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政府賣地收入暴漲83.4% 你卻說房價跌了?

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記住,樓市分化是大趨勢,有前景、人口流入的城市房價抗跌,「後繼無人」的城市房價會很慘。即便同一座城市,學區房和非學區房的收益也會不一樣。

嘴上說不要,身體卻很誠實。各地都說要控制房價、調控樓市,轉身又靠賣地補充財政。

5月2日,中原地產研究中心發佈的最新統計數據顯示,4月份,中國50大城市土地收入2842.2億,同比上漲83.4%。1-4月,50城市土地出讓金合計達到11882億,比2017年同期的7984億上漲幅度達到48.8%。最猛的是杭州,其單月土地收入高達179億,同比上漲237%。

前4個月,武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等42個城市土地出讓收入超過100億。寧波、佛山、嘉興、南通、常州鹽城等三四線城市,土地出讓金額在2018年出現了非常明顯的上漲現象。

與此同時,樓市調控並沒有放鬆。2018年以來又有多個城市加入限購,3月21日大連限購、4月16日瀋陽限購,4月25日長春限購升級。在土地出讓金暴漲的情況下,可以想像,當地的房價沒有被按住。

不是說「房價平穩了」嗎,怎麼開發商拿地熱情還這麼高?

更要命的是,各路房企的資金壓力越來越大,加快資金回籠和樓盤消化速度變成各大房企的命門,這直接導致房子庫存下降,供需失衡加劇。

根據克爾瑞數據,2018年4月從消化周期來看,僅大連、青島、成都等5市下滑,其餘重點城市商品住宅去化周期繼續拉長,特別是北京深圳漲超29個月;大連、廈門、無錫、瀋陽等市本月消化周期繼續超過20個月。此外,重慶、杭州、武漢、徐州、海口五市消化周期依舊不足5個月。

新一線城市和熱點熱線城市上演搶人大戰,盡享新進人口的紅利,去化周期普遍較低,房價大幅上漲,日子過得相當不錯,比如重慶、武漢、西安和杭州等等。

房地產的黃金時代已經過去,全面大漲的局面不會再出現,今後樓市的趨勢是分化,有些城市房價大漲,有些城市房價大跌。

在這一輪房價走勢中,實施限購政策卻沒有搶人的城市可就慘了,北京那種月薪7萬才能落戶的條件不屬於搶人的政策,更像趕人的政策,所以北京二手房房價較去年4月份高點累計下跌了18.2%。

但需要注意的是,目前北京樓市已經出現回暖跡象,畢竟你再限購,市場永遠不缺對北京房子的需求。

北京房價抗跌,但是沒有搶人的環京樓市早就跌得投機客懷疑人生了。

根據中估聯行的統計,以2017年5月為基準周期(雄安在4月設立),截止2018年3月計算房價波動,跌幅前十的城市包括廊坊、滄州、北京、石家莊、石嘴山、吳忠、固原、撫州、溫州和珠海,環京樓市佔一大部分。

具體看,北京317政策出台之前,燕郊部分地區價格漲到4萬/平米以上,限購一出台,房價隔空跳水一萬/平米以上,隨後一路下跌接近腰斬。

房價腰斬什麼概念呢?如果花300萬買一個房子,算最低30%的首付就是90萬,2018年3月這一套房子也就值兩百二三十萬,一套首付全都打水漂。

問題是,為啥就環京樓市這麼脆弱呢?

第一、嚴厲的限購政策——這是最主要的原因。

雄安新區先開啟一輪超級限購,雄縣、容城和安新三地已凍結房產過戶。2017年4月5日深夜,與其緊鄰的廊坊、霸州、文安縣;滄州、任丘、保定、徐水區、定興縣、滿城區、清苑區、白溝新城、高碑店、高陽縣等十個地區接連出台限購,封堵各類炒房行為。

外地人購買環京房子,必須交足三年社保或個稅證明,加上當地嚴格執行調控政策,中介「造價」難度大,符合條件的人驟減,需求一下子沒了。

再加上在限購前,這些地區的房價漲的太兇,已經嚴重透支了未來的漲幅,炒房客承受不住壓力,被迫撤退,這些城市房價也基本回到了雄安設立前水平。

第二、環京的客觀事實。

在許多人的概念里,燕郊是作為北京的「燕郊」而存在。對於「北漂」們而言,燕郊早已成為一個置業安居的不錯選項。一波一波的環京外溢置業需求,為燕郊甚至環京提供了上漲基礎。

但是,環京的客觀事實是,發展水平並不高,跟環上海和環廣深相比差距還不小,並且環京區域的整體思路是,打造人口適中,產業較輕的產業小鎮,對比環上海,周邊地區經濟發展水平相對較高,各地都在大規模引進產業和企業,規劃了非常多產業園區,這些產業和企業都不斷吸引人口聚集。

所以,環京制定了更嚴格的樓市調控政策後,全國各地的投資客一鬨而散,留下燕郊本地居民的一地雞毛,成交量一蹶不振。

新一線城市和熱點二線城市大漲,環京樓市大跌,房價的短期波動根本改變不了房住不炒的大趨勢,關鍵風向標已經出現。

北京使出殺手鐧,推出入學新政,解決教育公平問題,遏制學區房爆炒,逐步把依附於房子上面的教育權剝離出去,讓房子回歸居住的屬性,實現房住不炒。

北京率先明確,京籍無房戶滿足租住、就業等條件,可在租住地入學。對於有戶籍無房家庭來說是大利好,但卻害苦了學區房家庭,巨資買房相當於一半打了水漂。

東城區和通州區喊出學區房6年一學位,即登記入學之日起,6年後才能再次登記,該政策在其他區縣已經開始實施,包括海淀區、西城區、朝陽區和石景山區,石景山區更嚴格,配套的九年一貫制學校執行「九年一學位」。讓2017年還心存僥倖的家長徹底傻眼:如果巨資買入了一套學區房,距離上個學位不到6年,那麼將不能保證下一代的上學機會。如果家中有二胎,也最好相隔6年,否則第二個孩子會很麻煩。

另外東城區的新政規定,2018年6月30號以後再買房的家庭,將實行多校區劃分,電腦派位,這相當於徹底堵住了學區房炒房客,劃分片區的隨機性捅破了高溢價。

通州區同樣執行六年一學位,房產登記時間與入學順位掛鈎。說人話是,買的越早排隊越靠前,學位不足時,按照落戶長短順序入學,如果是半年前剛剛買的學區房,估計只能排在隊尾了,重點學校肯定沒戲。另外,如果沒房但戶口在通州,那麼可以由區教育考試中心安排入學,有房沒房的差距大幅縮小。

最狠的是西城區,新政明確要求法定監護人必須在西城區才行,租房和有房都行,但也是參加計算機派位入學。這幾乎是封死了爺爺奶奶一輩吧房子給子女上學用的缺口,如果爹媽在別的地方買了新房,一下就沒用了。西城要求每名適齡兒童只能到一所學校登記,加上西城好學校眾多,只等級一所錄取的概率很低,很可能被調劑。海淀區的政策也類似,實際居住在海淀區,其父母或其他法定監護人在海淀區具有本人的合法房產證明,也是6年一學位;如果沒房的,就得長期在海淀區工作、居住,符合在海淀區連續單獨承租住房並實際居住3年以上,還得在租賃平台備案的,這樣子女才能在海淀接受教育。

學區房的風險不在於價格,而是每一年的教育新政,一年一變。買學區房的和炒學區房同樣沒撈到好處,你最近兩年剛買的學區房,準備給孩子上學用的,但結果發現6年一學位,然後房子就沒用了,沒有孩子準備上學,只想賭升值的,結果人家多校區劃片,電腦派位了,那麼學區房上好學校的確定性就大幅下降了,吸引力自然下降。

學區房的作用已經越來越弱,如果北京學區房涼透了,那麼從北上廣深再到全國也只是時間問題。

記住,樓市分化是大趨勢,有前景、人口流入的城市房價抗跌,「後繼無人」的城市房價會很慘。即便同一座城市,學區房和非學區房的收益也會不一樣。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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