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你認為美好的房屋 未來可能成為壓在自己身上的泰山

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有關人民幣信用擴張和信用收縮對房價的影響,以前多次說到,就不再多說。

有人看多也有人看空房價,這種觀點在現階段或許都有些偏頗,今天,房子的焦點已經轉移到對私人資產負債表的影響上,未來,你認為美好的房屋,有可能成為壓在自己身上的泰山。

第一,改開尤其是加入世貿之後,中國經濟高增長,在個人的資產負債表中(一般由資產、負債、支出、收入組成),現金收入是不斷增長的,這時,即便自己的負債率高一些也沒什麼問題,因為收入高增長時,自己的負擔是逐漸下降的,這裏的原理很清楚。但近年來,中國經濟增長的速度不斷下滑,這是一個很顯然的趨勢,2012年GDP增速是7.8%,2017年是6.9%。經濟增速下滑,就意味着收入增長的速度下滑,一旦自身的槓桿率過高,收入增速下滑之後,自己的資產負債表就難以修復。一旦遭遇波折,就會陷入困境。

前段時間網上爆出一個帖子,一位中年人因失去了中興的工作,貸款壓力就過重,最終選擇了跳樓自殺。當經濟增速持續下滑之後,自己的收入是否穩定?負擔是否在可承受的範圍之內?這是每個人需要思考的核心問題。

第二,在職業收入穩定的情形下,以往的負債額度或許是可承受的,但未來會出現兩種情況讓個人的壓力加大:首先是利率上升,這會導致還本付息的壓力加大,未來利率上升的趨勢是不可逆轉的,高利率會持續很長時間;其次是信用緊縮周期意味着通脹上升,這意味着維持日常生活所需的開支增長速度加快,這都會造成個人資產負債表中的支出加速增長,讓債務的負擔加劇。一旦無法實現平衡,就會導致個人破產。

2014年下半年開始爆發的盧布危機是一個比較典型的例子,盧布貶值導致生活成本快速上升,而利率跳升會帶來利息支出突然放大。很多人會羨慕莫斯科的房價,但卻不理解背後的負擔。這種對私人資產負債表的破壞才是更嚴重的問題,會讓很多人陷入貧困。

第三,最近香港媒體爆出一個「謠言」版本的房產稅細則,不同情形下稅率從0.8%至20%不等,這個細則一旦實施,樓市的成交量自然會急劇萎縮。部分城市已經開始公佈不同年份的限售措施,也就是樓凍政策;還有一些城市公佈樓價的漲跌幅限制,超過一定幅度不準備案,也就是不准交易,這些是對個人資產負債表更嚴峻的考驗。

在此首先有一個前提,如果是未來經濟比較繁榮的城市,出租率有保證,多套房問題還小一些。但在人口紅利消失、新上山下鄉開始之後,這樣的城市很可能是少數。大多數城市的房屋將逐漸走向過剩,出租率難有保證(當然如果你的房子處於最核心的區域另說)。此時,如果持有多套房,資產負債表中的收入一項可以彌補房產稅和還本付息的壓力嗎?除非是生意正常的老闆,否則很多多套房的持有人的資金鍊都將斷掉,以前不斷賺錢買房,當資金鍊斷掉之後,很可能是一夜返貧。因為當拒繳房產稅或貸款本息之後,必然會有法律手段。

無論未來以何種方式處理房地產,都有房地產財富效應消退的問題,這才是今天最核心的問題。

上面說的是未來房地產所面臨的局勢對個人資產負債表的衝擊所帶來的問題,一旦收入無法覆蓋支出,很可能就會快速返貧,對個人重如泰山。

對這個社會也是如此,房地產也一樣重如泰山。

在過去城鎮化不斷推進的過程中,由於房地產帶來的財富效應讓中國人的財富空前膨脹,個人財富也主要集中在房地產上。據有關報道的數字,一線城市個人財富的比例有80%以上是房屋。當房屋喪失流動性、或者個人收入無法覆蓋支出的情形集體爆發之後(房地產稅的影響是巨大的),這種財富效應就會衰退,那些依靠囤房成為富人的群體就會(快速)減少甚至直接返貧。此時,滬深股市的藍籌股基本都會成為爛臭股,因為今天業績優良的藍籌絕大多數都是受到房地產的財富效應所支撐的,比較典型的是茅台五糧液等高價酒,行政機關正在反腐,估計這些高價酒的消費量難有增長,而藍白領的工作人員中,有多少人可以喝得起這些高價酒?估計不多。其消費人群最主要是以房地產的財富效應體現出來的富人,這些股票是比較典型的廣義地產股,當房地產的財富消退之後,就會失去主要的消費人群。當然,遭到波及的絕不僅是白酒,家電、奢侈品、金融、保險甚至互聯網和網絡遊戲都與此相關,房地產財富效應消退會直接打擊消費領域的高端需求甚至一般需求。去年以來豬肉價格一直比較低迷,最近,豬肉價格更是暴跌,豬肉是中國人最一般的消費需求,很可能也是受到這種財富效應的影響。它會衝擊社會生活的方方面面,幾乎沒有哪個領域可以置身事外,差別僅僅是輕重有些差別而已。未來,無論企業經營活動還是投資活動,都必須躲避這些需求陷阱。

說房子對中國重如泰山,並不誇張。

里根本的原理是,任何資產都必須用流動性支撐它的價值,沒有流動性的資產,其價值本質是零,真實價格也是零。樓凍、限制交易和房產稅的推出都會起到降低流動性的效果,導致房地產的財富效應衰退。

或許,管理者不會准許房地產泡沫像當初的日本和次貸危機中的美國一樣劇烈破裂,手段自然是限制交易。但對於私人來說,泡沫劇烈破裂對個人的資產負債表的打擊或許還好一些,終歸可以降價拋售,只要價格足夠低,終歸還會尋找買盤,進而修復自己的資產負債表。但當通過行政手段限制交易的時候,資產喪失了流動性,實際是價值歸零(或階段性歸零),對私人資產負債表的衝擊將更為強烈,個人的資產負債表無法得到修復,更容易造成個人破產。

很多人在爭論,中國房地產是否會像日本一樣劇烈破裂?從本質上說,這種爭論的意義並不太大。但無論房地產在未來是何種走勢,這種房地產財富效應的大潮潮漲潮落的現象不會改變。在房地產財富大潮的漲潮階段,可以推動所有領域的需求,甚至一些毫無價值的虛擬產品都可以炒作到天價,股權上市可以讓一些人的身家一夜翻幾倍甚至幾十倍。但當房地產帶來的財富效應開始衰退之後,就會在社會各處形成需求陷阱。這種財富效應的潮漲潮落,並不會因為管理者是否准許泡沫劇烈破裂而有絲毫的改變。

這是當今所有人最應該覺醒的地方,房地產財富效應的消退,會劇烈地衝擊到每個人,既然享受了漲潮的幸福,就要應對退潮帶來的問題。

責任編輯: 秦瑞  來源:博客 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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