房地產漲跌一直是大家最關心的話題。對此，任志強和樊綱都表示，如果你現在經濟實力能夠付得起首付的話，現在正是炒底好時機，買房得趕早。但是，馬雲、王思聰卻堅信，房地產是有周期性的，未來八年之後房價如蔥價，年輕人不要把未來葬送在高房價上。
目前情況是，各地房地產漲聲一片，無論是居民槓桿率，還是房企的負債率都創下歷史新高，甚至於炒房者對房貸利率上漲也無動於衷，但這恰好顯示出中國房地產最後瘋狂時刻的到來。我個人認為，從趨勢角度上來看，中國的房地產已經見頂了。
原因一：人口紅利消失，炒房難以長久
決定未來房價高低的關鍵因素是購房人口的數量。但統計局數據顯示，2013年中國的結婚對數是1300萬對，到了2020年中國的結婚對數將降低到800萬對，從1300萬降到800萬對。中國婚育人口快速減少主要是長期執行計劃生育政策的結果。這意味着，未來剛性購房人口將呈現下滑趨勢。
更要命的是，我國人口生育率低得可憐。亞洲各國平均生育率是1.22%，我們現在獨生子女生育制度生育率是1.04%。即使放開二胎甚至三胎，也只能跟亞洲一些國家持平也就是1.22%。1.22%意味着我們的生育率上升的是17個百分點。如果我們把這個數字算成未來十年中國每年的出生人口，大概是950萬到960萬。
也就是說，在80年代至90年代初，每年有1500到1600萬新生兒出生，而現在即使放開生育限制政策，新生兒人數也只有960萬人左右。從1600萬下落到960萬，這就是人口出生率的下降。
而房子是用來居住的，人少了，結婚的人少了，出生的孩子少了，對住的需求支撐就沒有那麼強了。所以，我們不能拿今天80後、90後對住房剛性需求，來測算幾年後購房熱度還會一直繼續。
當然，對於一些人口專家來說，中國人口的紅利並不僅限於出生率和適婚人數，而是城鎮化進程的推動，因為中國城鎮化發展大量農村人口變成市民，這樣對購房又會產生剛需。
資料顯示，近二十年來，中國城鎮化率從31%提高到57%，這相差的26個點從農村轉移到城市，從小城市轉移到大城市，就會有強大的購房需求啊！
但是我們認為城鎮化率就是讓農民進入到附近的中小城市，而且未來中小城市的戶籍制度也會全面放開，但是一二線城市是控制人口過快增長的，一線城市每年新增戶籍人口能有20至30萬就很不錯了，所以，中國的城鎮化率對於中小城市的購房需求會起到一定積極作用，城鎮化影響不了未來大城市的房價。
原因二：接盤俠購買力銳減，工資增速下降
如果房地產調控真能實行「住房不炒」目標，那麼各大中城市的投機性炒作將被驅逐，剩下房價多少，將由當地市民的購買力來決定。過去十多年裏，房價漲了近十倍，而市民的收入漲幅也僅是在5-6倍左右。
但問題是，中國經濟目前增速已經放緩，且有穩中向下的趨勢。
這意味着，中國居民收入的高增長時代已經終結，且各行業競爭激烈，各家企業生存艱難。
未來收入漲幅肯定不會像過去那麼快。所以，未來房價不僅不會上漲，而且還會跌到當地居民所能承受的合理範圍之內。
原因三：炒房本質是擊鼓傳花，終有鼓盡聲熄
眾所周知，A股是有周期性的，多數是漲一年，跌二年，而房地產也是有周期性的，只不過周期性更長一些，並不像一些多頭所說的，中國特色的房價是只漲不跌。
那麼，我們怎麼看中國房地產的周期性的呢？
首先，貨幣政策對房價的影響，中國貨幣政策有周期性，房價波動當然也有周期性。目前國內房貸利率大幅上漲，未來還有上升空間，這意味着，中國的房地產要降溫了。
再者，居民房貸的槓桿程度。居民家庭債務占GDP的比重由33%升至49%。這意味着，中國居民加槓桿已到了極限。尤其是近幾年，我國居民槓桿率上升過快，上漲幅度超過了西方發達國家幾十年的速度，已經非常接近美國金融危機時的情況。
最後，由於房企瘋狂拿地加槓桿，截至今年三月底，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，房地產業的資產負債率遠超60%警戒線，已達到2005年以來最高點。上市房企平均負債近80%，這意味着房企再加大幅加槓桿的空間已經不大。
居民和房企的負債率整體上升，雙雙創下歷史紀錄，這都表明未來消費和投資的空間越來越有限。很難想像，房貸政策整體收緊，利率在不斷上調，居民和房企的負債率達到歷史新高后，未來房價還能上漲，恐怕只有深度向下調整了。
原因四：沒有房價上漲預期，剛需不存在
把買房這件事都說是剛需，還真有些牽強，我要有地方住，其實住在哪兒不是住？你覺得住在出租房的人不是住嗎？為什麼要有自己的房子，說白了就是對未來房價繼續上漲的預期，生怕現在不買房，以後更買不起了，所以本來不想買房的人紛紛湧進入了房地產市場，激起了強勁的房地產需求。
所以剛需的後面就是對住房價格的預期，因為你看到過去十年房價一直在瘋漲，你一年不買，一年比一年更高，但是如果未來十年房價在跌，你還會有這樣的預期嗎？
所以一旦沒有漲價的預期，那些曾經的剛需至少有三分之一會分崩瓦解的。如果有這樣的預期的話那些所謂的剛需群體就會選擇租房居住，然後等着房價跌，這是必然的結果。
儘管房地產高燒不退，似乎沒有任何外力來改變它，但是中國的房價已經走到了最後關頭。未來幾年，由於人口紅利的消失、收入增速的放緩、去槓桿速度加快，以及房價上漲預期的改變都會影響房地產走勢。而現在炒房將是最危險的博傻遊戲，謹防做最後的接盤俠。
