的過濾,真正需要電量峰谷比對,和上下水峰谷數據比對的並不多。還可以引入群眾舉報,其實你的房子係否空置,空置了多久,鄰居係最清楚的。但也要同時講清楚,誣告也係會被扣掉信用積分的。這樣誤差率就會更低。如果他能逃過門禁識別,能逃過電力和自來水部門的數據比對,還能逃過人民群眾的火眼金睛,那逃過就逃過吧,算他有本事了,估計跟自住房也就沒啥區別了,不過話講,與其咁麻煩的逃過,為何不把房子租出去,還能賺點收入呢?所以他即使都能逃過,也未必能逃過市場規律。寧可絞盡腦汁的逃避空置稅,也不把房子租出去,那這人一定係腦子有病,因為完全不划算嘛!

當然還係我們之前的觀點,通過技術手段的組合應用徵收空置稅,這仍然係下策,上策係直接開徵房產稅,不管你租不租,房子在嗰度就要收稅,這樣空置房的成本立馬就上來了。所以對於絕大多數人來講,就會十分有動力,找個租戶來給自己對沖稅負。自然就能逼出很多空置房,進入租房市場。但房產稅也有問題,那就係這東西殺傷力有點大,很可能會一下引爆房地產泡沫,就像剛剛建行董事長田國立講的,由於房地產現在已經過度金融化,房價如果真掉下來政府好驚,銀行更好驚。所以現在的態度有些曖昧,既不想讓大家炒房也不想讓房價降下來。但這事,你指着人民大眾、靠素質,肯定係沒有用的。我們每次既想點吖,又想點吖的時候,往往最後就係兩邊不落好。這次顯然已經越炒越凶了,那麼結果點樣呢?話不多講,看結果吧。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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