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南京樓市大地震:地價暴跌80% --- 房價要跌的信號?

作為樓市調控急先鋒的南京,這次,又上演了驚人一幕——土地價格暴降80%!

2月6日,南京市出讓5宗純租賃房用地,總面積16.79萬平方米,最終全部以底價成交,總成交價10.47億元。70年只租不售,預計可建租賃住房38.52萬平方米。

圖片來源:南京樓市

要知道,在同區域的地價曾一度高達22000元/㎡—27000元/㎡,最低也未曾低於14000元/㎡。

2500元/㎡的低價,比去年最低價還降了80%以上。

南京,真的拼了!

(一)

看到這裏,估計就有些炒房客暗自竊喜——地價暴跌這麼多,那麼房價一定會便宜,又可以炒房了!

但是,這你可就想多了,誰說地價暴跌房價就能腰斬了?誰說你就可以抄底炒房了?

城市人口的數量和質量、人均收入水平等諸多因素影響力住房需求,住房需求上升,房地產市場供不應求,房價上漲。而此時,人們對地的需求增加,地價上漲。

開發商願意以高價拍得土地,動力源自對房價上漲的預期。開發商預測房價持續上漲,必然會以願意付出更多的地價,從而出現了一個個「地王」。

綜上:區域人口的數量和質量決定了房價,房價決定了地價,地價影響了房價,房價影響了人口的質量和數量。

也就是說,之前所提出的:地價暴跌,南京房價就此暴跌。這一結論在邏輯關係上就存在很大的問題,是極其不嚴謹的。地價會影響房價,但絕對不會決定房價的走勢。

必須明確,暴跌和調控是兩碼事,樓市暴跌不符合中央「健康平穩發展」的指導思想,南京的房價在全國百餘城市中算得上有支撐的,還是理性看待正常的市場走向,別做「好事之徒」。

而且,現在為了打擊炒房客,國家大大提升了房貸成本,房貸利率非常兇猛。

以南京為例,首套房貸利率方面,在其監測的南京15家銀行分(支)行中,13家銀行均執行基準上浮15%。

這也意味着,今年年初首次貸款買房貸款100萬元,要比去年年初累計多支付約20萬的利息。

未來,炒房客的日子會越來越難過。在2018年嚴防金融風險、金融去槓桿的政策基調下,2018年整體按揭額度也會偏緊,同時2017年作為居民首付重要資金來源的消費貸等將受到嚴格管控,房貸利率預計將繼續上行。

在資金層面被死死扼住喉嚨的炒房客,你確定你還炒的起嗎?

(二)

這時候,估計有開發商又在暗自竊喜——看來,我可以拿低價地,然後按高價格租出去,畢竟這些地塊位置都不錯呢!

實際上南京政府早有準備。

這次土拍有一個特殊規定,要求競拍人必須是南京市、區政府所屬國有獨資公司。

意思就是民營企業全部被排除在外,只有隸屬南京市的「國家隊」才有資格競拍。

這意味着,政府將深度介入房地產市場,保證租購同權市場順利進行,既不會造成國有資產流失,也不會造成租賃房價格失控。

事實上,南京政府對於開發商,一向是毫不留情的!

去年,南京2016年地王項目京奧港未來墅封停,施工現場已貼上「工程暫停大門封閉」的封條。據樓盤承建方人員透露,開發商已拖欠數月工程款未支付,「2000萬元都不止」,不得不停止施工作業。

真相讓人哭笑不得,南京地王因為拖欠施工方工程款而被迫停工。

自信滿滿的開發商當時的拿地價為22353元/平,然而在南京嚴厲的限價政策下,放風價4萬→3萬5→3萬→2萬6,怪不得會被迫拋盤!

而南京樓市地王的崩盤,只是全國的第一槍,未來會有更多的地王沒落,而開發商的日子也會越來越不好過。

此輪房地產調控,限價的嚴厲程度明顯超過以往,樓盤賣不了高價,高位拿地的開發商後自然肉痛捨不得低價賣出,於是就會捂地惜售。

然而,融資是有成本的,隨着時間的流逝,資金鍊壓力只能越來越大,正如京奧港未來墅這一項目。

在全國高舉「防風險」的大棋局下,對房地產的融資渠道也會越卡越緊,開發商的壓力只會越來越大,未來高價站崗的地王會越來越多。

或許,我們真的會迎來一個「地王」終結的時代。

責任編輯: 楚天  來源:中國經營報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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