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警惕!南京萬達茂總經理自殺 暗示巨大風險 房地產行業糾結至死

高房價很痛苦,高周轉很痛苦。南京萬達茂,開業僅10天,爆出兩起員工身故事件——6月6日,萬達茂總經理徐毓被發現在附近一處在建工地墜亡;10日上午,在萬達茂樓頂,發現剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體。

高房價很痛苦,高周轉很痛苦。

南京萬達茂,開業僅10天,爆出兩起員工身故事件——6月6日,萬達茂總經理徐毓被發現在附近一處在建工地墜亡;10日上午,在萬達茂樓頂,發現剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體。

無言。

邊個也不知道這位總經理,在生前的最後時刻,到底承受了多大的壓力?地產界有言,生不進萬科,死不進恆大,生死不進碧桂園。那進萬達呢?

不進恆、萬、碧,就能過上幸福生活了嗎?太傻太天真。進中小房企,再過兩年,不一定有飯碗,連痛苦的資格都沒有。

房企跟地方財政一樣,糾結至死。

房地產行業的政策風險深不可測。據不完全統計,截止6月6日,今年年內發佈的各項房地產調控政策已超過160次,舊年累計200多次。

預期不明確的高風險行業,特色就係周期短、周轉高、用槓桿、藏現金,比如販毒。

風險加大,按理開發商應該減少開發,手握現金和可快速變現資產。事實剛好相反,開發商心驚膽戰,卻在搶地。全國土拍價格上漲,開發商拿地金額增加。

根據中原地產研究中心統計數據,截至5月28日,全國50大城市合計土地出讓金高達1.39萬億,同比2017年同期的9360億上漲48.3%,多賣了4520億。

杭州,位列土地出讓金50城第一,高達1244億,同比上漲210%。武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等22個熱門城市,賣地都超過200億。三四線城市的熱度,從舊年開始就上升。

大者恆大,大開發商搶地更厲害。今年前5個月,拿地總額前10位的房企,金額總計3696億元,同比平均增長率40.7%,拿地超過百億的房企多達22家。

麵粉貴了,風險高了,麵包價格被控制了,開發商反而大搶地,這講不通。

既然風險那麼大,開發商不能減少拿地、減少銷售嗎?不行。對於開發商來講,規模一旦下降,就唔係贏利下降的問題,係生存還係死亡的問題。

開發商沒有規模,銀行不給貸款。我問過在銀行工作的朋友,他們的開發貸,就貸給幾家大房企。

房企境內、境外大借錢。據Wind數據,今年前4個月,全國房企海外融資金額達233.2億美元,同比飆升107%。

人民幣貸款數量也在上升。2018年一季度末,人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元,136家上市房企負債超6.58萬億元,平均每家負債高達484億元,平均負債率79.1%,35家房企資產負債率超越80%紅線。只要銷售好,一切唔係問題。

5月28日,上交所信息披露,碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。2月7日,已經被中止過一次。碧桂園尚且如此,其他房企的壓力可想而知。

償債高峰期快要到來。申萬宏源的數據係,包含公司債、企業債、中票及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計1949億元,三四季度係到期高峰(分別為932億、698億元),2019年、2020年到期量更大,每年增量都在1000億以上。

欠錢係要還的!

股價維持在高位,問題不大。A股市場幾乎無股不押,一旦房地產上市公司股價下跌,就會引發質押平倉風險,參照華誼兄弟。

場內、場外股權質押全線收縮,近一個月,超過20家上市公司股權質押遭遇平倉,環比4月激增4倍。

Choice數據統計,A股2488家上市公司累計股權質押市值達5.7萬億元,有5528億元觸及平倉線,4189億元觸及預警線,涉險的股權質押超過9000億元。5月份以來,已有至少88家A股上市公司發佈股票補充質押公告,僅次於今年2月份。

事態已經很嚴重,更要命的事情來了。

貨幣進入加息周期。外有美聯儲加息,內有央行穩貨幣,美聯儲今年6月幾乎鐵定要加息,國內大概率跟隨美聯儲加息降准。房地產境內外融資成本鐵定上升,生存還係死亡的根本,又一次擺到檯面上。

整體的房地產政策係增保障、去庫存,增首付,用投資者的真金白銀做實泡沫。

開發商辦法係像陀螺一樣,被鞭子抽着,加快周轉。

2008年爆發金融危機,萬科遭遇第一次業績負增長,要求“5986”:拿地後5個月開工、9個月開盤、普通住宅要佔80%以上,開盤後當月銷量要達60%。

碧桂園青出於藍,萬達“18個月一座城”,平均每年超過15個新項目開工,唔係鐵打的人根本Hold不住。

高周轉,房產銷售係王道。

有人輕鬆的講,開發商可以做長租、做輕資產、做房地產信託,這顯然不了解行業,遠水解不了近渴,做文旅地產靠文旅贏利的有幾多?從根子上,還係靠賣房。

各梯隊銷售金額入榜門檻越來越高。據克而瑞數據,今年前五個月,TOP100房企總體銷售規模3.47萬億元,同比增長33.5%;TOP50同比增長58.3%;TOP30、TOP3房企門檻同比增長38.8%、31.4%。

現在了解開發商為咩瘋狂搶地了吧?

拿地、開發、銷售、再拿地、再開發、再銷售,這係無盡的循環。再好驚也得拿地,拿了地儘快賣,賣了房趕緊再拿地。

前面有胡蘿蔔掛着,後面有鞭子抽着,半夜睡覺還在做噩夢。唔好光看到人家吃肉,也要看到人家半夜痛哭。

這次南京萬達茂徐毓出事後,我問南京的銷售牛人,他們覺得惋惜,後怕之餘,表示要調整心態,壓力總會過去,生命才係最重要的。

巨大的壓力不會停止,高槓桿、低周轉企業,一係已經爆倉、一係正在爆倉的路上!

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:新浪博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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