驚心動魄!中國的房地產如此過剩 ... - ☀阿波羅新聞網
阿波羅新聞網評論 > 存照 > 正文

驚心動魄!中國的房地產如此過剩 ...

中國大陸如此過剩的房地產怎樣被消化?(圖片來源:)

先建立一個基本坐標系:歐美各國人民的人均居住面積係幾多?

根據2012年劍橋大學全球抽樣調查數據,全球啲主要國家和地區的人均居住面積如下:

1.美國67㎡

2.意大利43㎡

3.荷蘭40.8㎡

4.德國39.4㎡

5.中國36㎡

6.英國35.4㎡

7.法國35.2㎡

8.西班牙25.8㎡

9韓國19.8㎡

10.日本19.6㎡

11.俄羅斯12.8㎡

12、香港8.1㎡

從數據上看,美國地廣人稀,人均居住面積一騎絕塵,將其他國家遠遠的拋在了後面。在美國,一家三口在鎮區住面積兩百平米的兩層HOUSE,算係最基本的中產標誌。這方面我們羨慕不來。不過,倒係中國的人均居住面積數據高達36平米,與歐洲各發達國家的住房水平基本一致,這係由於該數據無視了中國巨大的城鄉二元割裂現象,無視了農村住宅與城市住宅之間在權屬上的重大差異,將中國的城鄉居住面積合併計算了。

接下來筆者要放一張很重要的表,從1981年至今的中國城鄉全口徑住宅竣工面積表(老實講,為了弄出這張表,老蠻把建設部和統計局的歷年統計年鑒都翻了個遍,連個位數級的錯誤都不會有)。

中國大陸歷年竣工的住宅總面積(作者製表)

(解釋一下:1997年之前中國並沒有商品住房存在,所以那一長列的數據空白並唔係我偷懶。特此解釋。)

好吧,來看匯總數據吧,從1981年至2017年,中國全國住宅總竣工面積達到468.98億平米,對比139008萬總人口,人均居住面積達到34平米,與本文第一段中的抽樣調查數據非常接近。兩平米的些許數據差,也可以歸結為1981年之前的存量舊房,在歷經咁多年的拆遷改造之後,也還剩下了一小部分的存在。在整體上來看,中國人的住房面積係相當足夠的。

然而區分城鄉來看,農村自1981年至2017年的住宅總竣工面積264.59億平米,對比農村2017年的常住人口57661萬,人均居住面積達到46平米。這算係全球第二名的水平了,僅次於美國。城鎮住房分成兩類,第一類各種自建房,總竣工建面100.54億平米,第二類係商品房,總竣工建面103.86億平米。兩類合計204.39億平米,對比城鎮2017年常住人口81347萬,人均居住面積25平米。這個居住水平算係排在歐洲國家的尾巴上,但係依然遠遠高於日韓。就中國這種發展中的國家來講,這種人均居住水平,也還真不算差。就目前這樣的數據來講,中國人的住房困難問題,在整體上已經算係解決了。

對上面這組數據,我們需要進一步深挖。城鎮81347萬常住人口中,外地農民工總量為17185萬人,考慮到外地農民工整體上不具備房地產購買力,在城市裡他們也大多暫住在各種城中村,並且他們將來一定係要回鄉去享受自己寬敞明亮的農村自建房的。所以,我們必須重新計算一下,將這部分人口放回到農村人口,由此計算出的農村戶籍人口數為57661萬+17185萬=74846萬人;而城市戶籍人口數則相應減少到64162萬人。

按這種口徑,我們可以計算出更加真實的城鄉人均住房面積。農村的真實人均住房面積為:264.59億平米÷74846萬人=35平米;而城市為:204.39億平米÷64162萬人=32平米。城鄉之間的居住差距已經非常小。

再來計算一下城市的戶均住房套數。以套均面積105平米計(我跟你們講,這個105平米的套均面積標準係絕對正確的,乃係老蠻我綜合計算了全國大部分城市的住房數據後得出的結論,各位以後可以直接使用這個標準),2017年全國的城鎮住宅套數為19466套(203.49億㎡/105㎡)。以戶均3.1人計,2017年城鎮戶籍人口總共約有20697戶(64162萬人/3.1人)。好吧,近兩億套住宅,對應兩億戶出頭的城鎮家庭,大概就係一戶一套的水平。地產市場發展到這種程度,根據全世界的經驗,差不多也就係頂部了。接下來就會跟歐美現在平淡的地產市場一樣,局部或許還有熱點,整體性的市場火熱,已經不會有了。

為了邏輯上的圓滿,我順帶解釋一下1981年前的存量住房問題。現在這種40年樓齡的老舊住房已經很難看到了。伴隨着城市建設的開展,這些老舊住房大都面臨被拆遷的命運。關於這些老舊住房被陸續拆除的過程,我呢度可以給出一組參考數據。2005年中國建設部的《城鎮住房概況統計公報》中(順手甩個地址:http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/qttjgb/qgqttjgb/200607/t20060704_30621.html,至本公報之後,建設部再沒有進行過這種全面系統的住房調查了),明確給出了城鎮住房存量數據:107.69億平米。而在上面的數據表中,從1982年至2005年的城鎮住房竣工總量為92.96億平米,兩者抵扣,多出的14.73億平米,當然就係1981年前的歷史住房遺存了。這個量已經不算大了。當然這10多億平米的老舊建築,能熬到2005年已經不算容易了,倖存下來的都有各自能夠存在的強大理由,比如北京的老衚衕,廣州的上下九,成都的寬窄巷子之類的老住房。從這個角度上來講,這些老住房能倖存至今的幾率還係挺大的,我估計現在還能留下個10億平米左右。當然了,10億平米的城鎮老舊住房,對比1981年至今的城鎮203.49億平米的總竣工面積而言,當然也不算大,聊勝於無吧。

此外還需要解釋一下的係,屬於城市貧民的城市棚戶區改造範疇的嗰啲東西,大部分都係違章建築,未納入前述的所有統計數據之中,也不被視為存量住房。

那麼,中國現在還能形成供應的城鎮住宅施工面積係幾多呢?根據國家統計局2017年12月底的數據,城鎮全口徑住宅施工面積為57.61億平米,其中商品住宅的施工面積為53.64億平米。單這57.61億平米的在施工住宅,將會在三年內陸續竣工,以105平米/套計,能夠建出5487萬套住宅,供1.7億城鎮人口居住。

三年內城鎮人口能有1.7億的新增規模嗎?要知道近年內中國的城市化進程正在迅速放緩,每年的城鎮新增常住人口規模都只有2千萬左右,三年6千萬,這就係極限了,並且這些新增常住人口的絕大多數都係剛剛洗腳上田的農民工,基本上就唔係房地產市場的買家。唯有嗰啲剛畢業的窮苦大學生,看起來好像還有點購買力似的,所以各大城市紛紛開始爭奪大學生資源,為自己的地產庫存儲備購買力。當然全部指望學生的購買力也不現實,最有效的辦法,還係只能激發城市原有人口的改善型需求。城市拆遷當然係立竿見影的辦法,將1980-1990年代建成的樓齡老點的房子認定為老破舊拆掉,讓這幫住戶成為市場的購買力。這就係2017年,中國好幾個能借得起債的城市政府,大規模啟動城市拆遷的原因。

只不過,借債總歸係要還的,依靠借債搞拆遷,來激發市民的購房慾望,這種玩法,會讓債務炸彈急劇擴大,係很危險的。在今時今日全世界跟着美聯儲被動去槓桿的背景下,也不太能繼續玩落去。所以,接下來這個過剩的地產市場要怎麼走,就係一個很有趣的事情了。

總之,2018年一定不會係一個平淡的年份。我相信接下來一定係風起雲湧,大家拭目以待吧。

阿波羅網責任編輯:趙亮軒  轉載請註明作者、出處並保持完整。

存照熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞